こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、
個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

今回は、「投資で損するのが怖い、だからと言って低金利の預貯金だけしているのも心配」という方に、不動産投資をお勧めする2つの理由をご紹介します。

————————————————————————————-
【理由①】リーマンショックでも「下がらない」、アベノミクスでも「上がらない」
【理由②】自己資金に対する利回り10%超えが可能
————————————————————————————-

【理由①】リーマンショックでも「下がらない」、アベノミクスでも「上がらない」

何が「下がらない」「上がらない」のか。
ずばり、【賃料】です

不動産投資を始める人には大きく2つのタイプの方がいます。
ひとつは、購入した価格よりも将来高く売却して、売却益(=キャピタルゲイン)を得たい方
もう一つは、購入した物件からの賃料収入(=インカムゲイン)を長期で得たい方
「投資で損をしたくない人」は、是非後者の長期の【賃料収入】を目的に、投資する不動産を探してみてください。

賃料収入を目的とした不動産投資は、リスクが非常に低くなり、投資経験のない方でも安心して始められる資産運用の一つです。
物件の立地にもよりますが、賃料は、10年くらいの長期でみてほとんど変動しません。

リーマンショック時の不動産の賃料上昇率

具体的に、2008年~2017年の直近10年間の賃料をみてみましょう。
リーマンショック前後の2008年と2009年で、首都圏の賃料は1.4%上昇しています。
100年に一度あるかないかの経済危機の年でさえ、賃料は下がらなかったのです。

そして、2012年末以降のアベノミクスの効果はどうかというと、2012年~2017年の5年間で賃料は6.4%上昇

リーマンショック時の日経平均株価の変動率

参考までに同じ期間の株式(日経平均株価)の変動はというと、
リーマンショック直前の2008年8月末が13,072円、1年後の2009年8月は10,492円で株価は20%下落しています。
そして不動産価格は、2008年と2009年で10%下落しています。

アベノミクス効果による日経平均株価の変動率

アベノミクス効果はというと、
2012年12月末の株価は10,395円、2017年12月末は22,764円と218%の上昇
不動産価格は2012年~2017年で24%上昇しています。

こうして数字でみると、株式も不動産も、景気に敏感に反応して大きく変動しているのがわかります。
そして、不動産に関わるものでも、賃料は景気の影響を受けずに安定しています。

出典:東京カンテイ(賃料、不動産価格について)

賃料収入(インカムゲイン)を目的なら、不動産の価格変動を気にしない

不動産投資には2つのタイプがあるとお伝えしましたが、
売却益(=キャピタルゲイン)を目的にする方は、不動産価格の変動のリスクを負うことになります。
ところが、賃料収入(=インカムゲイン)を目的にする方は、売却せずに長期で保有するので、不動産の価格変動に敏感にならなくてもよいのです。

賃貸マンションやアパートに住んだことのある人ならイメージしやすいと思います。
賃貸の契約期間は首都圏だと2年が一般的です。つまり、原則2年間は家賃が変わらないのです。

私は、2008年のリーマンショック時も、2012年末からのアベノミクス相場のときも賃貸マンションに住んでいましたが、「リーマンショックで家賃が下がった」「アベノミクスで家賃が上がった」なんてことはありませんでした。
きっとあなたも同じですよね?

そして現在、個人で不動産投資(東京都23区内)の他に、株式投資や投資信託、FX、仮想通貨などの投資をしているので、何かニュースがあると、「株価どうなったかな?為替は?」と気になってすぐ調べるのですが、「私の持ってるマンションの家賃下がってないかな?」と心配したことは、当たり前ですが一度もありません

家賃は日々変動するものではなく、長期で安定しているのです。
なので、賃料収入を目的とした不動産投資は、初めて投資する方や、投資で損をしたくない方にぴったりなのです。
ちなみに私の所有している物件(ワンルームマンション)は、新築時から12年間ずっと家賃が変わっていません。

駅徒歩10分以内、ターミナル駅まで乗り換えなしなど、立地の良い魅力的な物件(を持っている業者)を探すことができれば、空室で賃料が途絶えるリスクも大きく抑えられます。

「今は不動産が高いから、オリンピックが終わってから購入するほうがいいですよね?」
と質問されることが多いのですが、この質問は不動産投資の目的が売却益(=キャピタルゲイン)の人が気にすべきことであって、賃料収入(=インカムゲイン)が目的の人が心配することではありません。

今年購入すれば、今年から賃料収入が得られるのに、なぜオリンピックが終わるまで先延ばしにするのですか?

【理由②】自己資金に対する利回り10%超えが可能

投資を始めるときは、利回りを意識して投資先を決めるのが重要です。
大切な自分のお金を預けるのだから、どこに預ければどのくらいの利益が見込めるか知ってから投資を始めたいですよね。

【貯蓄商品の利回り】

身近な貯蓄商品の利回りは以下のとおりです。(2018年5月時点)

・普通預金 0.001%
・定期預金 0.01%
・個人向け国債 0.05%
・米国10年国債 3%

【投資商品の利回り目安】

投資商品の場合は以下の数字が目安になります。(2018年5月時点)
・国内不動産 5%程度
・国内株式 5%程度(10年以上の長期保有の場合)
・外国株式 7%程度(10年以上の長期保有の場合)

不動産の利回りは、
賃料×12ヵ月÷購入価格×100
という計算式で算出します。

仮に、賃料月10万円、購入価格2,500万円のワンルームマンションの利回りを計算すると、
10万円×12ヵ月÷2,500万円×100=4.8%

よって4.8%が不動産の利回りです。
ですが、この利回りを劇的に上げる方法があります。
その方法とは、自己資金を極力抑えてローンで不動産を購入することです。

ローンで不動産投資の投資効率を上げる

ローンを組んで不動産投資をするなんて当たり前のことのように思えますが、
ローンを組むことで投資効率が格段に上がります。
全額自己資金で購入できる資力のある方も、ローンを組んで不動産投資をすることをおすすめします。

先ほどの賃料10万円、購入価格2,500万円のワンルームマンションを、
頭金100万円、残額2,400万円をローンで購入したとします。
投資の元手(自己資金)は頭金の100万円です。
「100万円の投資に対していくらのリターンがあるか」という投資利益率を計算してみたいと思います。

毎月10万円の賃料収入がありますが、ここからローンの返済と、管理費や修繕積立金の支払いが発生します。
ローンの返済は約8万円(金利2%の場合)、管理費と修繕積立金合わせて1万円だった場合、毎月手元に1万円(=年間12万円)の利益が残ります。

100万円の投資に対して年間12万円利益が出ると、利回りは12%です。
不動産投資の最大の特徴でありメリットは、ローンを組んで少ない元手で投資ができることです。

銀行へ行って、
「株を始めようと思うのでお金貸してください」
と言っても絶対に貸してくれません。
ですが、同じ人が
「不動産を購入するのにお金貸してください」
と言うと融資が受けられるのです。

これは、一つ目の理由でお伝えした「安定した賃料」が銀行にとっても安心材料になるので、他の投資とは異なり積極的に融資が受けられるのです。

女性でも融資を受けられる時代に変化

ちなみに現在は、男女問わず定職についていて一定収入のある方であれば銀行から融資を受けられますが、20年ほど前は女性がローンの審査を通ることは滅多にありませんでした。なぜだと思いますか?

当時、女性は結婚・出産したら仕事をやめるのが当たり前、だから返済能力がないと判断されていたそうです。

今は、男女の収入の差も小さくなり、結婚・出産を経て復帰する女性が多くなりました。
そして何より、女性は長生きです。
長期で賃料収入を得ることができる不動産投資は、実は男性より女性向きの投資ではないかと個人的には思っています。

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

【記事筆者】

川井 えりか
川井 えりか
株式会社EDU(エデュ)代表取締役。ファイナンシャルプランナー、マネーセミナー講師。「10年後にお金を2倍にするマネープランニング」をコンセプトに、資産運用、家計管理のご相談を受ける。首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)と札幌を中心に活動。東京都在住。白米が大好き!毎食お茶碗2杯食べてます。