不動産投資とは、マンションの1室、1戸建て、アパートの建物などの不動産物件を取得し、それを貸し出して家賃収入を得ていく投資の方法です。初心者が不動産投資を始める場合は、不動産投資の特徴、投資の対象となる物件の種類、物件選びのポイントなど、基本的な情報をまとめて掴んでおくと便利です。不動産投資に向いている職業や、知識の取得にお勧めの書籍もご紹介していきます。

不動産投資の3つの特徴

初心者が最初に知っておくべき、不動産投資の3つの特徴をご紹介します。

将来の計画が立てやすい

投資にはさまざまな方法がありますが、不動産投資は将来の計画が立てやすい、という特徴があります。不動産投資は、マンションの1室などの物件を貸し出して、家賃から収入を得ます。家賃の入金日や金額はあらかじめ定められているため、支出、貯蓄、運用など、将来の計画が立てやすくなっています。

リスクを自分でコントロールできる

不動産投資にはリスクが存在しますが、その多くは購入前に事前に把握しておくことで、自分でコントロールできるようになります。例えば、空室率のリスクについては、リフォームによって付加価値を与える、コストパフォーマン優れたリフォーム方法を探す、物件の立地を厳選するなどの対策を立てることが可能です。不動産投資に関する情報を知れば知るほど、自分でリスクをコントロールする力がつくのが、不動産投資の魅力の1つです。

不労所得になる

不動産投資は、物件を貸し出して家賃収入を得るという不労所得を得ることができます。働きながら並行して始めやすくなっているほか、病気や怪我などで入院して働けなくなった場合にも、収入を確保することが可能です。公的な年金以外にも収入を得られることから、老後の年金対策としても注目されています。

さまざまな投資物件の特徴

注文住宅

投資の対象となる物件はさまざまで、それぞれの特徴があります。

新築マンション

新築マンションの一室を購入して貸し出すことで、家賃収入を得る方法です。新築物件であることから、高めの家賃設定でも借り手が付きやすい、入居率が急に低下するリスクが低い、というメリットがあります。建築から年月が経過していないため、減価償却を長くとれる、修繕費などを抑えることもできます。一方、物件価格が中古物件より高めという特徴もあります。

中古マンション

築年数が経過した中古のマンションの一室を購入して貸し出す投資方法です。新築マンションと比較して、リーズナブルな価格で物件を購入できるというメリットがあるので、手持ちの資金に余裕があれば、ローンを抱えるリスク無しで投資を始めることもできます。一方、新築マンションよりも需要がつかみにくい、築年数の経過によって物件が劣化し、修繕費用がかかる場合がある、などの特徴もあります。

戸建て

一戸建ての家屋を購入し、賃貸に出して収益を得るという方法です。コストパフォーマンスの良い中古物件を見つけるとお得に運用できる、家族連れの借り手がつけば空き家になりにくい、借手がつかない時期は自分が住んで利用することもできる、などのメリットがあります。一方、需要をきちんと見極めないと借り手を見つけにくい、リフォームや修繕にまとまった費用がかる場合が多い、などの特徴もあります。

アパート

アパート1棟全体を所有して各部屋を貸し出す方法です。多くの部屋を貸し出すことで大きな収益を得ることができる、複数の部屋があるので空室のリスクを分散できる、などのメリットがあります。一方、投資を始めるために多額の資金が必要で融資も厳しくなる、立地条件が良い物件を見つけにくい、などの特徴があります。

初心者がやってしまいがちな3つの行動

不動産投資において、初心者がついやってしまいがちな行動をご紹介します。

高額なアパート経営から初めてしまう

アパートのオーナーとなって1棟を丸ごと経営することは、インパクトの強さや家賃収入の魅力から、初心者がつい手を出してしまいがちな投資方法です。確かに、アパート経営は成功すれば大きな利益が見込める方法ではありますが、その反面、始めるために多額の資金が必要、物件の修繕費がかさむ、などのリスクが伴います。初心者が無理なく不動産投資を継続させるためのコツは、初期費用を出来る限り抑えてリスクを低下させることです。リスクの低い物件から初めて、無理なく経験を積んでいくことが重要です。

業者の言葉を鵜呑みにする

不動産投資の知識が浅い初心者のうちは、業者の言葉をつい鵜呑みにしてしまいがちですが、甘い言葉は基本的に営業用のトークです。業者の言葉を全て信じて、言われるままにお金を支出してしまえば、せっかくの投資の利益の多くが無駄になってしまいます。不動産投資を始める前に、最低限の基礎知識を身につけて、疑問や懸念を解消しておくことが大切です。

キャッシュフローばかりに目がいく

不動産投資を始めたばかりのときは、利益として分かりやすいキャッシュフローに目がいきがちですが、物件の維持費や修繕費にも注意する必要があります。投資用の物件を購入すれば、投資に必要な支出が終わるというわけではありません。物件を管理するためのコストや、修繕のための費用などを都度支出する必要があります。特に、新築物件を購入した場合は、年月の経過によって必要になってくる修繕費を忘れがちなので注意が必要です。

不動産投資の4つの見極め方

初心者が不動産投資を成功させるための、4つの重要なポイントをご紹介します。

将来的に価値が上がる見込みのある場所を選ぶ

不動産投資の物件選びのポイントは、将来的に価値が上がる見込みのある場所を選ぶことです。立地としての価値があれば、建物の築年数がある程度経過しても、安定した需要が望めます。価値が上がりやすい場所は、将来的にも人が集まる都市部ですが、もともと地価が高いために手が出しにくいのが一般的です。狙い目は、これから発展が望める場所です。大規模商業施設、企業の誘致、新しい駅の開設などがポイントになります。

新耐震基準を満たしている物件を選ぶ

地震による大規模災害が発生するリスクを考えると、耐震性に優れた物件が不動産投資に適しています。一般に築年数が新しいほど高い耐震性が望めますが、中でも重要な目安となるのが、1981年に規定された新耐震基準を満たしている物件を選ぶことです。基準以前の物件は震度5で倒壊しないことが目安になっているのに対し、基準設定後の物件は震度7でも倒壊しないことを目安に建築されています。

家賃相場と現在の家賃を比較する

不動産物件を取得して借主が付いた場合、設定した額での家賃収入を得ることができます。注意点としては、家賃の相場は時間の経過によって変動することです。設定した家賃の額が相場よりも高い場合、空き室になって次の借り主を見つける際に、家賃を大幅に下げる必要があります。家賃相場と現在の家賃を定期的に比較することが、上記のリスクに備えるためのポイントになります。

建物の管理が行き届いているか確認する

不動産投資用の物件は対象となる部屋に目が行きがちですが、建物の管理がきちんと行き届いているかということも重要な要素になります。特に、建物の共用部分の管理は重要です。共用部分は、部屋の借り手が付くかどうかを左右する重要な要素になるからです。

初心者が不動産投資で割安な物件を見つけるコツとは?

初心者が不動産投資に適した物件を見つけるためのコツをご紹介します。

求めている物件の条件を伝える

求めている物件に巡り合うためのコツは、物件の条件を出来る限り具体的に不動産会社に伝え、条件に合う物件が出たら連絡してもらうことです。自分の条件に合った物件を時間をかけずに見つけるためには、複数の不動産会社と付き合うことも有効です。

物件ポータルサイトでリサーチ

初心者が物件の情報を効率よく入手するには、さまざまな条件から全国の不動産物件を検索することができる、不動産物件のポータルサイトが便利です。インターネットで検索するだけで、エリアごとの物件数、価格帯、賃貸相場などを把握することができます。注意点はポータルサイトはあくまで大体の情報を把握するために使うことです。同じ地域でもピンポイントで状況は変化するため、大体の目星がついたら、自分の目で現地を調査することも大切です。

不動産投資の先生を持つ

初心者が不動産投資について効果的に学ぶ方法の1つは、実績を出している先輩大家から具体的な知識やコツを教わることです。不動産投資に関する無料セミナーなどが、先生選びの手がかりになります。

身近に先生となる人物が見つからない場合は、自分が実際に体験した事実に基づいて情報をマメに発信している、不動産投資のブログなども参考になります。

どんな人が不動産投資に向いているの?

ここでは、不動産投資に向いている職業を見ていきます。

医者

他の一般的な投資方法と比較して、不動産投資は緊急対応が必要な場面は少ないため、多忙なお医者さんでも取り組みやすくなっています。また、一般的に高収入で社会的な信用も高いため、銀行からの融資が非常に通りやすくなっています。それによって、高額な元手が必要になる投資物件にもチャレンジしやすいというメリットがあります。

一般サラリーマン、OL

勤務先から毎月安定した給料を得ることができるサラリーマンやOLは、不動産投資に向いている職業です。不動産投資に融資の借入れはかかせませんが、安定した給与を得ているサラリーマンやOLは借入れがしやすいことがメリットです。また管理等はある程度任せることができるため仕事が忙しい方でも始めやすいことも特徴です。

公務員

安定した給料と昇給に加えて、解雇の心配がほぼない公務員は、不動産投資に取り組むにあたって多くのメリットを有する職業です。抜群の安定感によって、銀行などの融資も非常に通りやすくなっています。唯一の懸念事項としては、給料が税金から出ている全体の奉仕者としての立場上、派手に動きづらい場合があることです。

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不動産投資初心者にオススメする5つの本

不動産投資の初心者が無理なく必要な知識を蓄えるには、優れた書籍を参考にする方法が有効です。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

物件の購入、融資、税金など、不動産投資の行程における収益計算の構造を分かりやすく理解することができる本です。投資における最も重要な要素といえる、収益の計算を自分でできるようになるのが大きなメリットです。特典のExcelシートを使用すれば、プロのロジックを手軽に活用できます。

著書:玉川 陽介
出版社:技術評論社

不動産投資の嘘

数多くの投資を行ってきたベテランであっても翻弄されるような劣悪な情報を、著者が丁寧に暴いていくという構成の本です。一見過激なテーマのようですが、初心者にとって役立つ知識がコンパクトにまとめられているため、実践的な入門書として適した1冊になっています。

著書: 大村 昌慶
出版社:幻冬舎

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益を最大化する、というシンプルながら重要な目的に基づいて、不動産投資に関する有益な情報がQ&A形式でまとめられた本です。

減価償却や相続税対策など、不動産投資に関する税金の仕組みについても分かりやすく解説されているので、税金の知識を高めたい場合にも有効です。

著書:大谷 義武
出版社:幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんが買う物件 買わない物件

数多くの不動産投資を現場で見てきた税理士によって、不動産業者の見分け方、融資が通りやすい物件、などの実用的な情報がまとめられた1冊です。

経費の計上、法人化のメリット、現物出資の方法など、税理士ならではのアドバイスも豊富に用意されています。

著書:稲垣 浩之
出版社:双葉社

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

不動産鑑定士の著者による、不動産投資の全体像がまとめられた本です。投資の入り口から出口まで、数字や具体例を交えて把握することができます。

リスクについて丁寧に説明されており、実際にコンサルティングを受けているような感覚で読めるのが魅力です。

著書:浅井 佐知子
出版社:ソーテック社

まとめ

不動産投資の初心者向けの情報をご紹介しました。不動産投資の特徴、投資物件の種類と特徴、投資を成功させるためのポイントなどがあります。実際に投資を始める前に有益な情報に触れることで、効率よく投資のスタートを切ることに繋がります。

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