こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

目からウロコの超低金利ローンを発見しました。

次回、投資用の不動産を購入するときは、「私は絶対このローンを利用しよう!」と決めている、政府系金融機関のお得なローンの情報をお伝えします。(実際に金融機関の窓口に相談に行って聞いた話です)

日本政策金融公庫の創業融資とは

超低金利ローンとは、
日本政策金融公庫の創業融資のことです。

日本政策金融公庫(https://www.jfc.go.jp/)とは、事業資金や教育資金の貸付をしている政府系の金融機関で、全国に支店があります。

「お店を始めるので開業資金を借りたい」

等の理由で融資の申込をするのが一般的ですが、これを不動産投資にも使うことが可能です。

「賃貸経営を始めるので開業資金を借りたい」
という理由で、創業融資の申込をするのです。

なぜ、民間の金融機関ではなく、
日本政策金融公庫なのか?

理由は金利のメリットです。

超低金利、固定金利のローン

まず、一般的な不動産投資に利用するローンの金利水準ですが、条件が良くて1.8%程度です。(2018年7月時点)

条件が良いというのは、主に以下の要件を満たす場合です。

・借入する人の勤務先が上場企業、または公務員
・借入する人の勤続年数が3年超
・借入する人の年収が500万円以上
・購入する不動産の価値が高い(都心のマンションなど)

これに対し、
日本政策金融公庫の金利はというと、1.66%です。(2018年7月時点)

この金利は、創業融資の中でも
「女性、若者/シニア 起業家支援資金」という融資制度で、該当すれば非常に有利です。

対象者は、

・女性(年齢問わず)
・35歳未満の男性
・55歳以上の男性

且つ新たに事業(不動産投資)を始める方
または事業(不動産投資)開始後7年以内の方です。

民間金融機関と異なり、一部上場企業の会社員も、中小企業の会社員も、自営業者も同じ金利です。

そして、殆どの不動産投資用のローンが変動金利であるのに対し、日本政策金融公庫の創業融資は固定金利です。

現在は日銀の金融緩和策で金利は超低水準ですが、今後政策変更により世の中の金利が上昇したとしても、固定金利でローンを借りた方は当初の金利から変動しません。
つまり低金利の恩恵を受け続けられます。

変動金利で数千万円のローンを組むことにリスクを感じる方にとっては
非常に安心して不動産投資を始めることができる
魅力的な資金調達方法です。

個人的には、
この創業融資制度は1戸目ではなく、2戸目以降の投資用不動産購入の際に活用すると、よりメリットがあると思います。

理由は、すでに所有している不動産を担保に入れると、さらに金利が下がるからです。

たとえば、
2戸目の投資用不動産を購入する際に、日本政策金融公庫の創業融資を利用し、すでに所有している1戸目の投資用不動産を担保に入れると、2戸目の投資用不動産の金利が下がります。

担保に入れるのは、投資用不動産に限らず、マイホームでも構いません。
金利の引き下げ幅は、担保にいれる不動産の評価により異なります。

参考までに、私個人が東京都23区内に所有している築15年のワンルームマンションを担保に入れた場合、金利は0.3%下がると言われました。

ローン金利1.66%-引き下げ0.3%=借入金利1.33%(固定)

1.33%の固定金利で不動産投資ができるのは、マイナス金利政策が導入されている今だけではないでしょうか?

日本政策金融公庫の創業融資、最高の資金調達方法のように思えますが、注意点が2つあります。

注意点①:返済期間が20年以内

住宅ローンや投資用不動産のローンは、【返済期間35年】が一般的です。
(最近は、返済期間45年の長期のローンもあります)

ところが創業融資は、一般的な不動産のローンとは異なり、
事業資金という名目で借りることになり、その返済期間は上限が20年です。(2018年7月時点)

35年で返済するよりも期間が短いため、毎月の返済額は高くなります。

頭金を入れないと、家賃収入よりも返済額の方が多くなりキャッシュフローがマイナスになる場合がほとんどです。

自己資金(頭金)なしで毎月収入を得たい方には向きません。

注意点②:キャッシュフローがプラスになること

実は、日本政策金融公庫の創業融資には、かなり高いハードルがあります。

それが、【キャッシュフローがプラスになること】です。

創業融資ですから、
「はじめから赤字が確定している事業にはお金は貸しません。」ということです。
一般的な不動産投資とは異なる考え方です。

前述した注意点①の返済期間20年と組み合わせると、キャッシュフローをプラスにするのはなかなか難しいです。

具体例で考えて見ましょう。

・物件価格2,500万円
・家賃収入10万円/月
・金利1.66%(固定)
・返済期間20年
・ローン頭金0円
・ローン借入2,500万円

頭金を入れずに2,500万円全額ローンを組んだ場合、毎月の返済額は122,484円です。
(元利金等返済の場合)

家賃収入は10万円/月ですから、

収入100,000円-返済額122,484円=▲22,484円
毎月22,484円の赤字経営
つまりキャッシュフローがマイナスになります。

これでは創業融資の審査は通らないのです。

ではこのケースで審査を通すにはどうしたらよいのでしょうか?

家賃収入は変えられませんから、
返済額を10万円以下になるように調整するしかないのです。
調整する方法とは、頭金を入れることです。

再度シミュレーションしてみます。

・物件価格2,500万円
・家賃収入10万円/月
・金利1.66%(固定)
・返済期間20年
・ローン頭金500万円
・ローン借入2,000万円

頭金を500万円入れ2,000万円のローンを組んだ場合、毎月の返済額は97,987円です。
(元利金等返済の場合)

家賃収入は10万円/月ですから、

収入100,000円-返済額97,987円=2,013円
毎月2,013円の黒字経営
頭金500万円を入れることで、キャッシュフローがプラスになります。

今は、民間金融機関のローンを使えば自己資金ゼロで手軽に不動産投資を始めることができますが、
日本政策金融公庫の創業融資を利用するには、自己資金(頭金)は必須条件です。

地方で利回りの高い物件であれば、
頭金0円でもキャッシュフローがプラスになる可能性もありますが、
地方の物件は、不動産の評価が低くそもそも審査が通らないケースも多いそうです。

「老後資金と思って貯めてきたお金をそのまま頭金にして、今後は不動産投資で老後資金を運用する。」

など、不動産投資用の自己資金(頭金)を準備できる方にとっては魅力的です。

創業融資は、不動産会社の協力が絶対必要

メリットと注意点があり、
一般的な不動産投資とは少し異なる、
創業融資を活用した不動産投資。

成功させるには、信頼できる不動産会社の協力が絶対必要です。

ローンの申込に必要な創業計画書はどのように書くのがよいのか
金融機関との面談を成功させるためにどのような準備が必要なのか

不動産会社が提携しているローンを利用すれば、全く気にする必要のないことも、投資家(購入者)が手間と時間をかけて準備することになります。その準備にプロ(不動産会社)が協力してくれれば非常に心強いです。

金融機関に対してはもちろん、不動産会社に対しても、創業融資を受けるためにしっかり勉強しているという姿勢を見せて取り組むことが大切だと思います。

「金利の低さは魅力的だけど、不動産投資に多額の自己資金や労力はかけたくない。」

と思った方は、
民間金融機関のローンを使った、少ない自己資金で手間要らずの不動産投資がやはりおすすめです。

不動産投資と一言にいっても、投資法は様々です。
ご自分の価値観にあった選択をして成功させたいですね。

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

【記事筆者】

川井 えりか
川井 えりか
株式会社EDU(エデュ)代表取締役。ファイナンシャルプランナー、マネーセミナー講師。「10年後にお金を2倍にするマネープランニング」をコンセプトに、資産運用、家計管理のご相談を受ける。首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)と札幌を中心に活動。東京都在住。白米が大好き!毎食お茶碗2杯食べてます。