アパート経営の資金はどこで調達する？
中古アパート経営を始めるために必要な資金はどこから借りることができるのでしょうか？もちろん、親族や友人から資金を借りるという方法はあります。
しかし、事業として中古アパート経営を行うのであれば金融機関からの借り入れを活用した方がよいでしょう。中古アパート経営のための借入金の返済は長期間にわたることが多いため、個人からの借り入れよりも長期的に存続することが期待できる金融機関や法人から借り入れをした方がトラブルの可能性が少ないといえます。金融機関にはさまざまな種類があり、銀行と名のつくものとしては都市銀行や地方銀行があります。都市銀行は一般的にメガバンクと呼ばれており、大企業向けなどを中心に全国的レベルで大規模な融資を行っている点が特徴です。
一方地方銀行は、その名の通り主に都道府県レベルなど地域に密着した融資を行っている点が特徴です。さらにその他の金融機関としては信用金庫があげられます。生い立ちなどに違いはありますが、地域密着型金融機関であるという点においては地方銀行と信用金庫は似ています。中古アパート経営を始めるために必要な資金を調達するのであれば、これらの都市銀行、地方銀行として信用金庫などから融資を受けるのが一般的です。
さらに政府系金融機関のひとつである日本政策金融公庫からの融資を受けるという方法もありますし、信託銀行やノンバンクという選択肢もあります。金融機関によって融資基準が違いますので、ひとつの金融機関で融資を受けられなかったとしてもあきらめる必要はないでしょう。
いくらぐらい借り入れできる？
中古アパート経営をする場合に融資が受けられる可能性がある金融機関などをご紹介しましたが、それぞれの金融機関からいくらぐらいの融資を受けられるのかという点も気になるでしょう。
しかし、都市銀行だからいくら、地方銀行だからいくらといった目安は特にありません。
その理由は、2つあります。
1つは融資の対象となる中古アパートからどれくらいの利益が生まれるのか、その物件を手にいれる人が融資対象物件以外にどの程度収入があるのか、さらには担保価値などによって融資額が変わってくるからです。そのため、物件の規模が大きくそこから生じる利益の額が大きい場合は多額の融資を受けられる可能性がありますし、まったく借りられないケースもありえます。
もう1つは、融資を受ける人が中古アパート経営の過去の経験やすでに行っている賃貸経営の規模なども影響するからです。過去にアパート融資を実行したことがあり順調に返済が進んでいれるような人の場合は借りやすくなり融資金額が増える可能性があります。一般的には、信用金庫、地方銀行、都市銀行の順に審査は厳しくなります。信用金庫や地方銀行は都市銀行などが融資をしない案件にも融資を広げ地域に貢献することが求められるからです。借り入れをする場合は都市銀行であれば物件価格の7割、地方銀行や信用金庫の場合であれば物件価格の 8割程度にするのも1つの考え方です。また、政府系金融機関の融資上限は5千万円程度で、地方銀行や信用金庫の場合は1億から2億程度の場合が多いです。都市銀行を含めても融資上限は3億円程度が上限となることが一般的です。
「ローンの審査が通りやすいのはどこだと思いますか？」のアンケート結果
「ローンの審査が通りやすいのはどこだと思いますか ？」というアンケートをとったところ、「信用金庫」が36%で最も多く、続いて「地方銀行」29%、「どこも一緒だと思う」が18%、「政府系金融機関」8%、そして「都市銀行」6%、「その他」2%という結果になりました。
信用金庫と地方銀行は、都市銀行と比較すると、地域密着型金融機関で、大企業への融資というよりも中小企業や個人向けの小口の融資に対応してくれる金融機関というイメージがあるといわれています。そういった結果が、信用金庫と地方銀行を合わせて 65%という結果に表れているといえます。また、どこも一緒だと考えている人が5人に1人程度いる点もこのアンケートの結果からわかります。融資基準をクリアできる人にとっては、都市銀行なども含めてどんな金融機関からも融資を受けることができるということでしょう。信用金庫と地方銀行からは借りやすいと考えている強い傾向はみられますが、一方で、政府系金融機関や都市銀行からでも融資を受けることは不可能とは考えていないこともこのアンケート結果から読み取れます。
住宅ローンの審査基準
中古アパート経営のために融資を受ける場合は、金融機関が提供するアパートローンを活用することになり、住宅ローンを活用することはできないのが一般的です。
しかし、取得する中古物件の一部を自己の居住用とすることで住宅ローン活用できるようになることもあります。住宅ローンが使えるかどうかについては、金融機関によってその判断基準は異なっています。
例えば、居住用の部分だけが住宅ローンとして融資が受けられる対象となる場合もありますし、全体の2分の1以上、3分の1以上が居住用であれば全額住宅ローンとしての融資を受けることができる場合もあります。住宅ローンを活用する場合でも、もちろん審査を受けることになります。住宅ローンの審査基準は、本人の年収と物件の担保価値です。年収は大きいほど有利にはなりますが、安定して継続的な収入が得られるかといった点が特に注目されることになります。物件の担保価値については、アパートローンの考え方とそれほど大きな違いはないでしょう。アパートローンの金利と比較すると、住宅ローンの金利は低く設定されている場合が多いです。そのため、住宅ローンの融資を受けることができれば、ローン返済における支払い利息の負担を少なくすることができるようになり、賃貸アパート経営にプラスに働きます。中古アパート経営の融資を受ける場合は、まず住宅ローンが活用できるかどうかを検討してみると良いでしょう。
住宅ローンの審査基準がアパートローンと比較して甘い理由とは？
自己の居住用に関する要件を満たす必要はありますが、その要件をクリアしていれば、住宅ローンの審査基準はアパートローンと比較すると一般的には甘いため、融資を受けること自体は難しくないでしょう。そもそも住宅ローンとは、生活必需品ともいえる自己の居住用の住宅に対する融資です。あまり審査基準を厳しくしてしまうと、多くの人が住宅を手にいれることができなくなってしまいます。そのため、審査基準が甘くなるのです。また、賃貸アパート経営を行う場合には、空室の発生などによって赤字が生じる可能性もあります。融資を行う金融機関にとっては、赤字が生じた結果資金繰りが悪化し、アパートローンの返済を受けられなくなってしまうというリスクがあるということです。住宅ローンにはそういったリスクがありませんので、その分融資の審査基準が緩くなっていると考えることもできます。さらに、住宅ローンの件数はアパートローンのけん制に比較すると非常に多いですので、競争が激しい分野でもあります。そのため、他の金融機関に住宅ローン案件をとられないようにするために、競争原理が働き、アパートローンと比較して審査基準が甘くなる傾向があるといわれています。