会計上の違いを理解しよう！海外不動産投資における減価償却のルール | 不動産投資の総合サイト FANTAS navi（ファンタスナビ）

不動産投資を考える上で、減価償却は欠かせない要素です。

うまく活用すれば、大きな節税効果も得られます。それでは、海外不動産投資を行った場合、減価償却費はどのように処理されるのでしょうか？減価償却の仕組みを踏まえつつ、国内と海外のルールの違いについて解説をしていきます。

建物構造や新築中古で変わる減価償却費

減価償却費とは、固定資産の購入費用をその資産が利用できる年数で細分化したものです。

例えば、建物が1億円のアパートを購入したとして、それを50年間利用したとすれば、会計上では、1年当たりの経費は平均200万円になります。実際の減価償却費の算出方法はもっと複雑ですが、大まかにはこの程度の金額になります。しかし、なぜ、経費を利用年数で分割するなどという面倒な手続きをするのでしょうか？

それは、ビジネスの活動実態を会計上に反映させるためです。

もし、1億円の経費を一括で計上すれば、大赤字となってしまい、事業の失敗で大損をしてしまったような印象を与えてしまいます。それでは、ビジネスの実態からかけ離れているので、減価償却費という形で分散して、数字上の調整を行っているのです。

その結果、1億円を払ったにも関わらず、全額を経費として認められないので、当然その年の納税額は高くなり、損をした気分になります。その代わり、来年以降はその年に使われたお金でないにも関わらず、減価償却費を必要経費として計上できます。

そのため、毎年の黒字とうまく相殺させれば、大きな節税効果を得ることができるのです。

ところで、

1年当たりの原価償却を導くために必要な建物の利用年数はどのようにして決めているのでしょうか？

たとえ、全く同じタイプの建築物でもそれを利用する年数は、それぞれで異なります。

火事が起きて1年で焼失する場合もあれば、修繕を続けながら100年近くも利用され続けるケースもあります。

まさか、実際に何年利用するかを確認してから減価償却費を算出するわけにもいかないので、

「この建築構造なら何年は利用できるだろう」という推定値を国で定めています。

それを法定耐用年数と言い、それぞれの年数は以下の通りです。

○建築構造別の法廷耐用年数
・鉄筋コンクリート：47年
・重量鉄骨造：34年
・軽量鉄骨像：27年
・木造建築：22年

ここでポイントとなるのが、節税効果を狙って不動産投資をするのであれれば、築年数が古い建物を選択した方が有利だという点です。

仮に、木造建築の建物を新築で購入すれば、耐用年数は22年です。建物の価格が1億円なら減価償却費は、1年当たり455万円ほどになります。

一方、築24年の木造建築で1億円の建物の場合、すでに耐用年数を超過しており、この場合は、

4年で減価償却という決まりになっています。

つまり、1年当たりの減価償却費は2,500万になり、大きな節税効果を生むわけです。

ただし、あまり古い建物を購入すると転売が難しくなるので、目先の利益だけを考えていると、逆に大きな損失になる場合があります。
以上から分かる通り、減価償却費は建物の構造や築年数で大きく変わってくるので、不動産投資を行う際には、注意が必要です。

日本に居住する場合は日本の減価償却ルールが適用？

減価償却による節税効果を狙うのであれば、国内より海外不動産投資の方が有利です。そもそも、減価償却が適用されるのは、あくまでも建物に対してであって、土地は適用外となります。

ところが、日本は建物に対する評価額が低く、土地付きの住宅を購入しても建物が占める金額は2割程度に過ぎません。海外ではその逆で建物に対する評価の方が高く、全体の8割を占めている場合もあります。例えば、同じ2,000万円の家を購入しても、減価償却の対象となるのは日本では400万円分、海外では1,600万円ということになります。

どちらの節税効果が大きいかは一目瞭然です。

また、海外の建物は使用年数が日本より遥かに長いので、節税対策を行った後で転売が容易であるというメリットもあります。