念願の不動産を取得できた時、自宅の増築が完了した時など、住まいが新しくなった時は嬉しいものです。しかし、忘れてはいけないのが不動産取得税です。取得してから半年後を目処に納付書が届きますので、意識をしておかないと、納税額を見て頭を抱える方もいらっしゃるかもしれません。不動産取得税とはどのような税金で、どういった計算で税額を算出するのか、またその軽減方法などをまとめていきます。不動産を取得される方、これから不動産の取得を検討されている方も確認しておきましょう。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、不動産を取得した際はもちろん、建物（家屋）を増改築した際など、不動産の価値を高めた場合に課税される地方税のことです。呼び方は不動産取得税ですが、取得した時でない場合でも課税対象になる事があるという点には注意が必要です。それでは、不動産取得税について詳しく見ていきましょう。
不動産取得税が課税されるケース
毎年課税されるわけではなく、不動産を取得した際に一度だけ納めます。不動産の移転という事実に着目して課される流通税で、一日でも所有権を取得した場合、移転の事実がある限り課税されます。
不動産取得税における「取得」の意味
不動産取得税における取得とは、購入した時だけではありません。有償、無償に関係なく取得した場合や、建物の増改築により不動産の価値が高まった場合に、その取得者に対して課税されます。相続の場合は例外として、取得ではなく形式的な所有権の移動と扱われ、非課税になります。ただし、贈与や相続人以外の方への遺贈などの場合は不動産取得税の課税対象になります。
登記の有無は関係ない
不動産取得税は登記の有無は関係がありません。家屋を増築して、増築登記をしていない場合でも課税となります。
お金の支払いの有無は関係ない
不動産を贈与で取得した場合や、交換により金銭を支払っていない場合でも課税対象になります。
不動産取得税における家屋の定義
住居用の建物だけではなく、店舗、工場、倉庫なども家屋に含まれます。
不動産取得税における土地の定義
土地の場合も宅地だけでなく、田畑、山林、原野などの土地も対象になります。
不動産取得税が非課税になるケース
不動産取得税が非課税になるケースは主に5つあります。
1、相続による不動産の取得
相続人から被相続人に対しての所有権の移動という扱いになり、非課税になります。贈与や遺贈の場合は課税対象なので注意が必要です。
２、法人の合併や分割による不動産の取得
法人が合併や分割をすれば所有者が変更になる場合もありますが、取得ではなく会社の実態が変更しただけとなるので、非課税になります。
３、学校法人または宗教法人などが本来の事業に用いる不動産の取得
この場合、目的が公益を用途に使用されると判断されるため、非課税になります。
４、土地改良事業、土地区画整理事業の施行に伴う換地の取得
都道府県や市区町村が区画整理を行う場合、所有者の意思ではなく政策として行われている事になるので、非課税になります。
５、公共の用に供する道路などの用地の取得
目的が公益を用途に使用されると判断されるため、非課税になります。道路の他には、墓地、水道、運河などが対象になります。
不動産取得税の免税点とは？
不動産取得税には課税対象とならない金額が定められています。課税標準となるべき額が以下の金額未満の場合には課税されません。
・土地：10万円
・家屋：23万円
・その他、売買など：12万円
日本国内、特に首都圏ではなかなかお目にかかれないかとは思いますが、このような免税点が定められています。注意点として、土地を取得して1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合は同一の取得とみなされます。つまり、免税点以下の金額で複数回購入して、不動産取得税を逃れるという事はできません。同様に家屋の場合も、家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合も同一の取得とみなされます。
不動産取得税の税率は？
不動産取得税の税率は土地、建物共に同じになります。
土地・建物の税額＝固定資産税評価額×4%(標準税率※)
ただし、現在は特例により軽減税率が適用されています。
(平成33年3月31日まで)
土地及び住宅：3%
住宅以外の家屋：4%
※標準税率は都道府県により異なります。ご注意ください。
不動産取得税の支払い時期
不動産取得税の支払いは、取得後、6ヶ月から1年半くらいの間に各都道府県から納税通知書が届きますので、金融機関などで納付します。納期に関しては、各都道府県によって異なりますので確認が必要になります。
【参考】東京都主税局：
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01
不動産取得税の軽減措置について
不動産を取得してから、期限内に不動産取得税減額申告手続きを行えば、税金の軽減措置を受ける事ができます。内容によっては、無税になる事もありますので確認をしていきましょう。
新築住宅の軽減措置
まずは新築住宅の場合の軽減措置制度についてまとめていきます。
新築住宅に対する軽減措置の適用条件は2つあります。
・床面積が実測面積にて50平方メートル以上、240平方メートル以下
・未使用の住宅である事（築年数は関係なし）
上記を満たす場合、課税標準である固定資産税評価額から1,200万円の控除が可能です。
例えば、建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合、不動産取得税は30万円の課税がありますが、申告手続きを行うことで無税となるのです。
中古住宅の軽減措置
中古住宅の場合でも軽減措置は受ける事ができます。ポイントとして、中古住宅の場合、建築の時期による違いがあります。
土地の軽減措置
建物だけでなく、土地の場合でも軽減措置は受ける事ができます。
軽減措置を受けるための条件
土地に対する軽減措置の適用条件は2つです。
・未使用の新築住宅とその土地を購入した場合
・土地を取得した日から3年以内にその土地に住宅を新築した場合
このどちらかの条件を満たしていれば軽減措置を受ける事ができます。軽減措置の内容としては、次の控除額のどちらか高い方を税額から控除することができます。
・（1平方メートル辺りの土地評価額×1/2）×（建物の床面積×2）×3％
※軽減措置：2021年3月31日まで
・45,000円
例えば、所有した100平方メートルの土地の固定資産税評価額が3,000万円で、建物の床面積が100平方メートルであった場合、90万円が控除額となります。
3ステップ！不動産取得税の計算方法
それでは、実際に不動産取得税の計算をしてみましょう。
①計算の前提になる課税標準を求める
まずは課税標準となる固定資産税評価額を確認しましょう。市区町村の役場にある固定資産税の担当窓口に確認すれば、正確な金額が分かります。目安として、建物の場合は購入金額の60％前後、土地の場合は購入金額の70％前後になります。
②家屋の取得税を計算
固定資産評価額×3％になりますので、1,000万円の場合で30万円となります。
③土地の取得税を計算
固定資産評価額×1/2×3％になりますので、1,000万円の場合で15万円となります。
（※1/2の軽減措置は平成33年3月31日まで）
不動産取得税の計算具体例
建物の課税標準である固定資産税評価額を1,000万円
土地の課税標準である固定資産税評価額を2,000万円
この場合で計算していきます。
建物が固定資産評価額×3％になりますので、1,000万円×3％で30万円となります。
土地が固定資産評価額×1/2×3％になりますので、2,000万円×1/2×3％で30万円となります。
この場合、不動産取得税は60万円となります。
このままだとかなりの税金になりますが、軽減措置が使えるのでしっかりと活用していきましょう。
例えば、この建物が新築住宅で床面積100平方メートルあり、土地は100平方メートルで、取得時期も新築住宅を建てた年と同じだったとしましょう。
・新築住宅の軽減措置
固定資産税評価額から1,200万円の控除がされますので、1,000万円－1,200万円×3％となり0円になります。
・土地の軽減措置
2,000万円÷100平方メートル×1/2×100平方メートル×2×3％＝60万円が控除額となります。
30万円の税金に対して60万円の控除がある訳ですから0円になりますね。結果として不動産取得税は無税となりました。この軽減措置を使わなければ非常にもったいないことになります。
不動産取得税の申告について
それでは不動産取得税の申告についてまとめていきます。
申告の期限は各都道府県によって異なる
まず、不動産取得税の申告の期限は各都道府県によって異なりますので、確認が必要です。都道府県によっては、申告しなくとも県税事務所から納付書が届くこともあります。ですが、不動産取得税の申告をしなかった場合、軽減措置が適用されない事もあります。違いはありますが、不動産を取得してから60日前後の猶予がある場合が多いので、忘れずに申告をしておきましょう。
必要書類
不動産取得税の申告の際に、不動産取得税の軽減措置を適用させる場合、様々な種類の書類提出が必要になります。各都道府県によって必要書類も異なりますので、確認は必須になります。
＜例＞
・不動産取得税申告書
・不動産取得税課税標準の特例申請書
・建物の不動産取得税減額適用申請書
・土地の不動産取得税減税適用申請書
・不動産売買契約書の原本、もしくはコピー
・登記事項証明書
・住宅家屋証明書(中古住宅の場合)
申告しなかった場合のペナルティは？
実は申告をしなかった場合の罰則の規定はありません。自己申告をしない場合でも不動産登記がされていれば、法務局から取得した事実が自治体に共有されますので、税金の納付案内はきちんと届きます。ただ、軽減措置を適用されない事もありますし、突然まとまった金額の納付書が届くのも不安ですので、きちんと申告する方がよいでしょう。
不動産取得税の納税方法
不動産取得税の納付書が届いたら、記載されている期限内に支払う必要があります。納付期限は、発送日から数週間ほど猶予があって期限設定されている場合が多く、支払い先も銀行やコンビニなどで支払う事ができる都道府県がほとんどです。納付書が届いたら納付方法と支払い先、期限をきっちり確認するようにしましょう。
納付期限の猶予と分割納付
固定資産税は4期分割で支払いも可能ですが、不動産取得税は基本的に納付期限の延長や分割納付などはできません。一括払いが原則になります。一括納付が難しい場合、支払い回数や期限の相談をしたい場合、事情を理解してもらえれば猶予をもらえる可能性はありますが、延滞税はきっちり加算されますので、期限の延長はされないと考えておいた方がよいでしょう。
最後に
いかがでしたでしょうか。今回は、不動産取得税の計算方法、軽減措置などを中心にまとめてきました。不動産取得税は金銭の支払いがなくても課税対象となるケースもあり、支払い納期も異なりますので、きちんと確認をしておきましょう。申告すれば、軽減措置が適用される場合が多いのできちんと確認しておきましょう。
監修者：添田裕美（税理士）