不動産投資で失敗しない！その成功率上げる方法とは？ | 不動産投資の総合サイト FANTAS navi（ファンタスナビ）

不動産投資は一般的には、株式投資やFXなどと比べると比較的リスクは少ないと言われます。なぜなら、不動産投資は投資対象が現物ですので、全く価値が0になることはありません。またリスクの種類もある程度決まっていますので、リスクをコントロールすることも可能です。しかし安易な考えで投資をすると、大きく資産を減少させ損失を出すことになってしまいます。この記事では不動産投資を行う際、成功率をあげる方法について解説をいたします。

不動産投資での成功とは

不動産投資で儲けるチャンスは物件の購入時・運用時・売却時のタイミングでにあります。しかしそれは失敗のリスクの裏返しでもあります。それでは不動産投資での成功とはどのようなことを言うのでしょうか。

(1）安定した家賃収入という不労所得を得る

不動産投資で得られる収入は、入居者が支払う家賃です。しかしアパートやマンションの経営を始めた当初から全室埋まらなかったり、退去者が出て空き室が長く続くようでは安定した利益を得ることはできません。そして、家賃収入はなくとも、固定資産税や都市計画税などの税金や管理などの費用は払わなければなりません。また不動産投資ローンを抱えていれば、入居者の多寡にかかわらず、定まった金額を毎月返済していかなければなりません。ですので、部屋が埋まり安定した家賃収入を得ることが、不動産賃貸での成功に不可欠な要素になります。

（2）売却した時に売却益がでる

不動産投資で成功する人は、始めたときから既に出口戦略を考えています。しかるべきタイミングで不動産を売却することで、リスクを避け、利益を確定することができます。「どのタイミングで売却するか」は不動産投資において成功するかどうかの大きなポイントになります。物件を売るときには、売却金額がローンの残債を下回るようなことは避けなければなりません。

（3）不動産投資を事業にできる

一般的に不動産賃貸を事業としてとらえず、投資として考える方が多いと思います。しかし株式投資やFXへの投資と大きく異なることは、購入したら放っておくのではなく、その後の管理が成功失敗の大きな分岐点になります。

良い管理会社を選び、家賃の支払い状況や入退去・入居者のクレーム・修繕などを把握し対応していくことが必要です。つまり、管理会社に任せっぱなしではなく、自らが不動産事業を経営しているという自覚を持たなければ成功することは難しいでしょう。

不動産投資での失敗とは

不動産投資はローンを組めば初期費用は掛かりませんので、あまり深く考えることもなく始める方も多くいます。しかし不動産投資と言えども投資であり、安易に始めてしまうと失敗してしまうこともあるでしょう。次に初心者の方が陥りやすい失敗例をご紹介いたします。

（1）他人の成功事例をうのみにしてしまった

不動産投資の成功事例を見ていると自分も簡単に成功できると思ってしまいがちです。しかし成功している人はそれなりの努力をしている場合が多く、努力なしで成功することはあり得ません。書店に出向くと不動産投資の成功例が多くありますが、それをうのみにして真似をして成功することはできないでしょう。借金だけが残り、不動産投資から撤退せざるを得ないことになるかもしれません。

（2）知識や情報収集が足りずに始めてしまった

不動産投資は簡単に利益が得られるという先入観を持っていると、必ず失敗することになるでしょう。不動産投資を取り囲む環境は日々変化しており、常にその環境に対応できる情報や知識を仕入れておかなければ成功することはできません。

例えば住宅工法や住宅設備は日々新しくなり、勉強をしておかなければ入居者の期待する魅力的な住宅にはできないでしょう。また周辺のアパートや駐車場・交通手段・商業施設などの新しい情報も得ておかなければ、不動産経営に対応することができません。
新しい知識の勉強や情報収集をしないと、不動産投資で利益を得ることは不可能と言わざるを得ません。

（3）リスクを把握して限りなく失敗の可能性を低くすることが大切

不動産投資は大きな損失を出すことは比較的少ないとは言われていますが、さまざまなリスクがあります。住宅ローンを利用したときには金利の上昇リスクがありますし、税金がどのくらいかかるのかということをきちんと把握しておらず利益を圧迫するリスクもあります。

また、物件を購入後には空き室リスク・家賃滞納リスクなどもあり、建物が古くなったり災害時には建物の修繕をしなければなりません。日々勉強をして新しい知識や情報を手に入れることにより、さまざまなリスクを把握し、予測できる失敗を極力少なくするようにしなければなりません。

不動産投資の成功率を上げるための6つのポイント

次に不動産投資を成功させるには、いくつかのポイントがありますのでご説明いたします。

（1）物件と立地を考える

不動産投資を行う際に、最も重要視されるのは立地と言ってよいでしょう。建物自体が古くとも、建て替えやリフォームにより入居者率を高めることはできますが、立地は変えることができません。良い立地に賃貸住宅を建てれば必ず需要はありますし、将来出口戦略を考える際にも、優位に進めることができます。

物件の立地を検討する場合は、その賃貸住宅が誰をターゲットにするかによっても違ってきます。例えば、家族を対象とする場合には周囲の環境が大事ですし、単身者をターゲットとするならば交通の便利さが重要なポイントになってきます。

（2）購入時期を考える

不動産市況はバブル期のように上昇しているときもあり、不景気時のように下落している時期もあります。不動産市況が下落していれば安い予算で購入できますので、よい買い物ができるでしょう。また人が移動する時期に合わせて賃貸住宅を手に入れれば、入居希望者は多く、部屋は埋まりやすくなります。3月や4月に購入すれば、人の移動の時期と合致しますのでタイミングは良いと言えます。

また現在のように金利が低い時期に住宅ローンを設定すれば、購入費の総額を抑えることができます。

（3）融資戦略を考える

不動産担保ローンは、大別すると銀行系とノンバンク系の二種類があります。銀行系の不動産担保ローンは融資が厳しいです、金利が低いという特徴があります。反対にノンバンク系のローンは銀行と比べ審査が通りやすく融資も早いですが、金利は高く設定されています。自己資金や返済能力を考えて、融資戦略を考えると良いでしょう。

（4）実績のある管理会社を選ぶ

賃貸住宅の管理をすべて自分でやるとなると、大変な労力が必要となりますので、一般的には管理会社に業務を委託することになります。賃貸住宅の管理は賃貸契約から始まって、更新手続きや家賃の集金・退去の対応・トラブル対応などさまざまな業務があります。

これらの業務について、素早く対応してくれる管理会社を見つけ出すことが重要です。管理会社を選ぶ際は、物件の周辺にある会社を数社ピックアップして、面談などを行い管理内容をチェックして信頼のおける会社を選ぶべきです。

（5）メンテナンスと維持にきちんとお金をかける

建物は年月を経ると劣化してきますので、建物の内部・外部の修繕が必要になってきます。また設備面においても故障すれば修理が必要であり、老朽化すれば新しいものに変えなければなりません。老朽化した建物や古い設備を放置したままですと、魅力的な住居とは言えず、退去する人も出て空き室が多くなることでしょう。古くなった賃貸住宅や設備はお金をかけメンテナンスすることが重要です。

（6）出口戦略の見通しを明確に

賃貸住宅の経営というものは投資でもありますので、出口戦略が重要になってきます。
住宅というものは常にメンテナンスが必要ですが、修繕費用が多額に必要になる場合や空き室が増え始めたような場合、周辺に魅力的な住宅ができた場合、地域に魅力が薄れてきた場合などは出口戦略を考えなければなりません。

【売却のシミュレーションを行う】

不動産投資をする際には、出口戦略も考えておかなければなりません。不動産賃貸は年がたつにつれてキャッシュフローが悪くなりますので、売却のシミュレーションをしておくことが大事です。売却のシミュレーションは次の数式によって求められます。

売却価格－借入金残高－税金（長期譲渡所得または短期譲渡所得）＝手残りキャッシュ

売却シミュレーションは手間がかかる作業ですが、これを行わないと売り時を把握することはできません。そうはいっても、売却価格を予想することは大変難しく個人で把握できない部分もありますので、FANTAS check を参考にすると良いでしょう。

【売却する】

賃貸住宅の売りのチャンスは、手残りキャッシュが最も大きくなるタイミングです。また空き室が多くなったり、家賃を下げざるを得ないような兆候が見えた場合には売却を考える必要があるでしょう。

【保有しつづける】

賃貸物件の収益が十分出ている間は、長期保有してインカムゲインを得ていくという運用の仕方もあります。特に長期の融資を受けている場合で賃料が安定しているならば、当面は出口戦略を考える必要はないでしょう。しかし、いずれ物件が古くなると価値が低下し入居者も減ってきますので、その時には売却をするのか大規模修繕をするのか考えておかなければなりません。