不動産投資をする際には、いかに収益性の高い物件を見つけることができるか、という点が重要です。不動産投資の収益性はどのような部分を検討して考えればよいのか、収益性が高いと考えられる物件の特徴はどのようなものか、そして、不動産投資に向いている物件はどのように探せばよいのか、などについて説明します。

不動産投資の物件探しで大切な基礎知

不動産投資の対象となる物件を探すときには、投資の収益をどのようにして測るのかという基礎知識は重要です。

不動産投資で儲ける方法はキャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資では、投資した金額(費用)以上に収益を得ることができれば儲けることができます。収益を得る方法には、キャピタルゲインを狙う方法とインカムゲインを確保する方法の2種類があります。

キャピタルゲインは安く買って高く売って儲ける方法

キャピタルゲインを狙う投資とは、投資した物件の値上がり益を期待して儲ける方法です。物件の価格が上昇すれば、売却価格から購入価格を差し引いた分が儲けになります。

この不動参価格の上昇による利益のことをキャピタルゲインと言います。キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、バブル時代のように不動産価格が大きく上昇することで多額の収益を得ることができる反面、バブル崩壊の頃のように多額の含み損を抱えてしまう可能性があります。

インカムゲインは物件を貸して利益を得る事

インカムゲインを狙う投資とは、投資した物件を他人に貸して賃料を得ることで収益を稼ぐ方法です。キャピタルゲインを狙う方法に比べると、毎月の家賃をきちんと確保することで儲けるので、リスクは低いと考えることができるでしょう。

ただし、賃料の受取によるインカムゲイン狙いの投資も、100%リスクがないわけではありません。入居者が埋まらなかったり、物件の維持・修繕費が予想以上にかかってしまったり、という可能性もあるのです。

人が住みたい不動産物件の条件について

人が住んでみたいと思っている物件は、人気が高く、安定的に家賃を受け取ることができるでしょう。人が住みたいと思う物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

駅から近い立地条件の物件

駅から近いことは通勤や通学に便利なので、人気があるひとつの有力な要因でしょう。
いくら物件が新しくて広くても、毎日利用する駅までの距離が遠いようでは、物件の魅力は大きく減じてしまうでしょう。
「駅から近い」という立地は、住みたいと思う人が多い、人気が高い物件の条件のひとつです。

周辺に商業施設や公共施設がある事

物件の周囲にお店が何もないような場所は生活が不便です。
そのような物件に住みたいと思う人は少ないでしょう。

便利な生活を営むには、周囲に商業施設や公共施設が整っている環境が必要です。
そういった施設が整っている環境にある物件は人気が高いと言えるでしょう。

バストイレが別の物件である事

ユニット式のバストイレに比べると、バストイレが別々の物件の方が人気が高いと考えられます。一人暮らしや少人数の家族であっても、洗面所やトイレの使いやすさを考えると、別々の方が利便性が高く、バストイレ別々の物件の方が人気が集まります。

お風呂は追い炊きができる事

お風呂に追い炊き機能が付いていない物件よりは、付いている物件の方が人気があります。新0しいお湯を毎回溜めるよりも追い炊きの方が経済的にも有利ですし、入浴中にお風呂が温くなってしまってもすぐに温め直すことが可能です。入居する物件の条件に、お風呂に追い炊き機能があること、とする人も多いようです。

クローゼットや収納スペースが多い事

収納する場所が多い物件は利便性が高く人気が集まります。賃貸物件の大きな問題のひとつに収納スペースが足りないという点があります。この問題から解放してくれる、クローゼットや収納スペースをたくさん確保している物件には多くの人が興味を示すと考えられます。

耐震性が高い事・安全基準が満たされている事

東日本大震災や熊本地震などの記憶がまだ新しい中で、物件の安全性にこだわる人も増えています。特に耐震性が高い物件には安心して住むことができるため、物件選択の大きな要因のひとつになっていると言えるでしょう。

高速通信設備がある事

最近では、高速のインターネット環境を整えている物件もあり、他の物件との差別化を図っています。現在では多くの人がインターネットを利用していることから、ネット環境の有無は、物件選択のひとつの大きなファクターになっていると考えられます。

不動産投資の物件探しをする時の注意点

実際に不動産投資をする際に注意するべき物件探しのポイントについて見ていきましょう。

家賃収入を目的とする場合はワンルームは不利

ワンルームマンションは投資金額も手頃で投資しやすい物件のように思えますが、実際にはそれほど有利な物件ではありません。住んでいる人は学生や若い社会人などが中心で、身軽に引っ越すことができる人たちばかりです。

空室がすぐに埋まればよいですが、次の入居者が決まるまでは家賃収入はゼロになってしまいます。また、一室だけの投資の場合は、さらに空室のリスクが高まります。

最初に利益を出すのなら1棟購入の方が収益が出やすい

ワンルームマンションのような1室購入に比べると、マンションやアパートを丸々1棟購入した方が利益を出しやすいと考えられます。
1棟全体の入居率を念頭に置いて家賃収入を考えることが可能なので、ワンルームのように入居しているかいないかではなく、投資物件をポートフォリオで検討できます。もし空室が生じても、マンション全体から生じるインカムゲインがゼロになるわけではないからです。

アパート1棟なら新築より中古の方が利回りが良い

一般的には、新築アパート1棟の利回りよりも、中古物件の方が利回りが良いと考えられます。新築物件の場合は、入居者の希望に沿った設備などが備えられており、空室リスクが少ないからです。中古物件では、新築物件に比べると、空室リスクも高いことから、入居した場合の利回りは高くなると考えられるのです(ハイリスク・ハイリターン)。

不動産投資に最適な物件の探し方

不動産投資を行う場合の収益物件の探し方は以下の通りです。

不動産会社を利用して投資に適した物件を探す

不動産会社へ訪問したり、電話で問い合わせをしたり、専門家を利用して物件を探す方法があります。訪問や電話の手間はかかりますが、不動産に関してはプロなので、依頼者の要望に沿った物件を紹介してくれるでしょう。

不動産投資の情報満載のサイトの活用する

収益物件の情報を集めた不動産情報サイトを利用する方法もあります。不動産情報サイトでは、手軽に多くの物件の情報を入手することが可能です。

競売物件の情報を漏らさずチェックする

競売物件の情報をくまなく調べることも収益物件を探すひとつの方法です。安く物件を購入できるメリットはありますが、情報収集に手間がかかるのが難点です。

不動産投資の物件探しに便利なサイト

不動産投資のための物件を探すサイトには以下のようなものがあります。物件の特徴や想定利回りなどを掲載しているので、比較や検討をすることが容易に可能です。

賃貸経営博士の不動産投資博士

賃貸経営博士の不動産投資博士は株式会社博士.comが運営している不動産投資家のためのポータルサイトです。
賃貸経営博士の不動産投資博士:https://www.toushi-hakase.com/

健美家

健美家は健美家株式会社が運営している不動産投資と収益物件の情報サイトです。
健美家:https://www.kenbiya.com/

ワンルーム投資ナビ

ワンルーム投資ナビは株式会社Fsn’sが運営しているワンルームマンション投資に特化した情報を提供するサイトです。
ワンルーム投資ナビ:https://www.oneroom-navi.com/

楽町

楽待はFirstLogicが運営しているという収益不動産の情報を提供しているサイトです。
楽町:https://www.rakumachi.jp/

LIFULL HOME’S

LIFULL HOME’Sとは株式会社LIFULLが運営している不動産情報の総合サイトです。
LIFULL HOME’S:https://www.homes.co.jp/about/concept/

RE Guide

RE Guideは、旧SBI不動産ガイドのことで、株式会社ウェイブダッシュが運営する住宅・不動産の総合情報サイトです。
RE Guide:http://www.re-guide.jp/

不動産投資 連合体

不動産投資☆連合体は株式会社ラルズネットが運営している不動産収益物件の情報提供を行っているサイトです。
不動産投資 連合体:http://www.rals.co.jp/invest/

最後に

不動産投資を行う場合には、投資に適した物件を探し出すことが重要です。
どういった物件が人気が高く入居率が高いのかを理解することも大切です。
そのうえで不動産サイトなどを活用して、収益物件の情報を収集するようにしましょう。