大家さんになりたい、不労所得を得たい、副収入が欲しい、様々な理由で不動産投資に興味をもつ人もいるのではないでしょうか。不動産投資は利回りを考慮することが大切です。想定した利回り通りに進まないこともありますが、不動産投資の成功は優良物件を購入することにかかっているといっても過言ではないでしょう。

☆利回り優先で物件を選ぶポイントとは

では、優良物件とはどのような物件なのでしょうか。

購入する人の年齢や職業、どのように不動産投資を行うかなどの考え方で優良物件は異なります。

しかし、利回りが高い物件に焦点を絞ることが優良物件という考えの人も多いです。利回り優先で物件を選ぶときのポイントとしては都市部より地方、新築物件より中古物件、という傾向があります。利回りは購入した物件の金額から年間どれくらいの家賃収入が得られるかで決まります。もちろんこれは単純計算ですので、その収入から経費や税金を差し引いた分が収入となります。都市部で新築の物件は価格が高く、得られる家賃や入居率も高いというメリットもあるのですが需要が多いために利回りは低い傾向にあります。

一方、地方の中古物件は購入費用が抑えられますので、その物件がしっかり満室経営ができるようであれば、利回りの高い物件となる可能性が高いのです。もちろん新築で都市部でも利回りの高い物件はあります。しかし、再建築不可、借地権など権利が複雑で知識や経験がないと難しい物件が多いです。

 

☆利回りを上げるための経費削減のポイント

次に購入した不動産投資物件の利回りをもう少し上げたい、ということもあるでしょう。

不動産は購入した時点の物件金額が利回りに影響しますが、購入金額を変えることはできません。そのため、利回りを上げたいと思ったら、運営方法を工夫するか、空室があれば埋めるなどして利回りをアップさせることになります。

その中でも経費を削減することが比較的着手しやすい方法といえます。

物件運営にかかるコストを減らすことを意識しましょう。管理が自分でできるのであれば、不動産会社に支払っている管理費の削減が可能です。

さらに家族のサポートが得られる場合は、家族と一緒に運営するという方法もあります。まずは固定費を見直して削減することがポイントです。

☆節税を考慮した利回り向上テクニック

固定費や無駄な出費を見直して、多少の利回りの向上は見込めるかもしれませんが、自分や家族の時間が削られてしまう可能性もあります。さらに支出の見直しにも限界があります。もし、会社勤めをしながら、自営業をしながらの不動産投資をしているのであれば、節税を考慮してみましょう。

 

注目すべきは減価償却費です。

減価償却費は実際に支出していないにも関わらず法律で一定の金額を経費として計上することが認められています。

そのため、家賃収入よりも減価償却費が大きい場合には不動産所得を赤字にすることができます。本業の給料とも損益通算できますので所得税を減額することが可能です。この方法が特に活用できるのは、木造の物件で築年数が20年ほど経過した物件が適しています。減価償却費を多く計上することができるからです。

この方法で実際に税金の支出を抑えることができますので、利回り向上に貢献してくれます。ただし、全ての人に当てはまるわけではないですし、築年数や物件によって異なりますのである程度の試算が必要になるでしょう。

☆不動産投資の利回り平均から学ぶ賃貸経営テクニック

短期間で利回りを向上させたい場合には、木造で中古、価格の比較的安い地方物件を購入し、満室経営を心がけ適正な節税を行えば利回りの良い物件になります。

しかし、利回りが高い木造物件はRCやSRCなどの物件よりも法定耐用年数が短いため、減価償却できる期間が短くなります。そのため、敢えてRCやSRC構造で、なおかつ都市部を中心に優良物件を探す人もいます。この場合、利回りは低めにはなりますが、減価償却期間が長くとれるため長期間にわたり安定した不動産投資が可能になることもあります。