こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

最近、少額かつ高利回りのクラウドファンディングを活用した
不動産投資が人気です。

1万円程度から始められ、投資期間も1年程度と短いため、
不動産投資のハードルが大きく下がりました。

話題のクラウドファンディングと、
同じ小口投資で従来からあるJ-REIT(国内不動産投資信託)
そしてローンを組んで実物の不動産を購入する不動産投資、
それぞれの特徴をご紹介します。

小口の不動産投資とは

【不動産投資】というと、投資額が大きいというイメージが一般的です。
アパートやマンション、ビルを購入して運用するため、
安くても数百万円、都心のビル一棟だと数百億円することも珍しくありません。

これでは不動産投資に参加できる人が限られてしまうため、
「不動産をシェアして運用する」ことができるのが小口の不動産投資です。

具体的には、クラウドファンディングを活用した不動産投資と、
J-REIT(国内不動産投資信託)があります。

クラウドファンディングとは、
例えば「東京都渋谷区のABCマンション101号室」というように、
物件ごとに事業者がファンドを立ち上げ運用します。

・ABCマンション101号室の出資限度は2,500万円
・投資単位は1口1万円
・運用期間は12カ月
・利回りは5%

というように予め投資家向けに条件が提示されています。
1口(1万円)だけ出資する投資家もいるかもしれませんし、
2,000口(2,000万円)出資する投資家もいるかもしれません。
先着順で、出資限度に達するまで募集します。

12か月後の満期を迎えた際に、
出資した元本 +(利回りに応じた分配金-源泉徴収税)が償還されます。

少額投資から高額投資まで、
投資の規模を自分で選ぶことができるのが小口投資のメリットです。

さらにクラウドファンディングの場合は、
自分がどの物件に投資しているかが明確にわかるため、
実物不動産に投資をする大家さんに近い感覚があります。
その気になればABCマンションまで足を運んで、実物を見ることもできます。

同じ小口投資でも、J-REIT(国内不動産投資信託)には異なる特徴があります。
J-REITは、証券会社や銀行等を通じて申込みます。
投資したお金は、運用会社に集められ、国内の不動産に投資します。
クラウドファンディングと異なるのは、いつでも取引ができることです。
殆どのJ-REITは、募集期間や運用期間の制約がありません。

また、「ABCマンション101号室」のように、
自分のお金がどの物件の投資に充てられているかはわかりません。
運用会社は、投資家から集めたお金で複数の不動産を所有・運用します。
そのため、「この物件が気に入ったから投資したい」というような選び方は現実的ではありません。
※申込前に交付される目論見書や、運用レポートで投資先の一部は確認可能です

不動産投資をしているというよりは、
株式投資信託と同じように、「金融商品で運用している」という感覚に近いです。

投資型クラウドファンディングのメリット・デメリット

投資型クラウドファンディングのメリット

1 価格変動が少なく、確実なインカム収入がある

投資型クラウドファンディングは、投資した元本が満期に償還されるケースが一般的です(※)。
そのため、価格変動のリスクが低いことが大きなメリットです。
また満期時に受け取る分配金も、契約時に予想分配金として提示されているので安心感があります。

※運用成果により償還額は異なります。必ずしも元本が全て戻ってくるとは限りません。

2 短期運用

数カ月という短期間でお金を4~8%程度の利回り(年利)で運用できます。
一般的に投資商品は運用期間が長いほど利回りが高いため、短期運用でこの利回りは非常に稀です。

数年後に必要なお金を普通預金に置いておくと金利は0.001%程度です。
この「銀行に寝かせているお金」を短期で増やすことができます。

3 価格下落リスクを大幅に抑えられる

不動産投資のリスクの一つに不動産の価格下落リスクがありますが、
これを抑えられるのがクラウドファンディングのメリットです。

投資型クラウドファンディングのデメリット

1 事業者の倒産

一般的な不動産投資にない注意点です。
出資した事業者が倒産した場合、お金が戻ってこない可能性があります。
投資をする前に、事業者の財務状況を確認することが大切です。

2 原則、中途解約ができない

予め満期が決まっているため、
中途解約をすることが難しいです。
仮に解約できたとしても、分配金は受け取れず元本のみ戻ってくる場合が殆どです。

3 非課税制度がない

J-REITなどの投資信託はNISAやiDeCoなど、
非課税口座を利用しての投資が可能です。
しかしクラウドファンディングにはそのような制度がないため、償還時の分配金に課税されます。

J-REITのメリット・デメリット

J-REITのメリット

1 価格上昇による売却益が見込める

ファンドの日々の価格変動により、元本の値上がりが期待できます。
実際に過去のデータを見ると、ほとんどのファンドが設定当初より値上がりしていることがわかります。
(分配金を再投資した場合)

2 換金性が高い

「すぐにお金に換えられない」というのが一般的な不動産投資のデメリットです。
ところがJ-REITは取引時間(平日9:00~15:00)であれば自由に売買できるため、値上がりしたタイミングなどですぐに換金できることも魅力です。

3 NISA、iDeCoなど非課税制度あり

J-REITは金融商品です。
そのため金融商品の税制優遇を受けることができます。
具体的には非課税口座のNISAや、
老後の資産形成に活用できるiDeCo等でJ-REITを購入することにより 、
分配金や値上がり益に税金がかかりません。
(NISA口座は分配金に課税されないよう口座開設時に設定が必要です)

J-REITのデメリット

1 日々の価格変動がある

値上がりが期待できる反面、
値下がりする可能性もあるのがJ-REITの注意点です。
また、常に価格が変動するため値動きが気になってしまう方にはお勧めできません。

2 株式市場の影響を受けやすい

金融商品であるため、
株価の変動に合わせてJ-REITの価格も変動しやすいです。
不動産市場が好調でも、株式市場が不調の場合、
J-REITの価格は下落する可能性が高いです。

3 分配金を受け取ると投資効率が下がる

J-REITファンドの中には「毎月分配型」といって、
家賃収入のように毎月分配金が支払われるファンドがあります。

分配金は、運用成績が不調の時は元本を削って支払われるため、
分配金を受け取り続けると元本が減っていくリスクがあります。
元本が減ると運用できるお金が減りますから投資効率が大幅に下がります。
分配金は受け取らずに「再投資」することで継続的に運用が可能です。

実物不動産投資とは

実物不動産投資とは、
不動産を所有し、それを貸すことで収入を得る投資法です。

不動産投資の中では最もスタンダードで歴史が古く、
江戸時代からある投資法です。

当時は、土地を所有できるのは貴族や武士に限られていましたから、
不動産投資はお金持ちがするもの」
「敷居が高い」
というイメージを持たれるのは、その名残かもしれません。

ところが時代は変わり、
今は給与以外の副収入として実物不動産投資をする方 が増えました。

実物不動産投資のメリット・デメリット

実物不動産投資のメリット

1 ローンによるレバレッジ効果

多額のローンを組むことがデメリットと捉える方もいますが、
ローンを組んで投資をできることは最大のメリットです。

例えば自己資金10万円、ローン2,490万円で2,500万円のマンションを購入します。
毎月の家賃収入からローン返済や管理費等を引いて3,000円残った場合、
毎月3,000円、つまり年間36,000円の収益があります。
自分が投資に回したお金は自己資金の10万円ですから、
自己資金に対する利回りは36%となります。

2 「団信」で生命保険いらず

「団体信用生命保険」(=団信)とは、
ローン残高と同額の生命保険で、ローン契約と同時に加入します。

死亡時にローン残高が0になるというのが団信の保障ですが、
最近はガンと診断された場合にローン残高が0になる団信もあります。
ローンがなくなり、毎月家賃収入が入ってくるようになれば、
ガンの治療費や休職した場合の生活費をカバーすることが可能ですので大変魅力的です。
今、毎月数千円~数万円支払っている生命保険は不要になるかもしれません。

3 運用方法は自由自在

「いつまで保有するか」
「家賃を上げるか、下げるか」
など、自由に決定することができるのが実物不動産のメリットです。

実物不動産投資のデメリット

1 ローンを組めない方 には不向き

メリットでご紹介したとおり、
ローンを組んで投資をすることで利回りが高くなります。
そのためローンを組むことのできない方 や、
ローンの条件が悪い(=金利が高い)方 にはお勧めできません。

2 空室リスク

空室期間中は家賃収入がありません。
これは、小口不動産投資にはないリスクです。

3 ポートフォリオのバランスが崩れる

実物不動産は数千万円単位の資産になりますから、
投資を始めると資産構成(=ポートフォリオ)のバランスが大きく変わります。
不動産を購入する際にはポートフォリオの見直しをお勧めします。

不動産投資で最も投資効率が高いのは?

結局、小口不動産投資と実物不動産投資、
手元のお金を最も効率よく運用できるのはどれなのでしょうか?

答えは「実物不動産投資」です。
理由は、実物不動産のメリットに記載した「ローンによるレバレッジ効果」があるためです。

クラウドファンディングやJ-REITの利回りは3~8%程度で、
小口不動産投資の場合、ローンを組むことはできません。

ローンは審査があるため、誰でも利用できるものではありませんし、
その時により金利などの条件も異なりますが、
もし有利な条件でローンを組むことができるなら、
実物不動産投資も資産運用の選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

【記事筆者】

川井 えりか
川井 えりか
株式会社EDU(エデュ)代表取締役。ファイナンシャルプランナー、マネーセミナー講師。「10年後にお金を2倍にするマネープランニング」をコンセプトに、資産運用、家計管理のご相談を受ける。首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)と札幌を中心に活動。東京都在住。白米が大好き!毎食お茶碗2杯食べてます。