賃貸アパート経営を行っている場合は、所得税などの課税対象となる所得が発生する可能性が高いです。

そのため、不動産賃貸事業を行う場合は、確定申告についての知識が不可欠といえます。そこで、有意義な確定申告を行うためのポイントについてご紹介します。

☆所得税の課税基準を押さえよう

個人事業主が賃貸アパート経営で得た所得には所得税が課税されます。

所得税額が賃貸経営に与える資金的な負担を知るためにも、どのように所得税を計算するか知っておくことは、経営にとって必要でしょう。

確定申告書を提出期限までに提出できないとペナルティーもありますので注意が必要です。

所得税は、個人が得る所得を10種類に分類しています。例えば、会社員の給料やボーナスは給与所得、退職金は退職所得、不動産以外の事業からの所得は事業所得などと定められています。そして賃貸不動産から生じた所得は不動産所得になります。

不動産所得は、家賃収入や礼金収入から必要経費を引いて求めます。必要経費には、アパートの価値減少見合いである減価償却費や修繕費、管理費、火災保険料等が含まれます。

青色申告をしている場合は、さらに青色申告特別控除を差し引くことができます。

不動産所得が確定したら、その他の給与所得や事業所得と合計し、総所得金額を確定します。ここから基礎控除や社会保険料控除等の所得控除を引き、残額があれば所得税が課税される仕組みになっています。

☆赤字の場合は活用しよう！損益通算

賃貸不動産事業は、必ず利益が出るとは限りません。

空室が続けば家賃収入が少なくなり必要経費をカバーできず赤字になる可能性もあります。

しかし、この赤字は節税に使えるという規定があります。それが損益通算と呼ばれる規定です。

不動産所得の赤字は、他のプラスである給与所得や事業所得と相殺し、それらの所得を減らすことができます。結果として節税につながりますので正しく理解しておく必要があるでしょう。

特に、賃貸アパート経営以外に所得が発生している人は是非活用したい節税方法です。

損益通算を活用したい場合は、確定申告する必要があります。

不動産所得の赤字を損益通算する場合、一点だけ注意点があります。それは、土地に関する借入金がある場合、その借入金の利子については損益通算できないことです。仮に不動産所得が赤字になっていても、土地の借入利子の金額が大きい場合は、損益通算できる赤字がなくなるケースもあります。

☆アパート経営における損益通算の具体例

アパート経営における損益通算を理解するには、具体例を見ておくとわかりやすいでしょう。

事例として、不動産所得が500万円の赤字、必要経費の中には土地の借入利子が300万円あり、その他の所得として給与収入が1,000万円、所得控除は200万円のケースを確認してみます。
不動産所得の赤字がなかったとした場合、

1,000万円の給与所得から所得控除200万円を引いた800万円に対して所得税がかかることになります。

しかし、不動産所得の赤字は損益通算できますので、その対象額を最初に算出します。

不動産所得の赤字500万円そのままを損益通算対象にはできません。その理由は、土地の借入金の利子があるからです。

500万円の赤字は、土地の借入利子で300万円、その他の赤字が200万円あると考えます。

そして損益通算によって、その他の赤字である200万円と給与所得1,000万円を相殺し、給与所得は800万円に変わります。ここから所得控除を引いて600万円が所得税の対象となります。
この規定は、サラリーマンが不動産投資を行う場合には有効活用しやすい節税規定ですので、万が一不動産所得が赤字になった場合は、忘れずに適用を受けるようにしましょう。