はじめまして。大阪府内で不動産業界に携わり、宅建士・ファイナンシャルプランナー2級を保有しているOL、關口さゆりです。
不動産投資を始めてみようかな？と思った時に、どんな物件を選べばいいのかお困りではありませんか？
不動産投資を成功させるためには、まず満室状態をキープし、家賃収入を得る事が重要となります。そして満室状態をキープするとなれば、入居者のニーズにあった物件を選ぶ必要があります。
今回は、不動産投資を成功させるためにはどんな物件を選べばいいのか、不動産投資には欠かせない物件選びについて解説します。
不動産投資の成功のカギは物件選びにあり！
不動産投資で重要になってくるのが、「物件選び」です。物件は、戸建やマンションなどの住居用や会社の事務所用など、用途は様々です。
不動産投資で成功するためには、継続的に家賃収入を得る、すなわち空室状況を作らないということが大前提といえるでしょう。この空室状況を作らないためには、購入する物件（家賃や部屋の間取り、交通の便、周辺環境など）によって大きく差が出てきます。
では、一体どんな物件が不動産投資で成功できるのかを詳しく見ていきましょう。
不動産投資を成功させるための物件選び ①家賃
皆さん、今まで部屋探しをされた事はありますか？今では街中の不動産屋さんに行かなくても、スマートフォンやパソコン1つあれば、インターネットで簡単に部屋探しをすることができる便利な世の中になっています。実際に、部屋探しをする予定がなくても、気軽に物件の情報を閲覧できます。
では次に、部屋探しをする際に、どういった条件で物件を検索しますか？家賃や部屋の間取り、築年数などご自身で希望条件を設定し、検索されるかと思います。その希望条件の中の1つ、「家賃」は不動産投資を成功させるための重要項目の1つとなります。
家賃は高すぎても低すぎてもダメ
なぜ家賃が不動産投資をする上で重要かを考えてみたいと思います。家賃収入だけを考えれば、家賃を高く設定すればより多くの収入を得ることができるからです。
ここで1つ例を出しましょう。家賃以外の部屋の間取りや交通の便などが全く同じ物件Aと物件Bがあります。家賃設定が10万円の物件Aと15万円の物件Bであれば、10万円の物件Aの方が、家賃が安く魅力的ですよね。街中にはたくさんの物件がありますので、探しているエリアに希望条件を満たしている物件がいくつかあるのであれば、やはり家賃が安い物件の方が選ばれやすくなります。
つまり、家賃収入を多く得たいと考えて家賃を高く設定してしまうと、家賃収入を増やすどころか、入居者がつかず家賃収入が入ってこない、という最悪な状況になってしまう可能性もあります。
家賃設定をする時には、周辺の物件はどのくらいの家賃設定にしているのかをインターネットなどを利用して相場をしっかり確認し、空室状況にならないように適切な家賃設定を行うようにしましょう。
不動産投資を成功させるための物件選び ②部屋の間取り
不動産投資を成功させるための物件選びの2つめのポイントは、「部屋の間取り」です。独身・単身とファミリー層では求める部屋の間取りは大きく異なります。独身・単身の方であれば、ワンルームや1K、1DK、広くて1LDKぐらいの間取りの物件を選ぶ傾向にあります。
一方、ファミリー層となると、子どもの人数によって異なりますが、1Kや1LDKでは狭いので、2LDK以上の間取りの物件を選ぶ傾向にあります。例えば、もし子どもが2人いる4人家族であれば、両親の部屋が1部屋、子ども1人ずつに部屋を与えるのであれば2部屋と、最低3部屋が必要となり、3LDK以上の間取りの物件が好まれます。
都心ではワンルーム〜1LDKがおすすめ
不動産投資用の物件を探す時に、都心でオフィスビルやマンションがたくさん立ち並んでいる地域であれば、独身・単身や学生などが多いと予想されるので、ワンルームから1LDKぐらいのマンションを購入すると家賃収入を安定して得ることが期待できます。
閑静な住宅街は広めのファミリータイプがおすすめ
一方、保育園や小中学校が近くにあり、閑静な住宅街となると、ファミリー層に人気があるので、間取りが2LDK以上と広めのマンション、もしくは戸建を購入するという方法が選択肢として候補に挙がります。戸建は、上下階の騒音問題がなく、小さな子どもがいらっしゃる家庭では安心して生活ができ、また、駐車場スペースがついている場合、駐車場代がかからず節約になります。
さらに、戸建であれば、マンションではなかなかできない、今流行りのDIYができる物件も多くなってきているので、特にファミリー層に人気となっています。
不動産投資を成功させるための物件選び ③交通の便
不動産投資を成功させるための物件選びの3つめのポイントは、「交通の便」です。毎日の通勤・通学、お休みの日の外出などで公共機関(電車やバス)を利用する方も多いでしょう。
では、物件が、最寄り駅まで徒歩でいける距離にあるのとバスを利用しないといけない距離にあるのとでは、やはり最寄り駅まで徒歩圏内の物件の方が、交通の便が良いということで人気があります。
交通の便が悪い物件は、バスや車、自転車などを利用せざるを得ず、時間とガソリン代や駐輪場代などの費用がかかってしまいます。一方、最寄り駅まで徒歩5分の物件や主要都市まで乗り換えなしで行けるなど交通の便が良い物件は、時間の短縮になり、選ばれやすくなっています。
不動産投資用物件の場合は駅距離を考慮する
不動産投資用の物件を購入するとなると、駅から近ければ近いほど、物件価格が高くなってしまうので、駅から遠い価格の安い物件を購入し、家賃収入を得ようと考える方もいらっしゃると思います。
しかし、実際に物件を借りる入居者の立場になって考えた場合、やはり駅まで徒歩圏内、主要都市までのアクセスが良い物件の方が人気があるため、駅から遠い物件は、空室が発生するリスクが高くなってしまいます。空室のリスクをよく考慮して物件選びをしましょう。
不動産投資を成功させるための物件選び ④周辺環境
最後にお伝えする物件選びのポイントは、「周辺環境」です。部屋探しをする時は、周辺環境も非常に重要な項目となります。
独身・単身向けは周辺店舗と治安
まず、独身・単身の方は、スーパーやコンビニ、飲食店などが近くにある物件が人気となっています。特に女性の1人暮らしは危ないという印象を持たれている方が多く、帰り道に街灯があって明るい、交番が近いなど、治安が良い環境を求める傾向にあります。
ファミリー層は子育て環境重視
ファミリー層は、周辺に保育園・幼稚園・小中学校など教育施設が整っている、病院が近いなど、子どものことを優先的に考えて部屋探しをされる方が多くなっています。このように、独身・単身、ファミリー層だけではなく、男性・女性でも求める周辺環境は異なります。
不動産投資用の物件を探す際には、検討している物件の周辺には、独身・単身、ファミリー層などどういった方が多く住んでいるのか、どういった施設があるのかなど事前にリサーチするのも、不動産投資を成功させるための欠かせない作業といえます。手を抜かずに、しっかり情報を集めましょう。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、空室状況を作らない、入居者のニーズにあった物件を選ぶことが重要になってきます。そして、不動産投資は短期ではなく、長期で運用する投資方法となるので、いかに満室状態をキープし、家賃収入を得続けられるかどうかが大変重要なカギになります。
まずは、独身・単身の方、ファミリー層、どちらかにターゲットを絞り、部屋探しにおいて、入居者がどういった条件に重点を置くかを推測し、入居者に「ずっとこの物件に住みたい」と思ってもらえる物件を購入することが、不動産投資の成功への近道となるでしょう。
筆者 關口 さゆり（宅建士）
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【記事筆者】
- 大阪府在住。20代半ばから不動産業界に携わり7年目。宅建士・ファイナンシャルプランナー2級の資格を保有しており、現在AFPの資格取得のため猛勉強中！過去の借金の経験からどうやって資産を増やしていくのか日々奮闘しております。皆さんのお役に立てられるように頑張ります！
