こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、
個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

今回は、地方都市の投資用物件選びのコツをご紹介します。

立地の良い首都圏(主に東京都23区内)のエリアでは、
物件を見ずに投資用不動産を購入する方も多いです。
(私も未だに自分の所有している物件を見たことがありません)

ですが、
地方都市の場合、
馴染みのある場所でない限りは、下見や内見をしてから
購入を決めることをおすすめします。

なぜなら地方の投資用不動産は、
高利回りと引き換えに様々なリスクが存在するからです。

今回は、
魅力的な都道府県ランキング1位(2018年)」の
北海道の不動産投資事情をお伝えします。

 

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北海道札幌市で不動産投資をするには

日本人にも外国人にも超人気の観光地、
北海道で不動産投資をするにはどのように物件を選べば良いでしょうか。

まず、
リスクを低く抑えるために、エリアは【札幌市内】一択が望ましいです。

人口約200万人(全国5位)、
北海道で唯一地下鉄が通っているのが札幌市です。
札幌市を出ると、交通の便は極端に悪くなり、
それに比例して賃料はかなり下がります。

また、人口は札幌市に集中しているため、
その他の地域は人口が少なく、それに伴い空室リスクも高くなります。

「将来自分がここに住みたい」など、投資以外の目的がある方を除き、
北海道で投資用不動産を所有するなら札幌市内の物件を検討しましょう。

投資用の物件は、
マンションの区分所有だけでなく、
マンションを一棟所有するという選択肢もあります。

大都市とはいえ、
札幌市は首都圏に比べ地価も不動産価格もかなり低いです。
そのため、サラリーマンでも一棟マンションのオーナーになることは十分可能です。

首都圏では、
サラリーマンが投資用の不動産として購入するのは
マンションの区分所有が殆どですが、
札幌市内の投資用不動産は、一棟もののマンションも多く流通しています。

広い北海道の中から、
札幌市にエリアを絞りましたが、
さらに詳しくエリアを分析してみましょう。

札幌市の不動産価格は東京と同じ【西高東低】

札幌市は10の行政区に分かれており、
不動産価格や賃料も、
エリアにより大きく異なります。

東京都23区と比較してイメージしてみましょう。

まず、最も価格が高いのは中心部で、
東京都でいうと、
千代田区、中央区、港区の都心3区です。
札幌市でこれに該当するのが中央区で、札幌駅、大通、すすきの等のエリアです。

中心部以外では、
札幌市も東京都も不動産価格は【西高東低】という
天気図のような例え方をされることが多いです。

東京都23区の西側というと、
渋谷区、世田谷区、杉並区などが挙げられ、
緑が多く街並みが綺麗で、治安も良い、
女性の一人暮らしやファミリーに人気のエリアです。

東側の
江戸川区、葛飾区、足立区などと比較して
不動産価格も、賃料も高いことが多いです。

札幌市もこれと似ていて、
西側は西区、
特に地下鉄円山公園駅周辺は人気のエリアです。
東京都で例えると、
青山、表参道、外苑前周辺の雰囲気に似ていて
静かで緑が多く、おしゃれなお店が多く立ち並ぶ街です。

円山公園エリアには、
最低価格が1億円を超える高級分譲マンションもあり、
地元のプロ野球選手やプロサッカー選手も多く住んでいる地域です。

札幌市内で人気のエリアは、
中心部の中央区(札幌駅周辺)
もしくは西区(円山公園駅周辺)ですので、
札幌での不動産投資に興味のある方は、この2つの駅に一度訪れてみて、
駅周辺の雰囲気やどのような人が住んでいるかを見てみるのがおすすめです。

北海道ならではの不動産選びのポイント

札幌市で投資用不動産を探す場合の、
特徴的なポイントを3点ご紹介します。

このポイントは、
部屋探しをする方が気にするポイントでもあるので、
満たしていると賃貸は付きやすくなる、つまり空室リスクが下がると考えられます。

1.内廊下のマンションであること

北海道に限らず内廊下のマンションは人気ですが、
北海道のマンションは【内廊下がマスト】と考えておいた方がよいでしょう。

理由は「冬の寒さ」「雪」です。

外廊下のマンションは、玄関に直接外気が入り、部屋の温度が下がりやすいです。
また、吹雪の日などは玄関ドアのすぐそばまで雪が吹き込んで積もることもあり、住む方にとっては非常に不便です。
内廊下であるかどうかは必ずチェックしておきましょう。

「オートロックよりも内廊下の方が重要」
と言っても過言ではありません。

2.駐車場があること

大都市の札幌でも、やはり北海道は車社会
一家に一台は当然で、一人一台という家庭も少なくありません。
戸数分の駐車場があるマンションが望ましいです。

気に入った物件に駐車場がない、
または少なければ、近隣に月極駐車場があるかも確認してみましょう。

3 都市ガスであること

ガス会社は物件により異なり、
「都市ガス」「プロパンガス」があります。

プロパンガスの物件に住んだことのある方はお分かりかと思いますが、
プロパンガスは都市ガスに比べガス代が高額になることが多く、
ガス代の差が2倍以上になることも珍しくありません。

寒さが厳しい北海道では、
冬の光熱費は非常に高額になります。
「冬は、家賃よりも光熱費の支払いの方が高い」
というのは北海道ではよくある話です。

冬季の光熱費で家計の支出は大幅に増えるため、
冬になると「暖房費」を給与に上乗せして支給する会社も多いです。

そのためガス会社が都市ガスであることは、
光熱費を抑えるために非常に重要なポイントです。

物件探しの前にまずすべきは【金融機関の口座開設】

札幌市に限らず、
地方都市で不動産投資を検討したいと思っている方へ、
まず準備しておいてほしいのが
「地元の金融機関で口座開設をしておくこと」
です。

首都圏での不動産投資と異なり、
地方都市の不動産投資には【ローンが通りにくい】という
注意点があります。

これは、融資をする金融機関が、
地方都市の物件は収益性が低い(=空室リスクが高い)
と考えているためです。
特に、一棟ものの物件への融資は非常に消極的です。

せっかく気に入った物件が見つかったのに、
ローンが通らず購入できなくてはもったいないです。

少しでもローンを組みやすくするために、
地元の金融機関(地方銀行や信用金庫など)で預金口座を作っておき、
そこで毎月定額積立をしたり、
不動産購入のための自己資金を定期預金に預けたりして、取引の実績を作っておくと、
信用力が高まり融資を受けられる可能性が高くなります。

 

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オリンピック景気の影響を受けにくい地方都市の不動産投資

首都圏の不動産価格や地価は、
オリンピックイヤーの2020年を目指して上昇し続けています。

ところが地方都市は大きな地価の上昇はなく、
首都圏より高利回りの物件を、
首都圏より低価格で購入することが可能です。

ただし、
それに伴うリスクももちろんあります。
具体的には、
「人口減少」「高齢化」で、
首都圏より地方都市の方がはるかに深刻です。

この2つは空室リスクに直接繋がりますので、
不動産投資をする上では大きなリスクになります。

地方都市の物件を検討する場合は、
「いつまで保有するか」
「どのような条件が揃ったら売却を考えるか」
など、出口戦略をしっかり立てることが何より大切です。

日本には魅力的な地方都市がたくさんあります。

旅行や帰省で地方都市を訪れたときは、
「不動産投資をしたら魅力的だろうか?」

という視点で視察ツアーをしてみるのも面白いですね。

【記事筆者】

川井 えりか
川井 えりか
株式会社EDU(エデュ)代表取締役。ファイナンシャルプランナー、マネーセミナー講師。「10年後にお金を2倍にするマネープランニング」をコンセプトに、資産運用、家計管理のご相談を受ける。首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)と札幌を中心に活動。東京都在住。白米が大好き!毎食お茶碗2杯食べてます。