副業として不動産投資を検討している人も多いのではないでしょうか。ただ、本業がある限り、不動産投資に多くの時間を割けないことがネックになります。初心者でも不動産投資を成功させるためのコツ、そして、サラリーマンが副業として不動産投資をすることのメリットについて解説します。

1軒目の購入物件で不動産投資の成功の可否が決まる!

初心者がいきなり複数の物件を購入するのはあまりにもリスキーです。まずは1軒だけ物件を購入し、不動産投資の感覚を身に付けていきましょう。1軒目が成功すれば、2軒、3軒と手を広げていくことも夢ではありません。

サラリーマンは不動産投資に向いた属性である

投資物件をすでに持っている場合や潤沢な金融資産を持っている場合でない限り、銀行などでお金を借りて不動産投資を始めるのが一般的です。しかし、経営が不安定な個人事業主や非正規労働者は、いくら本人に明確な経営ビジョンがあっても、銀行等から融資を受けることは難しいものです。

ですが、サラリーマンなら収入が安定していますので融資審査に通りやすく、不動産投資に向いている属性だと言えるのです。

不動産投資は事業であるー戦略をきちんと立てる

もちろん、嗅覚だけに頼るのは危険です。不動産投資を1つの事業として捉え、「どのような理由で物件を選ぶのか」「どのような形で収益を得るのか」「融資も含めた収益率」をきちんとまとめましょう。できれば、家族や不動産投資経験者を前にプレゼンするなど、客観的な意見を取り入れる機会も持つようにしてください。

最初に購入する物件を徹底的に吟味する

不動産投資は最初の物件選びが成功のカギを握っていると言っても過言ではありません。「このアパート、良さそうだな」と直感で購入するのではなく、データに基づく裏付けをし、徹底的に吟味してから購入するようにしてください。

最初に購入した物件で成果が出た場合、2軒目を購入するときは金融機関から融資が受けやすくなります。1軒目の収益によってさらに大きな物件に挑戦することもできますので、収益額をさらに増やすことも期待できるでしょう。つまり、1軒目の物件選びに、あなたの不動産投資の成果そのものがかかっていると言えるのです。

サラリーマンが不動産投資に向いている5つの理由

サラリーマンが不動産投資をすべき理由、そして、サラリーマンに不動産投資が向いている理由としては、次の5つを挙げることができます。

①投資商品の中でもインフレに強い

インフレが進むと現金の価値は下がります。しかし、物価の上昇とともに、保有する財産の価値が目減りすることはあまりありません。インフレに備えるために、不動産で財産を保有していることは有効な手段の一つです。

②損益通算で所得税と住民税が節税できる

不動産投資で赤字が出たときは、給与所得と損益通算して所得税と住民税を節税することができます。また、不動産投資にかけた資金、例えば不動産取得のための交通費や書籍代、セミナー費用などを“経費”として計上することができますので、実際の所得の一部を課税対象外にすることもできるのです。

増税時代を生き抜きための『スマート税金セミナー』
↓ 詳しくは画像をクリック ↓

③管理を上手く使えば手間いらず

アパートやマンションなどの賃貸用物件は管理に手間がかかりますので、いつも忙しいサラリーマンには不向きな投資方法だと考えるかもしれません。

しかし、管理業務を管理会社などの外部に発注すれば、手間をかけずに管理をすることができます。もちろん、外部に業務を委託すると収益は減ってしまいますが、サラリーマン稼業と両立するためには賢く外部に委託することも大切です。

④生命保険の代替商品になる

例えば投資対象の不動産をローンで購入する場合は、「団体信用生命保険」に加入します。この保険に加入すると、ローン返済中に契約者が死亡あるいは高度機能障害に陥ったときは以後のローン返済が免除されます。つまり、住宅ローンを組むことが生命保険に加入することにもなり、家族にローン不要の財産を残すことにもなるのです。

▼詳しく知りたい方はこちらから▼
月々1万円から始めるワンルーム投資で家賃収入年間100万円以上を実現

⑤私的年金として使える

定期的に家賃収入が入ってくる物件なら、個人年金の代わりにもなります。退職後、厚生年金だけでは心もとないですが、家賃収入があれば生活に余裕も生まれるでしょう。

初心者が不動産投資を始める前に必ず抑えておくべき8つのリスク

メリットの多い不動産投資ですが、もちろんリスクが潜んでいます。特に初心者が留意すべきリスクとしては、次の8つを挙げることができるでしょう。

①空室リスク

不動産による収益率を計算するとき、「すべての部屋に入居者がいる」ということを前提にしている方は多いでしょう。しかし、人気エリアの物件だとしてもかならずしも常に満室とは限りませんし、入居者が引越しするときには数ヶ月間の空き状態が生まれてしまいます。空室になるケースも想定して収益率を計算しておきましょう。

②家賃滞納リスク

例え満室経営だったとしても、すべての入居者が毎月きちんと家賃を支払ってくれるとは限りません。どんなに催促しても家賃を払ってくれなかったり、いつの間にか夜逃げしてしまったりする入居者に巡り合わないとは限りません。

③管理会社の倒産リスク

管理会社が倒産してしまうというリスクもあります。倒産したときは別の管理業務委託先を探さなくてはいけませんし、委託先が見つかるまではオーナー自らが管理業務をしなくてはならない可能性もあるでしょう。また、不誠実な管理会社に遭遇してしまうという可能性も考えられます。信頼でき、なおかつ倒産可能性の低い管理会社を選びましょう。

④銀行からの借入れによる返済リスク

全額自己資金で不動産を購入するときは、単純に不動産による収益だけを考えていればOKです。しかし、銀行からの借り入れで不動産投資に着手している場合は、収益を毎月しっかりと挙げて、銀行に毎月返済していかなくてはいけません。

設備投資など初期費用が大きすぎるときや入居者が決まらないときなどは、銀行への返済が困難になることもあるでしょう。返済が遅れると遅延損害金が発生して通常よりも高金利で利息が発生しますし、金融機関からの信頼を失うだけでなく訴訟問題に発展することもあります。

⑤家賃の下落リスク

家賃が急激に下がるということは考えにくいのですが、絶対に下がらないというわけではありません。経年劣化や、周辺の土地の下落に伴って家賃相場が下がることもありますし、家賃が近隣よりも高いことで入居者が減ってしまうこともあるでしょう。ですが、家賃を下げると収益率は下がりますし、金融機関への返済も厳しくなってしまいます。

⑥物件の実勢価格の下落リスク

物件の価値自体が下落することもあります。収益が上がらないために売却しようとしても、購入したときよりも安値で評価されると、元金が回収できないだけでなく、購入から売却までに発生した利息と経費・手数料のすべてが損失に転じてしまいます。

⑦火災のリスク

火災保険に加入したとしても、建て直しに必要な保険金が下りるとは限りません。また、所有する物件から出火して近隣の物件に類焼が及ぶと、多額の見舞金を支払わなくてはならなくなってしまいます。

⑧天変地異による震災リスク

震災で建物が損壊してしまうリスクもあります。火災保険と同じく地震保険も、かならずしも立て直しに必要なすべてのお金が下りるわけではありませんから、多額の損失を被ってしまいます。「失火見舞費用保険金」や「類焼損害補償特約」を付帯していればある程度の損失はカバーできるため検討してみることも手段の一つです。

リスクを排除する!!物件選びのコツ

火災や地震などのリスクがまったくない物件というものは存在しません。しかし、その他のリスクは、物件選びを慎重に行うことで減らすことが可能です。リスクを低くするための物件選びのコツを紹介します。

①人口が増えているエリア・立地の物件を選ぶ

多くの人が「住みたい」と考えているエリアの物件を所有しているなら、空室リスクを減らすことができます。人口が増えているエリア、また、駅やバス停、スーパーマーケットなどが近い物件を選ぶようにしましょう。

②初心者はいきなり1棟買いよりも区分から経験を積む

アパートを1棟まるごと購入するのは、やはりリスクが高くなります。空室が出てしまう可能性もありますし、廊下や建物自体に修繕が必要になると、さらに巨額の出費が求められます。

最初は区分所有で賃貸物件の運営のコツをつかみ、着実に成果を上げてから1棟買いに挑戦してみてはいかがでしょうか。また、1軒当たりの家賃が高いファミリー物件よりも、家賃が安く賃貸希望者が多いワンルーム物件で始めることもリスク軽減のためのおすすめの方法です。

協力業者の選び方と見極め方

不動産投資は一人で行うことはできません。協力業者を選定する際のポイントをまとめました。

管理会社の選び方

管理会社の倒産リスクに備えるためにも、管理会社選びは慎重に実施しなくてはなりません。実績や実際に利用している人からの評判、システムの分かりやすさ、担当者の態度などを総合して管理会社を決定して下さい。

賃貸仲介会社との付き合い方

不動産仲介会社を通して賃貸物件を市場に出しますが、仲介会社も慎重に選ばなくてはなりません。熱心に営業活動をして、細やかな対応をしてくれる仲介会社を選択しましょう。また、オーナー自ら仲介会社と連絡を取り合い、良好な関係を築くことも大切です。

リフォーム会社の探し方・付き合い方

賃貸物件では、入居者が入れ替わる度に原状回復を行います。管理会社に原状回復を丸投げすると割高になってしまいますので、納得できる価格で誠実な仕事をしてくれるリフォーム会社を探して下さい。もちろん、仲介会社との付き合いと同様、オーナー自らがこまめにリフォーム会社に訪問し、丁寧な態度で仕事を依頼することも大切です。

不動産投資の収益性を計る3ポイント

不動産投資を検討するとき、つい、収益率だけで物件を判断してしまいます。しかし、空室リスクや金融機関への返済などもありますので。単純に収益率だけで物件を判断することはできません。

①実質利回りで収益性を考える

不動産業者が提示する表面利回りではなく、固定資産税、火災保険、修繕費用、などの管理コストも含めた実質利回り」で収益性を判断しましょう。

②現状の家賃が適正家賃か必ずリサーチする

現在の家賃が適正家賃かどうかかならずリサーチしてください。高すぎても入居者は見つかりませんし、安すぎると収益率が下がってしまいます。

③出口戦略を考えておく

不動産投資を始めたからといって、いつまでも同じ物件を所有している必要はありません。タイミングを選んで売却すれば、購入時との差額で大きな利益を得られることもあります。不動産を運用しつつ、常にいくらで売れそうかをリサーチしておきましょう。

不動産投資を節税に活用する

不動産投資を行うことで、節税できる場合もあります。特に“経費”と“減価償却費”についてはしっかりと把握しておきましょう。

不動産所得を赤字にする

先程も触れましたが、不動産所得が赤字のときはサラリーマンとしての給与所得と損益通算して所得税や住民税を抑えることができます。必要経費を上手に計上して、課税所得を減らすようにしましょう。

不動産投資で必須知識!!減価償却費とは

建物や設備によって耐用年数が決まっており、耐用年数によって物件の建物価格を「減価償却費」として経費に計上することができます。

短期で減価償却費を大きく取れる投資物件とは

例えば木造物件の法定耐用年数は22年と定められていますが、築年数が22年を超えているときは、耐用年数は一律4年として計算します。つまり、物件の建物価格の4分の1までに年間の経費に計上できますので、不動産投資による所得を大きく減らして、所得税や住民税を節税することができるのです。また、10戸以上の物件を保有するときは青色申告が出来ますので、65万の申告特別控除が使えてさらに不動産投資による所得を下げることができます。

不動産投資の出口戦略でも節税を狙う

5年度以上保有してから不動産を売却すると、長期譲渡所得となりますので、所得税率は15%(短期譲渡所得のときは30%)、住民税率は5%(同9%)と少なくなります。価格が特別に高騰したときは別ですが、不動産を売却するときは少なくとも5年度以上保有してから実施するようにしましょう。

 

増税時代を生き抜きための『スマート税金セミナー』
↓ 詳しくは画像をクリック ↓

最後に

不動産投資は、単純に賃貸収益を上げるだけでなく、節税や売却による利益などのさまざまな方法で利益を見込める投資方法です。まずは1部屋から初めてみてはいかがでしょうか。