融資を制する者は不動産投資を制す～不動産融資を利用する方法

マンションやアパートなどの不動産投資を始める場合には、金融機関と不動産投資ローンを組むのが一般的です。しかし初めて不動産融資を受ける方はそのメリットや手続きなどについてわからないことが多いのではないでしょうか。この記事では不動産融資のメリットとデメリット・融資までの流れ・不動産融資を利用できる金融機関などについてご説明をいたします。ぜひご参考にしていただき、間違いのない不動産投資を始めていただきたいと思います。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、マンションやアパートなどの不動産投資をする際に、銀行やノンバンクなどの金融機関から受ける融資を言います。自分が住むために借りる住宅ローンは本人の返済能力を見るのに対して、不動産投資ローンは、本人の返済能力にプラスして融資する物件で果たして利益を得ることができるのか、という点も重視されます。それゆえさほど自己資金はなくても、物件の担保価値があれば、融資を受けることが可能になります。

融資を利用する際のメリットとデメリット

それでは不動産投資ローンを利用して融資を受ける際のメリットとデメリットについて解説をいたします。

メリット

レバレッジを効かせることができる

レバレッジとは「てこの原理」を言いますが、不動産投資ローンに於いて手元資金があまりなくても、その何倍もの金額の融資を受けることができます。融資を受ける対象の不動産に価値があれば、レバレッジを効果的に使うことができます。サラリーマンは自己資金が少なくても、比較的審査が通りやすいので有効に活用できるローンということができます。

資金が貯まるのを待たずに投資を開始できる

不動産担保ローンは、投資する不動産に価値があれば融資を受けることが可能ですので、自己資金が貯まるのを待たずに不動産経営を始めることができます。仲介手数料や不動産取得税・銀行融資に対する保証料などを自己資金で賄い、物件価格全額の融資を受けることをフルローンと言います。また自己資金を用意しなくとも、物件に担保価値があれば取得費と諸費用まですべての融資を受けられる可能性もあり、これをオーバーローンと言います。

月々のキャッシュフローを生みだすことができる

キャッシュフローとは一般的には現金の流れを言いますが、不動産投資においては家賃収入と管理費やローン返済額などの支出の差を言います。即ちキャッシュフロー＝家賃収入－管理費－ローンの返済 という式で表すことができます。不動産経営では、毎月の収支の変動はあまりありませんので、安定したキャッシュフローを生み出すことができるといえます。安定したキャッシュフローがあれば、急に経営が行き詰まるという心配もあまりありませんので、不動産経営は比較的安全な投資ということができます。

デメリット

金利負担の発生

不動産投資ローンを利用する場合には、固定金利と変動金利のどちらかを選択しなければなりません。固定金利を選択すると、契約時の金利がローン期間中同じですので、急に返済額が増えるような心配はありません。しかし変動金利を選択した場合には金利が下がることもありますし、上昇することもあります。金利が大きく上昇する局面では、利息が大きく増え、ローンの返済ができなくなるようなこともあります。特に現在は歴史的な低金利の時代であり、金利が今後上昇することも十分考えられますので、注意しなければなりません。

空室により返済が大変になる

アパートやマンション経営をしていると、空室が発生することは避けられません。しかし居住者が退去してもすぐに埋まればよいですが、長い間空室になってしまうと利益を得ることができなくなってしまいます。特に魅力的な物件を所有していれば、すぐに入居者も現れるでしょうが、駅から遠かったり、物件が老朽化しているような場合には空室の期間が長期化する恐れもあります。

売却のタイミングによっては残債が残る

物件を売却するときにローンの残債を上回る金額で売れれば問題はありませんが、タイミングによっては残債が残るリスクがあります。その場合抵当権を抹消しなければ売却できませんので、差額を自己資金で返済しなければなりません。

返済できなくなると不動産を差し押さえられる

比較的安全性が高いといわれる不動産投資ですが、自己資金を十分用意しないでフルローンやオーバーローンで借り入れを行うと返済が不可能になるリスクが高くなります。ローンの返済ができなくなると、不動産を差し押さえられたり、任意売却せざるを得ないことになります。

融資までの流れ

不動産投資ローンは金融機関に融資を申し込むと審査が行われ、金銭消費貸借契約を締結し融資を受けるという流れになります。審査期間は一般的にノンバンクで1～2週間と早く、銀行は審査が厳しく、1～2ヶ月程度かかる場合がありますので、余裕をもって準備することが大事です。

申請の用意

不動産投資ローンの申請に必要なものは、金融機関に提出する書類、物件の詳細についての資料、連帯保証人です。事前審査時に必要なものと本審査に必要なものがありますので、分けて記載いたします。

事前審査に必要な書類

◎本人分

◎購入予定の物件

◎連帯保証人分

本審査時に必要な書類

◎本人分

◎購入物件

◎連帯保証人分

融資申し込み

申請書類や物件の資料が揃い、保証人が決まったら、金融機関に融資の申し込みを行います。融資の申し込みは物件の契約する前にできますので、不動産投資ローンの利用が可能か否かを確認できます。

審査

不動産投資ローンの審査は事前審査と本審査が行われますが、事業を行うことが前提ですので、住宅ローンよりも審査は厳しく行われます。住宅ローンの審査は個人の信用力を審査するのに対し、不動産投資ローンではその物件に投資しても利益を得られるのかという物件の収益性が重要視されます。

事前審査

事前審査には、物件の購入金額や希望する借入額・建築物の構造などの情報を提出することが必要です。申込者の収入や資産負債を調べ、物件を購入した場合に支払い能力があるかどうかという点について審査を行います。

本審査

本審査では金融機関及び保証会社により、物件の資産価値・物件の収益性・団体信用生命保険の加入等について審査します。また予定していた家賃収入を得ることができなくなったことを想定して、申込者の貯金や不動産などの資産状況も審査します。

回答

事前審査についてはメガバンクでは通常１週間程度で、ノンバンクでは早いところでは1，2日で回答がなされます。本審査はメガバンクでは1～2か月程度かかりますが、ノンバンクでは数週間で回答が行われます。

金銭消費貸借契約

融資ができると回答された場合に、銀行はローン申込者の物件に抵当権を設定し、返済期日を決めて金銭を貸し付けます。また借入者が死亡したり高度の障害者になったことを考え、団体信用生命保険に加入させます。金銭消費貸借契約は物件の売買契約を締結してから行うことになります。

融資実行

金融機関から融資が認められた場合には、融資が実行されます。融資が行われたらローン申込者は売り主に物件の残金を支払い、物件の登記を行います。

融資を受けやすい人

不動産投資ローンは融資を受けやすい人と受けにくい人があり、下記の条件に合致する人は融資を受けやすいと言えます。

自己資金が多い

自己資金が多い方は年収が低くても、融資を受けられる可能性は高くなります。自己資金がある人は計画的にお金を貯めた人であり、返済もきちんとしてくれると予測できるためです。

年収が高い

年収が高ければローンの返済余力もあると見なされ、比較的融資を受けやすくなります。

勤務先が公務員・大手企業

公務員や大手の企業に勤めている方は、収入は安定していますので、ローン返済が滞る可能性が低く融資が受けやすくなります。

融資を受けやすい物件

融資を受けやすい物件とは、銀行の融資額よりも不動産の評価額が上回っていること、その土地から利益を産み出せることの2点です。

積算評価が高い

土地と住宅の評価額を別個に出し、合計したものを積算評価といいます。
・土地の評価額は下記の計算式によって表せます。
土地の価格＝路線価×土地の広さ
なお路線価は公示価格の8割が基準となっています。
・建物の価格は下記の計算式によって表せます。
建物の価格＝再調達価格×床延べ面積×残存年数÷法定耐用年数
再調達価格とは建物を作った時の平米単価で、木造は15万円程度と低くRCは19万円程度と高くなります。法定耐用年数は木造では22年程度、RCは47年程度として計算されます。

収益性が高い

購入した物件で多くの利益を産み出せると評価される場合には、融資されやすいと言えます。

不動産投資をする際に利用できる金融機関

不動産投資ローンの融資については、借りる人の資産や属性・物件の価値・担保能力などいろいろなファクターを勘案して決められます。金融機関によりどの要素を重視するか異なりますので、同じ人でも借りられる場合と借りられない場合があります。

東京スター銀行

変動金利が0.9％からという低金利で借り入れができ、評価額の9割まで借りることが可能です
出典：https://www.tokyostarbank.co.jp/index.html

オリックス銀行

自己資金が少ない方でも、耐用年数を越えた物件でも35年という長期間で借り入れが可能です
出典：https://www.orixbank.co.jp/

住信SBIネット銀行

現在ローンを返済中の物件で抵当順位が2番目以下でも、融資を受けることが可能です。
出典：https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、年収500万円以下の人でも融資が受けられる可能性があります。
出典：https://www.jfc.go.jp/

セゾンファンデックス

メガバンクでは借りられない狭小物件や古い建物・借地権つき建物などでも融資が可能であり、他に借り入れがある場合でも申し込みができます。
出典：https://www.fundex.co.jp/

三井住友トラスト

三井住友銀行系のノンバンクで、古い物件でも最長35年の融資を受けることができます。
出典：https://www.smth.jp/

SBJ銀行

韓国の新韓銀行の日本法人で、金利はさほど低くはありませんが、借り換える場合には1.875％の低利となります。
出典：https://www.sbjbank.co.jp/

静岡銀行

融資には積極的であり、築年数の古い物件でも融資される可能性があります。
出典：http://www.shizuokabank.co.jp/

新生プロパティファイナンス

築古物件でも最長35年という長期間での返済が可能です。
出典：http://fudousan-loan.shinsei-if.com/

まとめ

いかがでしたか？
少ない自己資金の方でも融資を上手に利用すれば、不動産投資をすることができます。不動産投資ローンのメリットとデメリットをきちんと把握し、安定した不動産経営を目指しましょう。

監修：小林 弘司（不動産コンサルタント）