不動産投資と聞いて「ボロ物件」を思い浮かべる方は少ないでしょう。しかし、意外かもしれませんが、ボロ物件の不動産投資もやり方によっては大きな利益を上げることができ、実際にボロ物件への投資で成功している例もあります。

そこで今回は、不動産投資におけるボロ物件の購入メリットと注意点をご紹介します。

 

ボロ物件の購入メリットは「高利回り」

仕入価格を抑えることで投資利回りを高められる

築年数の古いボロ物件は、何と言っても安さが魅力です。立地や周辺環境が良い物件であっても、管理や利用に手間が掛かる物件であればあるほど、相場とはかけ離れた低価格で手に入れることができます。

ボロ物件は、法定耐用年数を過ぎている場合などに固定資産税が安くなるほか、リフォームについても工夫次第で費用を削減できます。これらのランニングコストが抑えられるため、高利回りが期待できるのです。

 

ローンを組まずに不動産投資が始められる

ボロ物件は300万円ほどで購入できる場合も少なくないため、ローンを組まずに現金のみで不動産投資が始められる点もメリットです。そのため、数年ほどで投資元本を回収できることもあり、ローリスク・ハイリターンが実現できる不動産投資として、期待が寄せられています。

ボロ物件で利益を出すには？

立地を重視する

ボロ物件で利益を上げるためには、まず立地を重視しましょう。内装や外壁などの傷みは修繕できますが、立地や周辺環境だけは自分の工夫で後からどうにかできることではありません。周辺一帯の入居率が悪い場合など、明らかな違和感があるエリアには何か問題がある可能性が考えられます。投資先の立地として適切か、慎重に判断したほうが良いでしょう。

 

修繕・リフォーム費用は予測しておく

次に大切なのはリフォームです。立地が良い場合、生活に支障がない範囲にリフォームできれば借り手が付く可能性は十分に考えられます。自分で壁紙を張り替えたり、多少の修繕を行ったりすることで、リフォーム業者に依頼するよりも低コストで修繕できるでしょう。

しかし、ボロ物件である以上、その多くは大規模な修繕が必要になります。水回りなど、個人で修繕が難しい箇所などは業者に依頼する必要が出てくるため、事前におおよその費用を算出しておくことが重要です。資材の搬入路なども確認しておき、リフォームに必要な環境が整えられるかどうか、しっかりとチェックしておきましょう。

 

できるだけ土地値で購入、賃料は相場より低めに

築年数が極端に古い物件や売主が相続のために取引を急いでいる物件の場合、土地と建物を合わせて「土地値」で購入できることがあります。土地値とは、建物に価値がないときに土地の価値だけで設定している売却価格です。

もし土地値で購入できれば、一般の物件投資では考えられないほどの高利回りを実現できる可能性が高まります。

 

家賃については、周辺の賃貸相場より2割ほど安く設定すると良いでしょう。入居率が高くなり、空室リスクを抑えられます。入居希望者がコスト重視である前提で、「家賃」を基準に「確保したい利回り」と照らし合わせて購入価格を逆算することもできます。ボロ物件で不動産投資を成功させるためには、より堅実な投資を心掛けましょう。

 

ボロ物件に投資する際の注意点

構造変更や増築を行うと新築扱いになってしまう

物件の構造を変更したり増築を行ったりすると、場合によっては新築扱いになってしまい、固定資産税が多く課税してしまうことがあります。内装のリフォームや外壁の修繕などは必要ですが、手を掛けすぎないように気を付けましょう。

周辺環境だけでなく土地の条件にも注意する

川沿いにある物件や地盤がゆるいエリアの物件など、そもそも投資に向かない立地の物件には注意しましょう。

建物が既に存在している状態で地盤修復工事を行おうとすると、工程が複雑になるため、時間と費用が大幅に掛かります。どれだけ周辺環境が整っていたとしても、家の傾きや悪臭、災害時の修繕など、思わぬトラブルが発生するリスクは計りしれません。

ボロ物件には多くのメリットがありますが、デメリットにこそ注意してチェックすることで、より堅実な投資が行えるでしょう。

 

おわりに

今回は、不動産投資におけるボロ物件の購入メリットと注意点をご紹介しました。

ボロ物件は高利回りが期待でき、ローンを組まずに不動産投資が始められる手軽さがある一方で、安定した家賃収入が見込める立地であることや適切な利回り計算など、不動産投資に関する知識や経験が非常に重要となってきます。

どれだけコストを抑えられるかが高利回り実現の肝ではありますが、目先の利回りだけを見るのではなく、不動産投資として現実的かどうか、しっかりと検討することを忘れないようにしましょう。