みなさん、こんにちは。
FANTAS navi 編集デスクの小川です。

2018年10月29日にFANTAS technologyの新規事業として投資型クラウドファンディングFANTAS fundingがスタートしました。

前回は、新しい不動産投資の形FANTAS fundingの運用マネージャー 永野のインタビュー 中編https://assema.tokyo/?p=8700をご紹介いたしましたが、今回はその続きになります。FANTAS funding のリスクと今後について伺ってみました!

FANTAS funding は不動産投資の中ではローリスク?!

【編集部】

実際に不動産投資をしている知人が、「空き家は利回りが高いけど、不動産投資の選択肢に考えるのはやはりリスクが高く、出口戦略が難しいので怖い。けれどこのクラウドファンディングの仕組みを利用すれば、運用期間も決められているし、売却までプロが行なってくれるのであればリスクがおさえられるので、興味がある」といってくれました。実際に私もそのように感じます。

【永野】

確かに売却と考えると、本当に売れるのかとか、建物が古いので保有期間中に倒壊の心配はなないかとか地震があったらと考える場合が多いでしょう。クラウドファンディングでもその間に発生したリスクは被る可能性があります。

しかし、期間が予め定められているということと、火災保険・地震保険には加入してリスク対策は行っていますので、リスクを最小限におさえることができます。

【編集部】

リフォーム中でも保険はかけられるんですか?

【永野】

かけられます。

【編集部】

FANTASでは、クラウドファンディング以外にも実際の空き家再生物件投資も提供していますが、それぞれのメリットを教えてください。

【永野】

クラウドファンディングのメリットは、出口戦略を気にしなくていいことと、期間が定められていることです。実物不動産の場合には、売却したい時にすぐに売れるかわからないので。

実物不動産のメリットは、空き家の場合は、賃貸利回りが平均12%と高利回り不動産所得の経費にできる融資が受けられる、などがあげられます。

【編集部】

FANTASが募集金額の20〜30%を劣後出資することによって、物件の価格下落が生じた場合でも20〜30%の範囲であれば、投資元本が守られることから、実物不動産投資よりもリスクが抑えられて、高い利回りをとれるので、ある意味、ローリスク・ハイリターンな商品のように感じますがいかかがでしょうか。

【永野】

不動産投資で一番身近なのが、J-REITだと思いますが、J-REITの場合は、投資したその日から元本が変動して、基本的には元本の補償はありませんが、FANTAS fundingの場合、劣後出資で20〜30%の下落では元本が毀損しません。

20〜30%というと、そこまで価格が下落するリスクはリーマンショックの時くらいしか見たことがありません。

そういった意味では投資家が元本リスクを負う可能性はかなり低くなっているのかなという印象はあります。

【編集部】

会社の倒産会社の不祥事が大きなリスクということですよね。

【永野】

そうですね。

【編集部】

でも一般の方はクラウドファンディングと聞くと、分配が出ないんじゃないのか元本が戻ってこないんじゃないのかという印象をお持ちのようです。

【永野】

実際に戻ってきていないファンドが結構あります(笑)

【編集部】

そうなんですか?投資型(不特法)ですか?

【永野】

いえ、ソーシャルレンディングです。名称は伏せますが、ここ最近でも多数、事例があります。いま、金融庁の指導が入っているところですが、配当が遅延するとか、元本が毀損することなどが実際におこっています。ソーシャルレンディングで起こっているので投資家は警戒していると思います。

【編集部】

不特法の場合は、FANTAS fundingのように何割か会社が負担します、と謳っているところは他にありますか?

【永野】

何社かありますが、全ての会社が同様に負担しているわけではないです。

FANTAS funding の今後の展開について

【編集部】

気になっていたのですが、築年数や立地が異なっていても、想定利回りが一律8%(2019年3月時点)になっているのはなぜでしょうか?一般的に、実物不動産の場合には、築年数や立地によって利回りは違います。

【永野】

立地の良し悪しは「売却のしやすさ」とか、「貸しやすさ」に影響すると思いますが、FANTAS fundingにおいては、我々が事業者という立場でプロとして売買を行うので、立地によって投資結果(リターン)が変わる仕組みではない形をとっています。

ですので、結果にそこまで差が出るとは考えにくいです。

【編集部】

先ほど少しお話にありましたが、現状は再生物件と中古区分マンションのみですが、これからその他のファンドも増えるのでしょうか。

投資期間が伸びるなどはありますか? 今後の展望をお聞かせいただけますか。

【永野】

現在は、投資期間については数ヶ月の短期商品を展開していますが、中長期で運用したいという投資ニーズも少なからずありますので、そういった方向けに投資期間の長いものも検討しています。

期間が長いものに関しては、恐らくインカム型(期中収益分配型)になるかとは思います。その他には、マンション開発プロジェクト商品も検討しています。開発は長いもので建築期間が1年半くらいにはなってくるので、1年以上のキャピタル重視型を想定しています。

1棟マンションの開発プロジェクトなので、現状の商品との大きな違いは、規模が大きい = 数億程度ということです。

【編集部】

現在1棟の開発をクラウドファンディングで行なっている会社はありますか。

【永野】

アパートはありますが、RCマンションの開発プロジェクトに関しては、オンラインの不特法で行なっているところはないです。

【編集部】

最後に投資を検討されている読者の方へのメッセージをお願いいたします。

【永野】

個人の方が参加できる不動産投資の形は、REITやソーシャルレンディングなど色々あります。REITやソーシャルレンディグにはそれぞれメリットあると思いますが、それらとは違う形で投資サービスの展開を目指しています。

事業目的を改めて補足させていただくと、REITだったら元本が変動するリスクがあるけれど、我々が提供しているサービスは劣後出資という仕組みがあって元本変動リスクをかなり抑えた形で提供できますし、ソーシャルレンディングでは物件情報開示が難しいという課題がありますが、我々のサービスは現物不動産購入と変わらないくらいの情報開示を受けられる点で、他の不動産の小口化商品とは違ったメリットを感じてもらえるような商品になっています。

そこを知っていただいて興味を持っていただければ、ぜひ出資をしていただきたいなと思っています。

▶︎前編はこちらからhttps://assema.tokyo/?p=8588
▶︎中編はこちらからhttps://assema.tokyo/?p=8700

記事:小川 明美(宅建士)