固定資産税は、土地や建物などの固定資産の所有者に課せられる税金です。
不動産を購入すると、ローンの金利や家財道具の購入など、不動産本体以外にもさまざまな費用が発生しますが、その中でも不動産の所有時にかかる固定資産税は大きなウェイトを占めています。
マンションを所有している場合に固定資産税は発生しますが、この場合の固定資産税の算出方法などについて説明します。
固定資産税 マンションの不動産投資をする場合の注意
マンションを利用して不動産投資を行う場合の固定資産税の取り扱いはどのようになっているのでしょうか。
一戸建ての家屋や宅地に対する固定資産税との違いがどのような点にあるのかを解説します。
固定資産税の支払いはマンション所有者に請求が来る
固定資産税は、毎年１月１日時点での所有者に対して賦課される税金です。
また、固定資産税は、その不動産が存在している市町村（東京23区の場合は東京都）が課税します。
市町村が作成した不動産の所有者が掲載されている台帳を、固定資産課税台帳といいます。
この固定資産台帳に基づいてマンションの持ち主に固定資産税の納税通知が送られることになります。
したがって、マンションに居住している人（マンションを借りている人）は固定資産税を支払う必要はなく、マンションのオーナーが支払うものになります。
例えば、購入したマンションを他の人に転貸しているような場合でも、固定資産税の納税通知はあくまで持ち主に対して送られることになります。
固定資産税の支払いは１年に４回しなくてはならない
固定資産税は、通常年４回に分けて納付するようになっています。
固定資産税の納税通知書は、原則として、毎年４月頃に不動産（マンション）の所有者宛に送られてきます。
この納税通知書には、「遅くとも、納期限前１０日までに納税者に交付しなければならない」とされています。
原則として、地方税法の定めでは、固定資産税の納期限は、４月、７月、１２月、２月、の４回と決められています。
自治体によっては独自の条例で固定資産の納期限を定めているところもあります。
例えば、東京都の場合では、６月が第１期の納期限と定められています。
詳細な固定資産税の納付時期については、各市町村のホームページに記載されていますので、確認してみてください。
購入時期によって固定資産税の一部負担がある
１月１日以降に不動産を売却した場合に固定資産税の取り扱いはどのようになるのでしょうか。
前述した通りに、１月１日時点の固定資産の所有者に対して固定資産税が賦課されるので、例えば２月１日にマンションを売却した場合でも、その年の４期分の固定資産税の納税通知書が１月１日時点の保有者（前オーナー）に送られることになります。
このような場合は、新たな所有者との売買契約の中で日割り計算などで、固定資産税の負担部分を按分するような方法が一般的には行われています。
固定資産税 マンションの場合はどのように計算されるのか？
土地と家屋は別々に固定資産税が課税されることになりますが、マンションの場合はどのようになっているのでしょうか。
マンションの場合の固定資産税の計算方法について説明します。
固定資産税の計算式によって算出されている
固定資産税は土地と建物に分かれていますが、計算方法はそれぞれ「課税標準額×１．４％（標準税率）」という計算式で求められます。
課税標準額とは固定資産の評価額のことです。
土地の評価額は、一般的には、現状の土地の使い方（地目）によって評価された金額となります。
固定資産評価額とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算出された価額で、市町村長が評価額を決定します。
そして、この評価額をベースに課税標準額が算定されるのです。
また、宅地の評価額は、地価公示価格の７割程度をめどにすると定められています。
一方、建物の場合は、課税標準額の考え方が、再建築にかかる費用から経年劣化した部分を差し引くことと「固定資産評価基準」に定められています。
つまり、費用をかけた建物や建築後間もない建物であれば、原則として、高く評価されることになります。
【出典】総務省：固定資産評価基準
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran13/ichiran13_00.html
固定資産税は３年ごとに評価額が変わるもの
固定資産税の税額は、３年ごとに課税標準額の見直しが行われるため、税額も３年ごとに見直されることになります。
これを評価替えと言います。
建物の場合は経年劣化を考慮するので、時間の経過とともに固定資産税は安くなることが一般的ですが、土地の場合には、評価額の変化により、取得から時間が経っていても急激に税額が上昇するようなこともあり得ます。
固定資産税の評価額はクローゼットの床でも変わる！
上記のように、建物は再取得費用（もう一度同じ建物を建てた場合にかかる費用）を元に評価額を考えますので、高級な建材や特殊な設計・施行による造作などがある場合には、建物の評価額は高くなることが一般的です。
例えば、クローゼット内の床材を高級なフローリングにした場合には、その分建物の評価額は上昇することになるでしょう。
固定資産税:マンションでも軽減措置がある
固定資産の固定資産税評価額については、土地と建物については上記の通りですが、マンションの場合でも同様に考える必要があります。
また、マンションに対しても、固定資産税の軽減措置が採られています。
マンションの場合の土地部分についての軽減措置
マンションの土地部分に対しては以下のような固定資産の軽減措置があります。
小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）の場合には、課税標準が１／６になり、一般住宅用地（２００㎡を超える部分の場合には、課税標準が１／３になります。
ただし、この措置は建物の課税床面積の１０倍にあたる面積までとされています。
また、店舗併用住宅の場合には、居住用部分が１／２以上であれば、全ての敷地について軽減措置を受けることが可能です。
土地が１００㎡だとすれば、課税標準が１／６となり、固定資産税額も同様に１／６と軽減されることになります。
また、土地が３００㎡ある場合には、２００㎡までの課税標準が１／６になり、残りの１００㎡分は１／３として計算されます。
集合住宅であるマンションでは、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積をマンションの土地部分として使用します。
ほとんどのケースでは、1戸あたり敷地面積は２００㎡を下回っていると考えられるため、課税標準が１／６へと軽減されると考えられます。
なお、都市計画税（都市計画事業あるいは土地区画整理事業の費用に充当するため、目的税として課税されるもの）も同様の軽減措置があります。
小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）の場合は課税標準が１／３になり、一般住宅用地（２００㎡を超える部分）の場合は課税標準が２／３になります。
マンションの場合の建物についての減税措置
建物は、新築の場合であれば、固定資産税の軽減措置を受けることができます。
新築の建物は、課税床面積１２０㎡までの部分について、一定期間は固定資産税の１／２が減額される、としています。
ただし、この軽減措置を利用するためには、以下のような条件を満たすことが必要です。
・平成３０年（２０１８年）３月３１日までに新築された住宅であること
・店舗併用住宅の場合は居住用部分が全体の１／２以上であること
・居住部分の床面積が５０～２８０㎡（一戸建てを除く賃貸住宅の場合は床面積が４０～２８０㎡）であること
なお、マンションなどの集合住宅では、「専有部分の床面積と共用部分を各戸の専有部分の床面積の割合で按分した分の面積を足し合わせたもの」を床面積を計算すること、としています。
固定資産税が減額される一定期間とは、一般の住宅の場合は３年、３階建て以上の耐火住宅であれば５年となっています。
また、長期優良住宅のような建物の場合は、軽減措置の期間がさらに長くなります。
一般の住宅では５年、３階建て以上の耐火住宅であれば７年の減税措置を受けることが可能です。
ただし、固定資産税額が軽減される期間については注意が必要です。
上記の土地の軽減措置は、マンションに居住している期間はずっと継続されます。
しかしながら、３階建て以上の耐火住宅であるマンションの場合は、固定資産税の軽減措置期間は５年、あるいは７年で終了してしまいます。
したがって、固定資産税の軽減措置が終了した年には一気に負担が増加することになってしまいます。
新築マンションと中古マンションでも固定資産税は変わる
前述した建物の固定資産評価額の考え方でも説明しましたが、新築のマンションと中古マンションのでは固定資産税は異なります。
新築の場合は、経年劣化もなく、原則としては高い評価額となることが多いでしょうが、中古の場合は経年劣化による減価分を考慮すると評価額は低くなります。
マンションの立地などが高く評価されて土地部分の評価額が高騰することでマンション全体の固定資産税額が大きく上昇する可能性もないことはないでしょうが、基本的には中古よりも新築マンションの方が固定資産税額は高くなると考えられます。
新築マンションの場合は5年後には評価が半額に！？
経年劣化による減価ですが、木造の場合は5年経過で0.65（経年減点補正率）にまで評価が下がってしまいますが、マンションのような鉄骨造(骨格材の肉厚が4㎜を超えるもの）の場合は５年経過の経年減点補正率は0．6730です。
マンションの評価額が半額までにはならないものの、新築と比べると5年で3割以上の減額となります。
不動産投資を行う場合は固定資産税の事も考える必要がある
不動産投資を行う場合には、物件そのものの価額や家賃収入、今後の周辺の開発状況、などをよく検討すると思われます。
しかし、固定資産税の負担は、実際には決して軽いものではなく、不動産投資の場合は、経費として計上することができますが、利回りに大きな影響を与えます。
したがって、不動産投資をする時の固定資産税の負担もしっかりと考えて投資を決定することをおすすめします。
最後に
固定資産税は、不動産を所有している人は必ず払わなければいけないものです。
減税措置により税負担が軽くなる方法もあるので、そのような方法を上手に活用して不動産投資を行い、投資利回りを向上させるようにしましょう。
監修：添田裕美（税理士）