「自己資金ゼロで年間家賃収入1000万超え！」などというフレーズとはほど遠い、地道な不動産投資を始めて2年の新米大家「naanan」です。

専業主婦歴は20年ほどの大ベテランです。
ここでは、主婦業しかやったことのない私が不動産投資を始め、法人を立ち上げて事業家になるまでの道のりを振り返っていきたいと思います。

そこには様々な葛藤や不安、多くの人との出会い、変化していく展望や気持ちがありました。

今から不動産投資を始めようと勉強している方たちにとって、私の経験談が不安や疑問を払拭し、大きな一歩を踏み出す力になればと思います。

不動産投資に興味を持ったキッカケ

これは１つではなく色々な要素とタイミングがピッタリ一致したから！というイメージです。
もともと株や国債などの投資はやっていたのですがマメにチェックするタイプではなく

「下がっても放って置いたら元通り」
「上がっても放って置いたら元通り」

という感じで
資産を管理している感覚も増えていっているという実感もあまり持てませんでした。
預金しても金利は低いし、有効活用する方法が他にないものかと考えていた時に出会ったのが不動産投資です。

「資産数十億！頭金ゼロのオーバーローンで年間家賃収入1000万に！！」

などというフレーズを様々なサイトで沢山目にしましたが、個人的にこれらは私にとって恐怖以外の何者でもありませんでした。

自己資金もないのに不労所得が1,000万超えなんて考えられません。

そのような大成功者の話は参考にしませんでしたが、不動産投資という経営の要素を備えた投資手法に大きな興味を持ちました。

興味がわくととにかく深く知りたいと思う私は、 ネットで情報を集めながら勉強していきました。
リスクの低い方法で始められるならやってみたいと思っていた頃、ちょうど子供の大学進学と部屋探しが始まりました。

そこで「子供用の一人暮らしマンション=区分マンション投資」だと閃いたのです。

▶ ポイント1：成功者の言葉を鵜呑みにせずに地道に！不動産投資は子供の部屋探しから始まった

区分マンション探し

子供の大学進学をキッカケに、借りるくらいなら買った方がお得なのでは？
と思い、区分マンションを探し始めました。

地方の大学生向けの小さなワンルームなので
家賃が月に50,000円として、年間60万円、年間で240万円と仮定すれば、
500万円の区分マンションであれば、次の4年間別の人に貸せば、
自己資金回収できると考えたのです。

もし、借り手がつかなかったとしてもローン返済に追われることはないので問題はないと思いました。

更に、土地勘のあるエリアだったので、大学生だけでなく近隣の専門学校生や、
中心地（地下鉄で5分ほど）で働く社会人もターゲットになるという確信もありました。

買うなら絶対にこのエリアだという確信があったし、現金購入が可能だったので
全くリスクを感じる事なく、夫婦の考えは一致していました。

子供用に区分マンション購入を検討し始め
私が独自に勉強している間、
主人は主人なりに情報収集していたようです。

社内に不動産投資をしている人が意外とたくさんいたようで、チラッと話すとみんな積極的に体験談などを話してくれたようです。
実際に知人である経験者から話を聞けた事で、
主人の中で他人事だった不動産投資が一気に身近なものになっていました。

お互い自分なりに不動産投資と言う投資手法に納得できていたため、足並みを揃えて前向きな気持ちで進めて行くことができました。

▶ ポイント2：土地勘のあるエリアから始める、できるだけ早い段階で家族との考えを共有する

不動産サイトで物件の情報収集開始

エリアと現金購入可能な予算を決めたので、実際にどのような物件があるのか、楽待や健美家などのサイトで物件情報の収集を始めました。そこでワンルームマンションの特徴を知りました。

どうしてもはじめのうちは自分が住むことを想定して物件を見てしまいます。
この見方は一刻も早く、投資物件を見る目に変えていかなければなりません。

例えば、ファミリー物件であれば、
「追い焚き機能」や「南向き」など、細かい所を気にしたりしますが、
一人暮らしの場合、そこはあまり重要視されないのです。

ワンルームにおいて大きな違いといえば、
「風呂とトイレが別」であるかや
「洗濯機置き場が室内」にあるかなどです。

３点ユニットになると、物件価格が安くなりますが、その分家賃収入も大きく下がってしまうという特徴が見受けられました。

色々な物件情報を眺めていると、
エリアによる人気や価格の違い、設備や築年数による物件価値の違いなどが自ずと見えてきます。

▶ ポイント3：ファミリー物件と単身用は重視するポイントが違う

不動産オーナー目線の情報収集

不動産サイトやyoutubeなどである程度の情報収集はできたのですが、知識が増えた分、自分の力では解決できない疑問が沢山出てきました。

本当は積極的に不動産投資セミナーなどに参加したかったのですが、
意外と本業である主婦業も忙しく、近場では魅力的なセミナーが行われていなかったため、私の場合は好機がありませんでした。

そのため、YouTubeなどでセミナーの様子を見て勉強していたのですが、
色々見ていく中でとても話がわかりやすく自分にスッと入ってくるサイトを見つけ網羅していきました。

そこから投資家としての心得的なものから、大家さんとしての経営者的な目線、投資としてどのくらいのリスクを含んでいるのか、数値によるシミュレーションの仕方など
幅広い知識をいただきました。

区分マンションの場合、
管理費・修繕積立金が経費の大半を占めるとよく言われますが管理には建物管理と賃貸管理があります。

マンションの管理費は建物管理の事でそれとは別に賃貸管理をお願いする管理会社を探さなければならない事なども分かってきました。
しかし、これをオーナー自らでやっている方も多いようで、その仕組みがどうなっているのか理解できませんでした。

入居者と直接オーナーが契約を結ぶ場合
「どのようにして入居者募集をするのか？」
「入退去に伴う原状回復費用の負担や請求などはどうなっているのか？」
細かい疑問が次々に浮かんできます。

業界や投資に関して詳しい知人もおらず
どこにも相談できずに行き詰まりを感じた私は、ついに直接不動産会社にアポを取ることにしました。

▶ ポイント4：いろんな視点で見てみる

不動産会社へのアポイントメント

まずは、サイトで気になった物件に問い合わせを入れました。

サイトの問い合わせに関して、どの不動産会社もすぐに対応してくれ、
内見の案内が来たため、同じ日に2件の不動産会社とのアポを入れました。

不動産会社ではまず
資産背景や年収などのコンサルシートの記入をお願いされます。
それから車で現地の案内をしてくれます。

事前に希望を伝えていたため、
問い合わせた物件以外にも内見できる物件をいくつか用意してくれていました。
この時、オーナー目線と入居者目線、２つの目線を持って物件を見ておきましょう。
古くても手入れの行き届いている物件は清潔感があります。

管理の良い物件だと感じた時は、入り口などに掲示してある管理会社名をチェックしておいてください。
不動産投資において、管理会社は大切なパートナーになります。

自社物件を自社管理している事が多々ありますので、管理会社に物件がないか直接問い合わせることも可能です。

2件同時にアポを入れていたためか
不動産会社のカラーの違いが顕著でした。

1件目の不動産会社では
区分マンションの価格が高騰していて利回りも低いので、今は時期的にオススメではないと言われました。

詳細を聞くと、中国系の投資家が参入していて
価格が高騰しているとのことでした。

2件目の不動産会社でも区分マンションはオススメしないと言われ、
一棟アパートをオススメされました。

この時は全く考えていなかったのですが、ひと通り話しを伺い実際に一棟アパートも見せていただきました。

融資に関しても取引のある銀行でなら長期間でローンを組むことが可能であると
金利や融資期間を具体的な数字で提示してもらいました。

しかし、この段階でこの融資条件が良いのか悪いのか判断する力はありませんでした。
今となればメチャメチャ高い金利だったことがわかります。

更に、サラリーマンと専業主婦なので、法人化をオススメすると言われました。
何もかもが想定外でちんぷんかんぷんでしたが、ひと通りの話はしっかりと聞いてきました。

1件目の不動産会社は誠実で良心的なイメージでしたが、2件目の不動産会社は先を急いでいるような印象で、素人をまくしたてるような感じでした。
細かい質問にもあたふたして的確に答えられなかったので、全く信頼できませんでした。

パートナーにはならないなと直感しましたが、業界のプロとしての意見や情報はできるだけ聞いておこうと思いました。

頂いた知識と情報を持ち帰り、次なるステップへと進みます。

▶ ポイント5：たとえパートナーにならなくても謙虚な姿勢で情報収集

【記事筆者】

naanan
naanan
アンバランスな3つの顔を持つ女「naanan」です。
・3人の子供を持つ専業主婦
・大学で学んだマーケティングや経営の知識、ゴルフや英会話などの趣味を生かした執筆活動を行うフリーランス
・不動産賃貸業を営む会社社長
遊びも仕事も全力で頑張り、実体験を生かした記事をお届けしたいと思います。