【税理士監修】不動産投資と切っても切れない、確定申告の基礎知識

個人が不動産投資で家賃収入を得ている場合、所得税の確定申告をする必要がありますが、そもそも確定申告とは何なのでしょうか？なんとなく高額収入を得ている人が行うイメージなので難しそうと思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし不動産投資の確定申告は内容を理解すれば誰でも簡単に作成することができます。ここでは不動産投資の際の確定申告についてわかりやすく解説していきます。是非最後までお読みください。

確定申告って何？

確定申告とは？

所得税の確定申告とは、一言でいうと個人の1年間のもうけに対する申告及び納税のことです。具体的には、個人の毎年1月1日から12月31日まで１年間に得た収入を計算し、その収入から必要経費を差し引いて所得を計算します。その所得に対する税率をかけて所得税を計算して税額を税務署に申告します。

不動産投資をしている人の確定申告はなぜ必要なのか

例えば会社に勤めるサラリーマンで収入が会社からの給与収入だけの場合は、給与所得という所得が発生します。一般的に給与所得者は、勤務先で行われる年末調整の手続きのみで所得税が確定し、納税が完結するので確定申告の必要はありません。しかし、給与所得者で不動産投資をしている場合は、不動産収入による不動産所得と、給与所得が発生します。不動産所得が年間20万円を超える方は、勤務先の年末調整だけでは所得税額が確定しないため、自ら確定申告を行わなければなりません。なお不動産所得は、不動産収入から不動産にかかる経費を差し引くことで計算できます。また確定申告は不動産所得が黒字になった年はもちろんのこと、赤字になった年も確定申告を行うことで税金が戻ってくる場合があります。

手続きはいつするのか

所得税の確定申告及び納付期限は、その年の翌年2月16日から3月15日までになります。例えば平成30年の確定申告をする場合は、平成30年の1月1日から12月31日までの期間の所得税を計算して、税金の還付申告の場合を除き、翌年の2月16日から3月15日までの期間に申告します。また税金の納付もその期間内に併せて行います。

確定申告の流れ

ここでは確定申告をどのような流れで行うかについて解説していきます。

必要書類を準備する

不動産所得の確定申告を行うためには下記に挙げる書類を準備して計算を行います。

不動産売買契約書

不動産の売買契約書は不動産会社から取得します。この資料が不動産の取得価格などの根拠資料となります。

固定資産税通知書

固定資産税通知書は物件の管轄市町村などから発送されます。不動産を所有することによって課税される税金の資料です。

不動産取得税の納付書

不動産を取得する際に課税される税金です。登記後に各都道府県から発送されます。

借入金返済予定表

不動産の取得に金融機関からの借入をした場合には、借入金の返済予定表を金融機関から取得します。借入金返済予定表からは借入金の利子を計算して経費にできます。注意点として不動産所得を計算して赤字の場合は、土地などにかかる借入金の利子は経費に計上できない点があげられます。

損害保険の保険証券

不動産にかけた火災保険や地震保険などを保険会社から入手します。なお保険料については該当年度に対応する分の保険料のみを計上します。例えば10年分の保険料を前払した場合はその保険料を10年で割って1年分を計算して計上することになります。

賃貸借契約

不動産の賃貸借契約書を不動産会社から入手します。

必要経費の領収証

その他不動産運営にかかる経費についての領収証を準備します。経費については後ほどご説明いたします。

管理を委託している場合は管理明細書

不動産の管理を委託している場合は管理会社から管理明細書を入手します。賃貸収入の内訳や管理会社への支払を計上するためです。

その他収入書類

その他に収入に関する書類があれば、収入の根拠となる書類を準備しましょう。

給与所得者は源泉徴収票

給与所得者は不動産所得以外に給与所得が発生するため、源泉徴収票が必要です。源泉徴収票は勤務先でその年の年末調整が終了すると配布されます。配布されない場合は勤務先に問い合わせてみましょう。

所得税の青色申告決算書を作成する

上記の書類を元に決算書を作成していきます。決算書の作成後、不動産所得が計算できるのでそれを元に申告していきます。なお申告の種類には白色申告と青色申告があり、青色申告の場合のみ貸借対照表が必要となります。

白色申告

事前に青色申告承認申請書を提出していない場合は白色申告という方法での申告となります。白色申告には特にメリットはありません。貸借対照表の作成も不要となります。

青色申告

事前に青色申告承認申請書を提出して認められている場合は、青色申告という申告方法になります。青色申告による主なメリットとして戸建て物件でおおむね5棟以上、またはアパートやマンションをおおむね10室以上所有している場合は事業的規模となり、利益から65万円の控除をすることができます。一方事業的規模に満たない場合は利益から10万円を控除するのみとなります。

上記の書類を準備して確定申告書を作成していきます。簡単に解説しますと不動産収入から不動産にかかる経費を差し引いて不動産所得を計算します。不動産所得を計算後、他の給与所得などと合算して所得金額を計算します。その次に所得控除の金額などを合計して合計所得金額から差し引き課税所得金額を計算します。最後に課税所得金額に税率をかけて所得税を計算するという順序で税額を計算する形になります。

手続きをする

確定申告書を作成後、ご自身の住所の管轄の税務署に確定申告書を提出します。期間は税金の還付の場合を除いて該当年度の翌年2月16日から3月15日までとなっております。期間に遅れてしまった場合は事業的規模の青色申告の場合の特典が使用できないなど税金にペナルティーが発生しますので注意が必要です。

税金を納める

確定申告の提出とあわせて所得税も納めなければなりません。所得税についても確定申告書の提出期間と同様に該当年度の翌年2月16日から3月15日までが期間となります。なお納付につきましても遅れると税金にペナルティーが発生しますので注意が必要です。

確定申告の際に計上できる経費

ここでは不動産所得の確定申告の際に計上できる経費を解説していきます。

租税公課

不動産に関する租税公課は経費として計上することができます。種類としては先述した固定資産税や不動産取得税などになります。

修繕費

不動産の原状回復や維持管理にかかった費用については修繕費として計上することができます。ただし耐震補強など使用期間を延ばしたり不動産の価値を高める費用については資産計上となり、減価償却費を経年で計上していくことになります。

減価償却費

建物の価値は経年により減少していくため、その経年による建物の価値の減少を見積もって計上する計算上の費用です。

損害保険料

建物にかける火災保険や地震保険の保険料です。先述した通り1年分を計上する形となります。

管理費

不動産の管理会社へ支払う管理費などを計上します。

交通費

不動産投資を決定する上でのセミナーに出向いた際の交通費、管理会社と打ち合わせするために出向いた交通費や、物件の内覧にかかった交通費などを計上できます。

新聞図書費

不動産の動向を知るために購入した新聞や、不動産経営に必要な書籍を購入した場合の費用などを新聞図書費として計上することができます。

事業的規模の場合に経費にできる項目

戸建て物件をおおむね5棟以上またはアパートやマンションをおおむね10室以上所有している場合は先述した通り、事業的規模による不動産収入という形になります。この場合青色申告による申告によって65万円を利益から控除することができます。またこのメリット以外にも事業的規模の場合は下記のメリットがあります。

建物取り壊しの資産損失の場合の損益

建物の取り壊しによる資産損失の場合の損益は不動産所得の計算が事業的規模で行われている場合は、赤字も他の所得と損益通算することができます。このため例えば不動産所得が建物の取り壊し費用によって赤字になってしまった場合、給与所得に差し引ける部分があれば給与所得から赤字分を差し引くことが可能です。

賃料回収不可の場合の貸倒金

不動産投資をしていて、賃料滞納により賃料回収が不可となる場合もあります。この場合、賃料回収不可による貸倒金はその貸し倒れが確定した年の経費として計上することができます。

確定申告書を作成するときに

確定申告書を作成して提出する方法には、自ら行う場合と税理士に頼む場合があります。ここではこの2種類について解説していきます。

自ら確定申告書を作成

自分で確定申告書を作成し、提出する場合は下記の方法があります。

• e-Tax（ネット）国税庁のホームページから画面の案内に従って確定申告書を作成していきます。
• 作成した確定申告のデータは電子申告できる環境設定がある場合ネットにより電子申告することが可能です。
  郵送　国税庁のホームページで作成した確定申告書は印刷して郵送による提出が可能です。
  税務署へ持参　国税庁のホームページで作成した確定申告書は税務署へ直接持参して提出することが可能です。

税理士に依頼する

税理士に依頼する場合は、一般的には申告まで税理士が行ってくれます。そのため自分で行う作業としては必要書類を用意するだけで、何かあれば税理士から質問の連絡がくるのでその連絡に対応していれば申告までが簡単にできます。

最後に

ここまで不動産投資の際の確定申告について解説してきましたがいかがでしょうか？確定申告は一般的には馴染みが薄いため、難しそうなイメージを抱きがちです。しかし上記であげた資料を一つ一つ準備して計算していくことによって確定申告書をご自身で作成することも可能です。また費用はかかりますが、税理士に依頼することによって面倒な計算をすることなく確定申告書を作成してもらうことも可能です。ご自身にあった方法を検討していただき確定申告を行っていただければと思います。

監修者：添田裕美（税理士）