相続とは被相続人が所有していた財産を配偶者や子供が引き継ぐことを指します。被相続人が残した財産を相続する際には原則として相続税が課税されます。財産とは経済的価値がある物の総体を指し、不動産は典型的な財産であり相続税の対象となります。この記事では不動産相続に関する基礎知識を解説します。

不動産を含め遺産は誰がどれだけ相続する?

相続は基本的に民法で定められた法定相続人(相続する資格を有する人)が法定相続分を相続できるように法整備されています。つまり被相続人の財産を誰がどのくらい相続できるかは、ある程度ガイドラインで定められています。

法定相続人が法定相続分を相続

 【法定相続人とは?】

相続の資格がある相続人の条件は民法で明確に定められています。相続の資格のある人を「法定相続人」と呼びます。

相続の優先順位が最も高いのは被相続人の配偶者です。配偶者とは法律上婚姻関係にある者を指します。ここで注意したいのは事実婚状態にある内縁関係でも婚姻届の届出がない場合は法定相続人に含まれないという点です。

【法定相続人の優先順位は?】

配偶者の他には以下のような優先順位で法定相続人が決まっています。

1位 被相続人の子供

2位 被相続人の父母、祖父母

3位 被相続人の兄弟姉妹

配偶者の次に優先順位が高いのが子供です。子供は養子でも資格があり、遺産相続を考慮した養子縁組もしばしば見られるケースです。仮に被相続人が生前に離婚していた場合、元配偶者に相続権はありませんが、元配偶者との間に生まれた子供は法定相続人として相続の権利があります。被相続人の元配偶者との子供が遺産相続のときにひょっこり現れる、というようなドラマみたいな展開は現実でもあるようです。上記の優先順位1位に該当する人がいない場合は2位に該当する人、それもいない場合は3位に該当する人が法定相続人となります。

例えば配偶者と、その子供が1人でもいれば、その配偶者と子供が法定相続人となり、2位と3位に該当する人物は法定相続人になりません。被相続人の子供が4人いたとすれば、配偶者と4人の子供が法定相続人です。配偶者に子供がない場合は配偶者と、2位の被相続人の父母が法定相続人となります。配偶者以外に子供も被相続人の父母もいなければ、3位の被相続人の兄弟姉妹が法定相続人になります。

 【法定相続分とは?】

法定相続分とは民法で定められた相続人の遺産の分割割合です。相続の分配は基本的に相続権のある相続人同士の合意によって決めますが、相続割合が合意に至らなかった場合は訴訟に発展することもしばしばあります。裁判で相続分配を確定する際は法定相続分の割合が有力な法的根拠となります。

法定相続分に定められた割合は以下のようになります。

・配偶者と子供で分け合う場合は配偶者が2分の1で、残りの2分の1を子供で均等分配(3人兄弟姉妹なら3等分)

・配偶者と被相続人の父母の場合は配偶者が3分の2で残りを被相続人の父母が均等分配

・配偶者と被相続人の兄弟姉妹の場合は、配偶者が4分の3で、残りを兄弟姉妹で均等分配

以上のことから、遺産相続における相続権や分割割合は配偶者がかなり優遇されており、基本的に配偶者と子供が相続するという考え方です。

相続する不動産の分け方は?4つの分割方法をご紹介

例えば遺産相続で法定相続人の3人で遺産を分けることになったとします。財産には現金もあれば不動産や証券などもあり均等に分けるのが難しい場合があります。遺産の分割には以下の4つの方法があり、不動産を相続人で分け合う場合も条件が合えば適用されます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

    現物分割

    現物分割とは個々の財産を、その形を変更することなく分割する方法です。また、不動産が土地の場合は土地を分割できるケースもあるため、一つの不動産でも現物分割は可能な場合があります。被相続人が広い土地を所有していた場合は現物分割するケースが多いようです。

     代償分割

    不動産は土地の上に建物がある場合も多く、土地と建物を両方所有している状態など、分割が難しい場合も多々あります。分割できない不動産を均等に分割する方法の一つに「代償分割」があります。代償分割は均等分けられない場合の不足分を現金で補う形の分割方法です。

    例えば土地と建物を合わせて5,000万円相当の不動産をAとBの2人の相続人で相続するとします。この不動産は分割が難しいため、まずはAがこの不動産を所有します。そして不動産を所有したAが、Bに対して不動産価格の半分に当たる2,500万円を支払えば、均等に分割できたことになります。これが代償分割です。

     換価分割

    上記の5,000万円相当の不動産をAとBの2人で分割するケースで、不動産を売却し、5,000万円の現金に換えて、2,500万円ずつ分配する、これが「換価分割」です。売却に伴い、譲渡取得税などが発生するので注意が必要です。

    共有分割

    共有分割とは不動産のような運用価値がある遺産を相続人同士で共有する遺産分割方法です。例えば被相続人がアパートを所有するオーナーで賃貸収入を得ていた場合、相続人AとBで以後もアパート経営を続け、賃貸収入を折半する、という形です。アパート経営による賃貸収入を共有分割するとしても、アパート所有の名義はAかBかのどちらかにする必要があります。

    また、その後の運営がどうなるかも不透明のため、共有分割は遺産相続の原則である、法定分割に則った公平な分配が難しくなります。共有分割で遺産相続をした場合、その後、相続人同士のトラブルに発展することが多いで、共有分割は遺産の分割方法の中でも選びにくい選択肢です。

    不動産を相続する際の相続登記

    遺産相続で不動産を相続する際の主な手順を解説します。

    遺産分割協議書の作成

    遺産相続を行う際の相続人同士の協議で、最終的に合意に至った内容を「遺産分割協議書」にまとめます。この遺産分割協議書は相続人全員が相続内容に納得し、合意したことを証明する契約書のような性質を持ちます。被相続人が所有していた不動産を、被相続人の名義から相続人の名義に名義変更することを「相続登記」と呼びます。遺産分割協議書は不動産を相続する相続登記で必要になる書類です。

  • 登記申請書
  • 印紙台紙
  • 相続関係説明図
  • 遺産分割協議書
     
    不動産以外でも、相続に関する名義変更の際は何かと遺産分割協議書を求められるケースが多いため、遺産相続の際は遺産分割協議書を作成するのが一般的です。ちなみに被相続人の遺言に不動産分配の指示があった場合は、遺産分割協議書が無くても相続登記が可能になります。
     

    まずは相続登記で不動産の名義変更

    相続登記の手続きは上記でも解説したように遺産分割協議書か被相続人の遺言書が必須となります。

    遺言書がある場合の相続登記

    被相続人の遺言書が残されており、さらにその遺言書に不動産の相続に関して具体的な指示が記されていた場合はその遺言書の内容通りに相続登記が可能です。遺言書の相続内容は相続人同士で決めた遺産分割協議書よりも優先されます。ちなみにここまでの解説で被相続人の遺産は特に遺言がなくても配偶者が半分、それ以外を子供が均等分配、というような法定相続分が定められていると述べましたが、全く血縁のない友人に遺贈する、と遺言書に記されていた場合はどうなるのでしょうか?

    遺言書にそのように書かれていた場合はそれなりに効力があり、法定相続人さえ納得すれば友人に遺贈することが可能です。しかし日本の法律では法定相続人に遺留分を得る権利が保障されていますので、このケースで、法定相続人が遺言書の内容に納得できない場合は被相続人の友人に遺贈された遺産の半分相当を請求する権利があります。
    以上のことから、あくまで法定相続人が納得すれば遺言で赤の他人に遺産を遺贈することは可能です。

    遺言書がない場合の相続登記

    <① 遺産分割協議の場合>
    被相続人の遺言書がない、または遺言書に不動産の相続分割に関する記述がない場合は、法定相続分をベースに、相続人同士が協議して遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書が出来上がれば協議内容が最優先されます。仮に遺産分割協議がまとまらない場合は家庭裁判所に調停を申し立て、決着をつけることになります。

    <② 共有の場合>
    遺言書に明確な指示がなく、遺産分割協議でも合意に至らない状態で相続登記する場合は法定相続分に則った分配で法定相続人全員で相続登記することになります。これを共有の相続登記と呼びます。

    相続登記の手続きについて

    相続登記の申請手続きはその不動産が登記されている法務局に申請します。

     (1)何を用意する?相続登記に必要な書類

    相続登記に必要な書類は、相続内容を記した遺言書がある場合は以下が必要になります。

    • 遺言書
    • 遺言執行者の選任審判書謄本

    相続登記で有効となる遺言書は家庭裁判所で照会してもらう必要があります。家庭裁判所で有効な遺言書として認められた場合に「遺言執行者の選任審判書謄本」が発行されます。遺言書に相続する人が指定してあればその人の名義で相続登記が可能になります。遺言書がない場合は以下の書類が必要になります

    • 遺産分割協議書
    • 相続する不動産の登記簿謄本
    • 固定資産評価証明書(不動産所在地の市町村役場で発行可能)
    • 相続人全員の戸籍謄本
    • 相続人の全員の住民票
    • 相続人全員の印鑑証明

    遺産分割協議の結果、遺産分割協議書に記された相続人の名義で相続登記が可能になります。
    また、協議で1人の名義人を決めることができなかった場合は法定相続分に従って共有で登記することも可能です。登記すれば共有でも売却が可能になるため、現金に換えて均等分割したい場合共有登記するケースがあります。

    (2)どうやって書くの?申請書の書き方

    相続登記の申請書は以下の4つをまとめて作成します。
    登記申請書は白紙の状態から書類を作成します。ひな型となるフォーマットはインターネットで簡単に探せるため、まずはひな型をプリントアウトして必要事項を記載すると良いでしょう。相続登記の際は登録免許税を納税する必要があるため、印紙を貼る台紙となる白紙を一枚用意します。

    相続関係説明図は、被相続人と不動産相続する相続人の関係を第三者にも簡単に理解することを目的とした書類です。被相続人と法定相続人の関係を理解しやすいように図式にして記載すると良いでしょう。遺産分割協議書ですが、相続登記の書類として提出する際は相続人全員の実印と印鑑証明が必要になります。また、書類が2枚以上になる場合は割印が必要です。

    (3)いくらかかる?相続登記に必要な費用

    相続登記に必要な費用は主に以下になります。

    • 登録免許税(相続する不動産の固定資産税評価額の0.44% ※印紙代)
    • 戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、評価証明書、登記簿謄本、等の書類取得費用

    相続登記の手続きは遺産分割協議書や相続関係図の作成も含め、税理士や司法書士に手続き代行を依頼することができます。手続き代行の費用は固定資産税の評価額が高い不動産ほど割高になる傾向にあります。

    (4)いつまでにする?相続登記の期限

    相続登記の手続きは義務付けられている期限が存在しません。そのため極端な話、相続登記しなくても罰則はありません。しかし相続登記して名義変更をしないとその不動産の売却等ができません。使わない土地ならば、しばらくそのままにしていてもさほど問題はないかもしれません。実際にそのような不動産が多く存在するのが実情です。一方、賃貸収入などがある不動産の場合は、速やかに名義変更をしないと賃貸契約上の不都合が生じます。また、相続登記をしないままでいると法定相続人の一人が勝手に相続登記してしまうケースもあるようです。以上のことから、相続登記に期限はありませんが、できるだけ速やかに行うことが推奨されます。

    (5)どうやって確認するの?登記識別情報の受取

    相続登記が無事に済み、相続人の1人が改めて相続した不動産の名義人になった際に登記識別情報が通知されます。登記識別情報はその不動産の権利書のような存在です。登記識別情報は12桁のランダムな数字になっており、この12桁の数字が不動産を登記している名義人の証明となります。新たに登記名義を変更する場合はこの12桁の数字で申請することが必要になるため、登記名義人は12桁の番号を厳重に保管しなければなりません。もともと、12桁の登記識別情報はインターネットから名義変更できるようにすることを目的として考案された方法です。12桁の登記識別情報の導入以前は、登記済権利証書が登記名義変更の申請に必要な書類でした。いわゆる不動産の権利書です。現在はマイナンバーのように整理番号で登記識別情報が管理されているという話です。

    不動産を相続した場合にかかる相続税

    不動産を相続した際に発生する相続税について解説します。

    不動産を含めた相続税の計算の仕方

    基礎控除額内なら相続税は不要

    不動産の相続税はその不動産の資産価値によって決定します。基本的に資産価値の高い不動産を相続するほど相続税が高額になる仕組みです。不動産の相続税額はその不動産の評価額から基礎控除額を差し引いた額です。

    基礎控除額は3,000万円+(法定相続人×600万円)です。

    例えば被相続人の配偶者とその子供2人が法定相続人の場合、法定相続人は3人のため、3,000万円×(600万円×3)=4,800万円が基礎控除額になります。相続する不動産の評価額が4,800万円以下なら相続税は全額控除ということになります。現実問題として日本の多くの住宅は3,000万円くらいの評価額で収まります。このため日本では、不動産の相続で、相続税が基礎控除を超えてしまうケースは全体の1割未満です。
    【出典】生命保険文化センター
    http://www.jili.or.jp/lifeplan/houseeconomy/succession/8.html

プラスとマイナスの遺産で算出する課税対象額

相続の対象となる財産にはプラスの財産とマイナスの財産があります。現金預金や不動産や証券など、経済価値が認められるものはプラスの財産です。それに対し、被相続人が抱えていた負債などはマイナスの財産です。

マイナスの財産は主に以下があります。

  • 借入金、カードローンなどの、いわゆる借金
  • 未払いの医療費
  • 預かり状態の敷金、保証金
  • 各種税金の未納分

 

被相続人が残したプラスの財産もマイナスの財産も相続対象のため、被相続人が抱えていた負債も法定相続人が引き継ぐことになります。プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた額が、相続税として課税される課税対象額となります。相続税はあくまで、相続対象となる財産の合計から算出されるため、マイナスの財産がある場合はそれに伴って相続税が減税される仕組みです。

不動産の相続税評価額の決め方

不動産を相続する場合はその不動産の評価額を算出し、その額から基礎控除額を差し引いた額が最終的な課税対象となります。

【土地の場合】

土地の評価額は路線価で算出するのが一般的です。路線価とは、国が定めた道路(路線)に面する宅地 1㎡あたりの評価額です。土地の評価額はその土地に接する道路の路線価を参考にして算出されます。路線価は各自治体の税務署に置いてある「路線価図」に掲載されており、誰でも閲覧可能です。道路から遠く離れている場合など路線価が参考にできない土地、つまり、路線価がない土地の場合は、その土地の固定資産税の評価額に国税庁が定める地域毎の倍率を積算した額がその土地の評価額となります。建物の評価額は固定資産税の評価額×1.0=評価額、になります。つまり固定資産税の額と同額です。自分の所有する土地の上に自宅がある場合は上記の土地の評価額と建物の評価額を合算した額がその不動産の評価額です。

【マンションの場合】

マンション一棟を所有している場合は上記と同様で土地の評価額と建物の評価額(固定資産税と同額)で算出できます。では分譲マンションの一室を保有していた場合はどうでしょうか?分譲マンションの場合はその建物全体から、自分が所有している専有部分と共有部分の割合が、「持分割合」となります。仮に持ち分割合が15%の場合はそのマンションの評価額の15%が自分の保有する分譲マンション一室の評価額となります。保有する分譲マンションの持分割合は通常、その不動産の売買契約書に記載されています。法務局で確認できるマンションの登記簿でも確認可能です。

まとめ

被相続人の残した財産の相続権は配偶者が最も強く、基本的に血縁が近いほど優先順位が上がります。民法の基本的な考え方としては、配偶者とその子供で分配するようにガイドラインが整備されています。相続対象の財産のなかでも不動産は公平分配が難しいため、被相続人が予め遺言書に分配内容を指示するか、法定相続人でよく協議し、遺産分割協議書を作成することが大切です。また、遺言書の指示もなく、遺産分配協議書も作成できない場合は該当する不動産の売却できないなどのデメリットが生じます。遺産相続の中でも不動産はやや扱いが難しい存在のため、不動産所有者はいざという時の相続に関して考えておくべきです。