超高齢化社会への突入、長引く低金利といった状況に、将来の不安を抱える方も多いのではないでしょうか。そのような背景に押されてか、近年、年金代わりとなる老後の資金を自ら作り出そうとする方が増えてきました。

資産形成のための投資手法は様々ありますが、不動産投資に興味を持つ方が増えています。少し難しそうで始めにくいイメージの不動産投資ですが、知っておくべきポイントをしっかりと押さえていれば、参入するハードルは下がります。
ここでは、不動産投資初心者よりも前段階にある方々に、不動産投資の仕組みや魅力をお伝えしていきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、どのような方が行い、どのような仕組みによってお金を生み出すのでしょうか。

お金持ちでなくても大丈夫?

不動産といえば、お金をたくさん持っていなければできないようなイメージがあります。しかし、お金持ちでなければできないわけではありません。何故なら不動産は高額なため、融資を組んで購入する事が常とされているからです。

そのため、お金持ちでなくても、少ない資金を元に融資を受けて、不動産投資を始めることができるのです。

年金代わりの収入って?

不動産投資は、アパートやマンションを購入し、それを賃貸して家賃収入を得ることを目的としています。入居が付けば、家賃収入として毎月決まった金額が年金のように入ってくるのです。
このような月々の家賃収入のことをインカムゲインといいます。

楽しみは家賃収入だけじゃない?!

不動産投資はコツコツと家賃収入を得るだけでなく、アパートやマンションを売却した際に発生する売却益も得ることができるのです。

不動産投資のメリット

マンションやアパート、駐車場や倉庫などの不動産を、賃貸して得た家賃収入でローンを完済できれば、少ない元手で不動産という資産を手に入れることが可能となります。不動産投資には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

勤労によらない「不労所得」を得ることができる

不動産投資は仕組みがわかりにくく難しいイメージがありますが、不労所得と言われるほど、手間のかからない投資なのです。そのため、サラリーマンなど忙しい本業を抱える方でも始められるのです。

働けなくなった時などの生活資金に備えることができる

ひとたび軌道に乗れば、毎月決まった金額が家賃収入として入ってくるので、万が一働けなくなった時や、現役引退後の生活資金が確保できます。

不動産投資のデメリット

「何もせずにお金が入ってくる」という甘い話には、もちろんデメリットも存在します。デメリットにこそ目を向け、その対策を考えておくことは重要です。

他の投資よりも費用がかかる

不動産投資は仲介者となる不動産会社や融資してくれる銀行、書類を作成してくれる司法書士など、様々な人の協力を必要とします。そのため、契約成立時には多額の手数料が発生します。また、不動産取得税などといった税金もかかるため、他の投資に比べて初期費用がかかります。

投資に失敗すると元を取り戻すのが大変

不動産投資は長期間運用し、売却するまで成否がわかりません。空室が続いてローンの返済ができないなど、明らかな失敗の際は物件を手放した上に借金が残ることもあります。このような大失敗は、知識なく始めてしまった初心者の方に多く見られます。逆に言うと、しっかりと知識をつけていれば、大きな失敗は避けることができるのです。

初心者ほど危険!不動産投資の失敗事例

初心者の方がどのような失敗をしたのか、事例に基づいて見ていくので、それらを教訓に失敗しない不動産投資を目指しましょう。

購入したはいいが入居者が埋まらないケース

不動産投資の一番のリスクとも言える空室。部屋が埋まらなければ家賃収入を得ることができません。空室が続く際は、クロスを替えたり、家具家電付きにしたりするなどして物件の価値を上げることが大切です。また、管理会社によって客付け力に差があるので、管理会社を変えるというのも対策の1つです。

目先の手数料だけで購入を決めてしまったケース

不動産の売買には多額の手数料が発生します。おおよそですが、物件価格の8〜10%程度と言われています。5000万円の物件で400〜500万円ほどかかるのです。不動産取得税や司法書士費用などは仕方ありませんが、仲介手数料は場合によっては安く抑えることが可能です。相手の不動産会社が売主だった場合、手数料ゼロになる事があります。初期費用を安く抑えられるのはありがたいのですが「手数料はいりませんよ!」という言葉につられて、他の条件を見落としてしまうことのないようにしましょう。

利回りだけで購入してしまったケース

不動産投資の世界でよく耳にする利回りは表面利回りと言われるもので、年間の家賃収入を物件価格で割った数字を指します。年間家賃収入400万円、物件価格5000万円の場合、表面利回りは8%となります。しかし、実際には管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストがあるため、実質利回りは物件によって大きく変わってきます。表面利回りにつられて購入したものの、すぐに水漏れが発生して大規模修繕が必要になったなどという失敗事例はよく聞きます。
ランニングコストは物件ごとに違うのできちんと確認するようにしましょう。

物件そのものが投資対象としてふさわしくなかったケース

物件概要書に載っている情報だけでは分からないことが沢山あります。実際に現地に足を運び、設備や間取りなどの物件情報だけでなく、周辺環境や立地なども調べておくといいでしょう。このような下調べや準備を怠ると、需要のないエリアであったり、修繕しないと住める状態でない物件だったりと、そもそも投資物件に相応しくないものを掴んでしまうことになります。

不動産投資に失敗しないための情報を集める方法

初心者ならではの初歩的なミスをしないためにはどうしたらいいのでしょうか。

インターネットによる情報収集

気になる事があればすぐにネットで調べられる便利な時代になりました。不動産投資においてもこれを利用しない手はありません。
ネット上には日々更新される物件情報だけでなく、不動産投資家の先輩達のためになる話や、失敗例や成功例など、目から鱗の情報が溢れています。たくさんある情報の中から、しっかりと取捨選択しながら、自分に必要なものを探っていきましょう。

不動産投資セミナーへの参加

不動産投資セミナーには色々な種類があります。最初は初心者向けのものに参加することになるかと思いますが、フルローンやオーバーローンを当然のように勧めてくる業者には気をつけましょう。美味しい話ばかりを聞かされてその気になってしまわず、疑問に思った点やデメリットをきちんと尋ねて、どのように対応してくれるか冷静に見て判断することを念頭にセミナー参加すれば、きっといい勉強になります。

不動産投資に失敗しないために知っておくべき知識

不動産投資を始める際、未知の分野だからこそ、その恐怖を払拭するためにも、知識をつけることが大切です。最低限押さえておきたい不動産投資成功への鍵となる知識を大まかに3つに分けてみていきます。

戦略を立てること

不動産の購入は思いつきや勢いでできるものではありません。行き当たりばったりではなく、長期的なスパンで戦略を立てていく事が重要です。考えるべき事は将来のビジョンと、そのための資金繰りです。

※どこまで拡大したいのか?(何部屋、もしくは何棟持ちたいのか)
区分マンションを一部屋なのか、木造の一棟アパートなのか、大規模な一棟マンションなのか、どのような不動産に投資し、ゆくゆくどのくらい増やしていきたいのかを考えます。

※資金を調達する手段はあるのか?(金融機関との取引関係融資条件の確認)
不動産投資に必ずと言っていいほど必要なのが融資です。親族に借りるのか、金融機関で借入をするのか、資金調達の手段を考えておく必要があります。金融機関の融資条件は年収や勤続年数、資産状況など個人の属性に応じて変わります。

物件の選び方

安定した賃貸経営を行うためには、不動産投資のリスクである空室を減らす必要があります。そのために重要になってくるのが、物件選定です。

※予算・間取り・エリア・駅までの距離
エリアによって家賃相場が異なりますし、ターゲットによって、物件に求められる条件も変わります。駅近で新しくて広くて安くて…などといった優良物件を探していても見つかりません。自分なりの感覚で、ターゲットに対する優先順位を決めて物件を探しましょう。利回りが悪くても立地のいいところを選ぶのか、利回りの高い中心部から離れた築古物件をリノベーションして価値を上げて人気物件に変えていくのか、方法は様々です。

かかる初期費用について

不動産はそれ自体高額ですが、その売買に伴う費用もまた高額になります。

※どんな費用が、いつ、どのくらいかかるのか
具体的には、物件を紹介してくれた不動産会社への仲介手数料、不動産の登記などの手続きをしてくれる司法書士への手数料、購入から半年後には不動産取得税などがかかります。
これらを合わせた初期費用は大体、物件価格の8〜10%と言われており、5000万円の物件で400万〜500万円かかる計算になります。

まとめ

不動産投資は取っ掛かりが難しいような気がしますが、ポイントを押さえることで、ある程度のリスク回避や、将来の見通しが容易に出来るようになります。成功事例ばかりを参考にして安易に考えるのではなく、失敗事例から得られる教訓を元に、事前準備をしっかりとしておくことが大切です。