不動産投資を始める時、自己資金や年収はいくらあれば大丈夫？ | 不動産投資の総合サイト FANTAS navi（ファンタスナビ）

将来に向けての資産運用として、不動産投資を検討している方が増えてきています。不動産投資をスタートするにあたって、自分の年収で不動産投資ができるのか？自己資金はいくら必要なのか？このような事を疑問に思われる方も多数いらっしゃいます。今回は不動産投資に向けて自己資金や年収はいくらあれば大丈夫なのかをまとめていきますので、不動産投資を始めるための目安にしてみてください。

不動産投資の資金は購入価格の3割は必要

一般的に、不動産投資をするにあたっては、購入する物件金額の3割は必要と言われています。

不動産投資に必要な資金は物件価格と諸費用を想定する

不動産投資というと物件価格にだけ注目しがちですが、諸費用も忘れてはいけません。

物件価格が高くなれば高くなるほど、諸費用も連動して高くなります。不動産投資は金額の大きな買い物になるので、諸費用を甘く見てはいけません。

諸費用は物件価格の約1割

諸費用と言うと小さな金額に聞こえてしまいますが、物件価格の1割程は諸費用がかかると考えておくべきです。つまり、例えば1000万円の物件に対しては諸費用が100万円必要です。こちらを考慮して資金を用意する必要があります。

自己資金0円での不動産投資は危険

自己資金0円でも不動産投資ができるというのは事実ですが、初心者にはおすすめできません。自己資金0円の不動産投資には様々なリスクがあるからです。

まず、自己資金0円の場合、金融機関の融資審査が厳しくなります。融資環境が厳しい中で、自己資金を全く用意できていない投資家にすぐ融資をしてくれる金融機関は少ないのが現状です。

当然、物件評価が高く、年収や属性が良ければ自己資金0円でも融資が通る可能性はありますが、そうは言っても、投資に対しての意識が低いと見られ敬遠されがちなので注意が必要です。

次に、キャッシュフローが自己資金がある場合と比べて悪くなってしまう事があげられます。自己資金が無いという事は、全額を融資でまかなう事になりますので、毎月のローン返済額は大きくなります。投資家にとって重要な利回りが悪くなり、毎月のキャッシュフローが少なくなってしまいます。

そうなると、空室リスクや想定外の修繕、家賃滞納などによってキャッシュフローが悪化した途端、月々の収支が苦しくなってしまう事が想定されます。

自己資金0円の不動産投資でキャッシュフローが得られるるというと、非常に魅力的に聞こえますが、きちんとリスクがあるということも同時に理解しておきましょう。

初心者ほど自己資金を多めに用意しておきたい

不動産投資が初心者であればあるほど、自己資金は多めに用意しておく方が良いです。

融資が通りやすい自己資金の目安である物件価格3割は自己資金として用意したいですし、物件価格に関わらず、300万円以上の自己資金があった方が良いでしょう。

物件価格が安い場合であっても300万円あれば、突発的な支出や家賃収入の減少、融資の審査などあらゆる面で対応しやすくなるといえるでしょう。

自己資金0円と自己資金3割で物件を購入した際のシミュレーション比較

それでは、具体的に自己資金0円と自己資金3割で物件を購入した際のシミュレーションをそれぞれ比較してみましょう。

自己資金0円で1000万円の融資を受けたときの返済額

自己資金0円で1000万円の融資を受けたとしましょう。仮に返済期間は25年、金利は年利2％とすると、年間の返済額は約51万円になります。ローンの返済だけで月々42,500円ほどになりますが、さらにここに税金や修繕費などが加算されます。

自己資金300万円で700万円の融資を受けた時の返済額

自己資金300万円で700万円の融資を同条件で受けたとします。そうすると年間の返済額は約36万円となり、月々の返済額が30,000円になります。
このように比較すると、月々のキャッシュフローの違いを実感することができます。

自己資金0円だと少し空室が発生しただけで返済リスクが高くなる

自己資金0円の場合、頭金を用意できずキャッシュフローが悪化するというリスクもありますが、さらに空室が出て家賃収入が減少した際に、ローンの支払いを賄えないというのも大きなリスクです。
この場合、毎月の給与収入から補填しなくてはなりませんので、かなり苦しい状況になってしまうでしょう。

自己資金が3割あれば、最終的な返済総額も大きく変わる

自己資金があることによって、万が一のリスクに備えることもできますし、当然、最終的な返済金額の合計も変わってきます。
例えば、1000万円の物件を購入するとします。この時の金利は2％、返済期間は10年間の融資としましょう。

Ａ．フルローンの場合（自己資金0円）

融資金額1000万円、利息は約104万円となります。
月々の返済金額は約9万2千円です。

Ｂ．頭金利用の場合（自己資金300万円）

融資金額700万円、利息は約72万円となります。
月々の返済金額は約6万4千円です。
上記を比較してみると最終的な返済金額はもちろん、支払わなくてはならない利息や毎月の返済金額も大きく変わってきます。
特に毎月の支払いが約3万円変わってくるのは、不動産投資でキャッシュフローを良くしていきたいと考えている方には大きな差になってくるでしょう。

自己資金や年収が多いことのメリット

自己資金や年収が多いことのメリットを改めて確認しておきましょう。

金融機関は確実な収入が見込める方に融資を積極的に行う

金融機関は資産を多く持っている方、年収が多く確実な収入が見込める方に融資を積極的に行います。ですので、ある程度の年収が約束されているサラリーマンの方などは、融資対象として金融機関から見ても魅力的になります。

会社員で年収が多ければ融資審査は通りやすい

自由業や会社経営者で年収が多い方よりも、ある程度の年収がある会社員の方が、融資審査には強いといえるでしょう。融資は長期間に渡る貸付なので、現時点での年収よりも、今後の年収の安定性を重視する傾向にあります。そういった意味でも、年収が多くトラブルにも対応できる自己資金がある方が融資審査には強いです。

一つの金融機関で融資を断られても、他の金融機関に頼めば融資を受けられることも

自己資金や年収が多ければ、仮に融資を断られても、別の金融機関で再度融資を申し込む事で、希望条件に見合う融資先を探すことも可能です。

自己資金と年収が共に低いと、融資面談にすらたどり着けない事もありますから、やはり年収と自己資金がある事は重要です。

返済期間を長く設定して毎月の返済額を抑えることができる

融資条件は融資金額だけではなく、返済期間や金利にも影響してきます。属性が良いと判断されれば、35年の融資を組める可能性も出てきますので、その分、毎月の返済額を抑え、キャッシュフローを良くしていくという方法を取ることもできます。

投資上級者の投資法

不動産投資には自己資金が重要というお話をしてきましたが、不動産投資を自己資金0円で行って成果を出している方もいます。

投資上級者の中には自己資金0円で物件を購入する方も

投資上級者はあえて自己資金0円で物件を購入する方もいます。つまり、全額ローンを組んで不動産投資を行っているのです。

それまでの投資経験が実績となって金融機関も融資してくれる

一般的に自己資金と年収は審査において重視されるのですが、すでに実績がある方の場合はその限りではありません。

すでに不動産投資でキャッシュフローを得ていたり、1棟目、2棟目と遅延なく返済ができているなど実績があれば、金融機関も融資を積極的に行ってくれる可能性が高まります。

投資上級者は入居率が悪い物件を見抜けるのでリスクを踏まえた投資ができる

自己資金0円の場合、空室リスクに対応するのが難しいのですが、上級者であれば空室になる可能性なども含めてきちんと物件を見極められるので、空室リスクがあるのを理解した上で、対応できる物件を選ぶ事ができます。そのため、想定通りのキャッシュフローを得る事ができるので、自己資金0円のデメリットを減らすことが可能です。