不動産特定共同事業法、通称「不特法」。法律が改正されたことにより新規参入企業、新規商品が増え、今注目を浴びています。しかしながら、不特法について一般的に馴染みがないため、わかりにくいと感じる人も多いのではないかと思います。

そこで今回は、不特法とはどのような法律なのか、そして不動産特定共同事業にはどんな商品の種類があるのかなどについて解説していきます。

不特法について

不特法とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」といいます。複数の投資家がお金を出し合って、いわゆるファンドの形態で現物の不動産に投資し、その不動産から生まれる運用収益を分配するスキーム(投資手法)です。

不動産特定共同事業の中に、不動産小口化商品という投資商品があります。これは、不動産特定事業法の許可を受けた事業者だけが販売できるもので、複数の投資家が出資した資金を原資にして現物の不動産へ投資し、その運用収益(賃料収入)や最終的に得られる売却益を出資者に配分していくものです。REITと似ていますが、不動産小口化商品は、「組合に出資、または出資者の共同出資という形で投資する」「換金の方法は、営業者買取と第三者譲渡の2つがあり、どちらも組合事業を運営する営業者の了解が必要」など、REITと異なる部分があります。

実はこの不動産小口化商品、かつて問題になったことがありました。1991年頃のことですが、経営基盤の脆弱な不動産会社の倒産が起こって投下資金の回収ができなくなり、投資家が深刻な被害を受けてしまいます。そのため、1994年に不動産特定共同事業法が制定されたのです。この法律の制定により、不動産小口化商品等の開発・販売を円滑に進めるためのルールが明確となり、不動産の流動化が促進されるようになりました。

不特法改正の流れ

不特法は2013年と2017年に改正されています。ここでは、それぞれの改正時のポイントを見ていくことにしましょう。

2013年の改正ポイント

不特法は、まず2013年に改正されています。一定の要件を満たした特別目的会社(SPC)は許可を受けなくても届出を行うだけで不動産特定共同事業を実施できる仕組み(特例事業)が生まれました。

しかしながら、税制面において減税の範囲が限定的であること、特定事業スキームについては投資家の範囲が限定されていること、常に約款に基づいて不動産特定共同事業契約を締結しなければならないため柔軟性に欠けるなどの課題がありました。SPC自体にみなし宅建業者の規制が適用されるなど、制度上の制限もあったのです。

2017年の改正ポイント

そのような背景があり、2017年に不特法が再び改正されます。具体的には、1号事業(不動産特定共同事業契約を締結して、当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益等の分配を行う行為)が許可ではなく届出でOKになったり、契約書面をネットで提供可能になったり、クラウドファンディングが可能となったりと、大幅な改正となりました。

また、従来の不動産特定共同事業は資本金1億円以上のある企業でないと当事業を行うことができず、この条件によって地方などの中小企業が参入しづらいという問題がありました。これを解消すべく、2017年の改正で「小規模不動産特定共同事業」が新設されました。この事業に必要となる要件は、「法人であること」「宅建業法の免許を受けていること」「資本金が1,000万以上」「負債額が資産額の10%以下」「主務大臣等による登録(以前は許可制)」などです。これにより、不動産小口化商品を販売できる不動産会社が今後増えるものと思われます。

不動産小口化商品の3つの類型

さて、不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」の3つの契約類型があります。ここで3つの違いを押さえておきましょう。

匿名組合型(J-REITに近いイメージ)

匿名組合型は、投資家と事業者との間で匿名組合契約を結んで事業を行います。各投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となって匿名組合を作る形です。各投資家は、不動産特定共同事業者に対し出資を行い、不動産特定事業者は、その出資金をもって取得した不動産の管理・運営などの事業を行います。そして、不動産売却や賃貸収入などの収益を投資家に分配するという流れです。投資家は組合に対して出資するため、不動産の所有権がありません。よって登記上は、不動産特定共同事業者が所有者として登記され、投資家の名前は登記簿に上がらず匿名です。分配金は不動産所得ではなく雑所得となります。

ちなみに、J-REITに近いイメージですが、非上場であるという点でJ-REITとは異なります(J-REITについては、後で詳しく解説します)。

任意組合型(不動産投資と同様の税制が適用できる)

任意組合型は、投資家と事業者の間で任意組合契約を結んで事業を行います。各投資家は、任意組合に対し、不動産における一定の共有持分(所有権の割合)を購入し、組合に現物(または金銭)で出資します。任意組合型では、共有持分の時に1回、現物出資の時に1回の計2回、登記をするのがポイントです。

不動産特定共同事業者は、組合の業務の執行を行う唯一の組合員として、現物出資または出資金をもって任意組合が取得した不動産の管理・運営などの事業を行います。その結果生じた不動産売却や賃貸収入などの収益を投資家に分配するというわけです。収益の分配金は不動産所得となり、不動産投資と同様の税制が適用されます。

賃貸借型

賃貸借型は、事業参加者が共有持分を有する不動産を事業者に委任して賃貸業を行い運用します。不動産特定共同事業者は、賃貸またはその委任を受けた不動産の管理・運営などの事業を行い、賃貸収入を投資家に分配します。登記には所有者全員分の名義が記載され、万が一事業者が倒産しても、投資家には債権者としての権利が残ります。

不特法を知るうえで必要な、クラウドファンディングの4つの類型

不動産特定共同事業では、クラウドファンディングが可能になりましたが、ここでクラウドファンディングの4つの類型を見ていきましょう。

購入型クラウドファンディング

購入型クラウドファンディングとは、リターンとしてモノ・サービスが提供されるクラウドファンディングのこと。例えば、「自動で充電のできるバッテリー付きiPhoneケースを開発するプロジェクト」があるとすると、お金が集まったら一定額以上のお金を払った人にそれをプレゼントするという形です。

事業型クラウドファンディング

事業型クラウドファンディングとは、第二種金融商品取引業登録の下、クラウドファンディング運営業者が特定の事業に対して個人投資家から出資者を募る仕組み。収益が出れば、出資者は売上や出資額などに応じた金銭的なリターンを受け取ることができます。

融資型クラウドファンディング

融資型クラウドファンディングとは、別名「ソーシャルレンディング」と呼ばれています。ある目的の為に資金を必要としている企業(ベンチャー企業など銀行からの融資を受けにくい企業)や個人に対して、投資家がクラウドファンディング運営業者を通じて少額の貸付を行えるサービスです。投資家はリターンとして、融資元本の返済および金利を受け取ります。

株式投資型クラウドファンディング

株式投資型クラウドファンディングとは、非上場株式の発行により、インターネットを通じて多くの人から少額ずつ資金を集める仕組みです。融資型クラウドファンディングのような、融資資金の返済という形での確実な資金回収ができないというデメリットもありますが、こちらはIPO(株式上場)やM&Aでの企業売却時にメリットがあります。IPO時には大きなキャピタルゲインが得られますし、M&Aによって投資先企業が大手企業等に買収された際も、高い株価で株式を売却できるのです。

 

上でクラウドファンディングについて見てきましたが、それぞれの違いを見てみます。例えば、融資型クラウドファンディングでは投資家は資金提供の対価として分配金を受け取ります。事業者は原則的に金融商品取引法上の業者登録が必要です。ゆえに、融資型クラウドファンディングは「金融商品」を扱います。一方、購入型クラウドファンディングの場合、支援者が受け取るのはモノ・サービスであり、金融商品ではありません。

また融資型クラウドファンディング、購入型クラウドファンディングともに出資者は「個人」ですが、前者が分配金を求める「投資家」であるのに対し、後者は成果物の期待をしている「支援者」であり、投資元本部分の返済を求めるほどシビアではありません。

J-REITやJ-REITファンドと不特法商品(不動産小口化商品)の違い

不特法商品はしばしばREITと混同されがちですが、ここでこの2つの違いを見てみることにします。J-REITやJ-REITファンドについては、前回の記事(J-REITとJ-REITファンドって何が違うの? 東証REIT指数との比較からセクター別J-REITのトータルリターンまで徹底分析)に詳しく書いてありますが、ここで改めてJ-REITやJ-REITファンドについて振り返ります。

J-REIT

J-REITは国内市場に上場しているREITのこと。REITとは不動産投資信託の略であり、投資家から集めた資金で不動産を保有し、賃料収入や売却益などを投資家に還元する投資信託のこと。取引所に上場しており、株式と同様に売買が可能です。

J-REITファンド

J-REITファンドとは、国内の証券取引所に上場しているJ-REITを実質的な主要投資対象としている投資信託。J-REITを組み合わせ、東証REIT指数(東京証券取引所に上場している不動産投資信託の全体の動向を表す指数)を上回るようなパフォーマンスを目指します。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、簡単に言えば「複数の投資家が出資して集まった資金を原資に不動産へ投資し、その運用収益を出資者に配分する」ものです。「小口化」とある通り、不動産小口化商品は一般的に100万円程度から投資できます。投資のハードルが下がるというメリットのほか、同時に複数の不動産に投資できることが可能となり、リスク分散ができます。

実物不動産投資と不特法商品(不動産小口化商品)の違い

実物不動産投資は、資金調達や情報収集など高いハードルがあります。マンション購入には最低1,000万以上の資金が必要ですし、「その物件は駅から近いのか」「今後近隣の再開発はあるのか」など、物件に関する情報収集もしなければなりません。

対して、不動産小口投資商品は、多くの人から資金を集め、その資金で不動産を購入し、そこから得られる賃料収入を出資者に分配する仕組みの商品。実物不動産と比べて少額で不動産投資が始められるため、初期投資とリスクを抑えることができる上、不動産特定共同事業者が不動産の管理・運営を行うので、実物不動産に対する投資に比べると投資期間中の手間が掛かりません。一口数万円から100万円の範囲で投資できるものもあり、表面利回りで年数%(2018年6月現在)となっているようです。

まとめ

以上、不特法とはどのような法律なのか、そして不動産特定共同事業にはどんな商品の種類があるのかなどについて見てきました。似たような商品があり、紛らわしいですが、この記事を参考にしながら投資商品を研究してみてはいかがでしょうか?

(参考記事)
不動産特定共同事業法とは|不動産用語を調べる【アットホーム】
不動産特定共同事業法とは?平成29年不特法改正の5つのポイント
不動産特定共同事業|東京・名古屋・大阪の行政書士法人│ビザ・帰化・許可はサポート行政書士法人へ
10分で分かる!不動産特定共同事業法の改正のポイント
不動産特定共同事業法とは? _みんなの投資オンライン
低リスクで不動産投資が可能!?不特法改正に期待される効果とは【不動産用語集】_ヨムーノ
不動産小口化商品の「匿名組合型」「任意組合型」どっちが良い?

「不動産小口化商品」と「REIT」は何が違う?メリットとデメリットとは? – 投資の窓口
購入型クラウドファンディングとは?特徴やサイトをまとめました_ ソーシャルレンディング情報 – CROWDPORT
事業投資型(ファンド型)クラウドファンディングの仕組み _ クラウドファンディング総合比較
融資型(貸付型)クラウドファンディングとは|高利回りで保全性が高い投資? _ ソーシャルレンディング情報 – CROWDPORT
株式投資型クラウドファンディング_ 日本証券業協会
「不動産の小口化」ってREITとどこが違うの? _ みんなの投資オンライン
不動産小口化商品「匿名組合型」と「任意組合型」の違い _富裕層向け資産防衛メディア _ 幻冬舎ゴールドオンライン

(安齋慎平)

【記事筆者】

安齋 慎平
安齋 慎平
1985年福島県生まれ。福島県立福島高校、東北大学経済学部卒。ライフハッカー[日本版]などのWebメディアや、企業オウンドメディアなどで執筆中。内閣府広報『Highlighting Japan』など、官公庁から依頼された記事も担当している。得意分野は「日本史(幕末~平成期)」「お笑い」など。