不動産投資を成功に導くためには利回り計算は欠かせません。利回りを計算しておくことにより、購入を検討している、または既に所有している物件の大まかな収支の予測が可能になります。しかし、利回りといっても色々な計算方法や考え方があります。

通常の利回り計算方法とは見抜く

利回り計算には、表面利回り、実質利回り、想定利回りという方法を用いるのが一般的です。表面利回りは、現状の年間家賃収入から物件取得価格を割った数値です。税金やその他経費、空室が発生したときに家賃が入らない期間などは考慮されていませんので、大まかな収支予測をするときに使います。

一方で、実質利回りは、年間家賃収入から税金や修繕費、経費などの支出を引いた上で、年間の実質家賃収入を算出し、物件取得価格を割った数値です。想定利回りは、現状空室の物件の購入を検討するときに用いられることが多いです。物件が満室になったときに得られる予定家賃収入から物件取得価格を割った数値となります。

独自の計算方法を編み出そう

通常の利回り計算方法である程度の収支予測が可能ですが、物件は2つとして同じものは存在しません。そのため、自分が購入を検討している、または既に所有している物件について自分なりに利回りについての判断基準をもつことも必要なのではないでしょうか。具体的には、同じ床面積の物件であっても、間取りによっては1階を店舗として賃貸にするなど有効活用できることもあります。

また、戸建てであれば利用していないスペースを駐車場に用途変更すれば収益がさらに上がる可能性があります。このように、物件を検討するときには、不動産業者が提示しているその物件の利回りを参考にしつつ、さらに収益が上がるように工夫して計算する独自基準を編み出してみると不動産投資自体を楽しめるのではないでしょうか。

不動産投資で利回りの良い物件はこれ！

実質利回りで考えると、利回りの良い物件とは物件購入金額と家賃収入のバランスが良いものであるといえるでしょう。家賃収入が多ければ多いほど、実質利回りが高くなる傾向があります。

まとめると、物件が比較的安いといわれるエリアでありながら、家賃相場が高いという条件を満たしている必要があるといえます。さらに、利回りだけに注目するのであれば、再建築不可の物件などは近隣にある物件よりも安く購入することができます。

人気エリアで、このような物件を上手に見つけることができれば、利回りの良い物件になる可能性があります。

利回りだけが全てじゃない？コスパの良い物件とは重要？

不動産投資といえば利回りという言葉が必ずといっていいほど登場します。利回りも大切ですが、コスパの良い物件にも注目してみましょう。

コスパが良い＝運営時に経費がかからない物件

であるというのはひとつの条件です。

マンションであれば管理費が安い、修繕のお金がかからない構造の物件であるなどです。さらに、家賃はインカムゲインといって月々の収入に注目しますが、例え利回りが少々落ちたとしても、立地が良いためその物件を売却するときに価格が上昇している可能性があるなど、キャピタルゲインが望める物件も結果的にコスパが良い物件といえます。不動産投資は売却したときに利益が確定することを意識しておくことも大切です。

計算外のことが起こった時の対処法管理

最後に不動産投資で発生することは、想定外の事態です。どのように対処するのかというリスク管理も重要です。空室がなかなか埋まらない状況が続けば実質利回りは低下します。自然災害なども想定していなかったときに起こるものです。そのようなリスクに備えて損害保険について勉強することは大切ですし、普段から空室リスクにすぐに対応できる不動産会社の担当者のネットワーク作りは欠かせないでしょう。