こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

不動産投資を躊躇する理由に、
「将来マイホームを購入するときに、住宅ローンが組めなくなるのが心配」
という声をよく聞きます。

反対に、
「マイホームを購入することになったので、不動産投資は諦めるべきか」
というご相談を受けることもあります。

マイホームも投資用不動産も、
数千万円単位の借入れをすることになるため、
「自分にはどちらか一つしか選べない」
と考えている方が非常に多いです。

先に結論をお伝えすると、
【投資用不動産を先に購入すれば、どちらも手に入れられる可能性が高くなります】

なぜ投資用不動産が先なのか、
今回はその理由をお伝えします。

ローンの限度は年収で決まる

基本的な話ですが、
収入が高い人の方が返済能力は高いため、
多額のローンを組むことが可能です。

他にも「勤務先」や「勤続年数」、
「購入する不動産の評価」等により最終的な借入れ可能額が決定しますが、
やはりベースになるのは「年収」です。

借入れ可能なローンの額は、

  • 年収の8～10倍
  • 年間返済額が年収の35%以内

このいずれか、または両方で計算するのが一般的です。

※数字は目安です。金融機関により違いがありますのでご注意ください。

 

例えば、
年収500万円の人であれば、

  • 500万円×8～10倍=4,000万円～5,000万円
  • 500万円×35%＝年間返済額175万円（月あたり約15万円）

が借入れ可能なローンの上限額となります。

 

余談ですが、
この額は金融機関が「貸せる額」の上限であり、「物件購入の予算」にすべき金額ではありません。

特に、自分の給料から返済する住宅ローンの場合は、
仕事や家計の状況が変わっても確実に返済できるよう、
保守的な計画をおすすめしています。

本題に戻ります。

年収500万円の人であれば、
最大5,000万円の借入れが可能であることがわかりました。

この5,000万円の枠内でマイホームと投資用不動産、
どちらも希望のものが購入できればよいのですが、

例えば4,000万円のマイホームと2,000万円の投資用不動産が欲しい場合、
上限の5,000万円を超えてしまいます。

オーバーした1,000万円分は自己資金（現金）で準備するという方法もありますが、
正しい順序で不動産を購入（＝ローンを契約）すれば、自己資金を使わずにマイホームと投資用不動産、2つの不動産を手に入れることも可能です。

その順序とは、
先に2,000万円の投資用不動産をローンで購入します。
その結果、
4,000万円のマイホームも全額ローンで購入できる場合があります。

理由は、
【投資用の不動産を購入すると、年収が上がる】からです。

詳しくみてみましょう。

給与収入＋家賃収入で年収アップ

年収500万円の人が、
先に2,000万円の投資用不動産を購入した例で考えてみます。

2,000万円のローンを組んで購入した不動産には、
年間100万円の家賃収入があるとします。

借入れ可能な額は、

  • 年収×8～10倍

ですから、
年収（給与500万円＋家賃100万円＝600万円）×8～10倍=4,800万円～6,000万円

投資用不動産を先に購入したことにより家賃収入が発生するため、
年収が100万円増え、
最大で6,000万円の借入れが可能になります。

6,000万円からすでに借入れした2,000万円のローンを引いても、
4,000万円分の枠が残るため、
結果4,000万円の住宅ローンも組むことができるのです。

続いて年間の返済額も確認してみます。

  • 年間返済額が年収の35%以内

ですから、
年収（給与500万円＋家賃100万円＝600万円）×35%=210万円

投資用ローンと住宅ローンを合わせて、
年間返済額が210万円以内であれば2つのローンを組むことが可能です。

※年間返済額は、投資用ローン、住宅ローンだけでなく、現在返済中のすべてのローンを合算します。
自動車ローン、クレジットカードの分割払い・リボ払い・キャッシング、携帯電話の割賦金等です。
これらの額が多いとローン審査が通らないことがあります。
完済できるものは、事前に返済しておくとスムーズです。

投資用ローンも住宅ローンも、
どちらも不動産を購入する際に利用するローンです。

しかし収益（家賃）があるものとないもので、性質が大きく異なります。
ローンの優先順位を迷ったときは、
【収益を生むものから先に借りる】と覚えておきましょう。

併せて抑えておきたいのが、
後から借りる住宅ローンの金融機関の選び方です。

家賃収入を合算できる住宅ローンを探しておく

先に借入れをする投資用ローンは、
与信枠が多く残っている状態で借りるので問題ありませんが、
後に購入するマイホームのための住宅ローンは、
ローン選びにコツが必要です。

実は、全ての住宅ローンが給与収入と家賃収入を合算できるわけではありません。

金融機関によっては、
「給与収入のみ」、「給与収入と営業収入のみ」等、
合算できる収入に制限がある場合もあります。

投資用ローンを借りていても不利にならない金融機関を事前に見つけておくと、
マイホーム購入の際に非常にスムーズです。

給与収入と家賃収入を合算できる代表的な住宅ローンは、
【フラット35】です。

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う、
全期間固定金利の住宅ローンです。

ネット銀行を含む全国約300の金融機関で取り扱いしており、
金利は金融機関によって異なりますが、
借入れ条件は一律で、

【年間返済額の割合】で決まります。

具体的には、

■年収400万円未満
年収×30%が年間返済額の上限

■年収400万円以上
年収×35%が年間返済額の上限

です。

※2018年7月時点の利用条件です
【出典】フラット35
https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html#conditions01

フラット35の場合は、
借入れの際に不動産所得（家賃収入）を証明できる、確定申告書の提出が必要です。

住宅ローンの審査で不利にならないためにも、
投資用不動産を購入する人は毎年確定申告をすることをおすすめします。

ちなみに不動産投資で節税対策ができるのも、確定申告をする人だけです。

他にも家賃収入を合算できる金融機関はありますが、
ひとりで調べて探すのは手間と時間がかかります。

投資用不動産を購入する際に、
住宅ローンについての知識もあり相談にのってくれる業者を選ぶのが安心です。

投資用不動産の失敗しない選び方

これは、実際に不動産投資をされている方が口を揃えて言うことで、
私もその通りだと感じていることです。

不動産投資を検討している方の殆どが、
インターネットで投資用の不動産を検索し、
良い物件を見つけたらその業者へコンタクトする。

という方法で物件を探しているように感じます。
ちなみにこの方法で探している方の殆どが、
「良い物件＝利回りの高い物件」
と思っていることが多いです。

収益性（利回り）の高い物件を探すのは、
投資をする上でもちろん重要です。

ですが、それよりも重要視して欲しいのが、
【良い不動産業者を選ぶ】ことです。

いくらネットの広告に載っている物件の利回りが高くても、
その物件に賃貸がつかないと収益を生みません。
家賃が下がってしまっては利回りも下がります。

広告に表示される利回りは、
将来にわたって約束されているものではないのです。

それよりも、今回お話したような

・将来住宅ローンを組む可能性を想定した物件選びをしてくれる

他にも、

・売却することも想定した出口戦略を立ててくれる
・空室期間が短くなるよう、積極的な賃貸募集をしてくれる
・提携ローンが豊富で、有利な借入れができる
・担当者のレスポンスが早い

など、
【良い物件を探す】ではなく、
【良い業者の中で良い物件を探す】
ということを心がけると、
安心して不動産投資をスタートできると思います。

良い不動産業者は、

「既に不動産投資で成功している人に紹介してもらう」
「不動産投資セミナーに複数参加して、相性のよい業者を探す」

方法がおすすめです。
インターネット上だけではなく、
実際に見たり聞いたりする少しの【勉強する手間】をかけることをおすすめします。

記事・監修　川井えりか（ファイナンシャルプランナー）

【記事筆者】

川井 えりか
川井 えりか
ファイナンシャルプランナー、マネーセミナー講師。
「10年後にお金を2倍にするマネープランニング」
「給料＋10万円の副収入を作る」をコンセプトに、お金、投資のご相談を受ける。首都圏と札幌を中心に活動。
我慢を伴う「節約」は苦手。「お得にお金を使う」ことでお金の管理を楽しく簡単にします。