海外不動産投資は、最近かなり注目されている投資方法と言えます。

セカンドハウスとして購入した物件を投資に利用したり、日本で購入するよりも低い資金で高収入を見込めたりとメリットは豊富に存在します。しかし、為替レートの変動や、その国の情勢を知らなければ元本割れを引き起こすなどのデメリットもあるのが怖いところです。そこで今回は、国内とは違う、海外不動産投資ならではのリスクについて紹介します。

☆経済規模を予測!経済情勢と人口推移を重視しよう

海外不動産投資の一番のメリットは、経済の急成長、人口の増加によって不動産価格が上昇すること、空室の割合を低く抑えた、安定した家賃収入です。

したがって、特に投資先の国の経済情勢を正確に把握することと、人口の推移を把握しておくことが重要になってきます。国の政治と経済政策は経済情勢へ影響を与えます。ネットや現地新聞で常に最新の政治状況を把握するようにしましょう。

人口推移については、国全体だけではなく、できる限り投資予定都市・地域の人口変動まで確認するようにした方が良いでしょう。

特に、途上国の首都一等地を購入できずに、その周辺の土地の購入を検討している場合、

必ずしもその地域がベッドタウンになるとは限らず、思わぬ損をしてしまう可能性があるのです。

総務省統計局が毎年出版している「世界の統計」は、年間の人口や経済データについて詳しくまとめられています。

また、ネット上で投資予定地域の人口情報が閲覧可能な場合もありますので、こまめにチェックするようにしましょう。

☆テロや災害はないか?地政学的リスクとは

過去、アメリカで同時多発テロの発生直後に、ニューヨークの株価が急落したことがありました。

テロや大規模な災害に見舞われると、その地域の経済の先行きが不安になることから、経済が落ち込むことがあるのです。これを、地政学的リスクといいます。

地政学的リスクが発生すると

その国の株や通貨の価格が下落する恐れがあるため、株は売却され、為替レートも急落しやすくなるのです。

したがって、投資した物件の価格も下落し、人もいなくなるため空室率が上昇することになってしまいます。

テロがいつどこで発生するかの予測は非常に困難ですが、政治動向に注目し、その可能性が極めて低い地域を選択するのが賢明です。

ただし、テロが発生しても、長期的に見れば人が戻ってくる見込みのある地域であれば、将来的には経済再生も見込まれるため、不安になりすぎる必要はありません。

また、大規模な天災によっても価格の急落と人口減少が起きる可能性が高いため、比較的気候が安定して地震などの起きにくい国を選択すると良いでしょう。

☆収益に直結!?権利関係と為替レートリスク

国によっては、日本の不動産登記制度のような、公的に所有権の帰属を証明できる制度が備わっていない

もしくは法律で十分に整備されていないところもあります

この場合、不動産を購入したはずなのにその物件がない、あるいは訴訟を起こしても不動産を取得できないという恐れが出てくるのです。

したがって、権利証書や登記制度が法律でしっかり整備された国を選択することが非常に重要です。

為替レートの変動は、不動産の売却時の収入に大きな影響を与えます

レートの変動を予測することはほぼ不可能と言われており、円高になった場合には、

日本円での収益額を算定する「価格×レート」が急落し、元本割れを起こす可能性があるのです。

しかしながら長期的に投資を続け、円安になったタイミングで売却すれば利益が見込める可能性もあります。

つまり、為替レートリスクは見方によって良いとも悪いともとれるのです。このことから、海外への不動産投資は長い目で見て購入を検討するのが良いでしょう。