土地や建物などの不動産には基本的に不動産登記がされています。皆様が住んでいる住宅や、その敷地である土地についても同様です。また、山林や私道の土地も不動産登記がされています。
日常生活ではあまり気にすることはない不動産登記ですが、いざ新しい家を購入するという時は不動産登記をしなければなりません。また、親族が亡くなられてご自身が相続人となったときに、その相続財産の中に不動産がある場合は登記の知識が必要になります。
今回は、不動産の売買や相続があったときに役立つ不動産登記の基礎知識をご紹介していきます。
なぜ不動産登記を行うのか？
そもそもなぜ難しい手続きをしてまで不動産登記を行うのでしょうか。ここではその理由を解説します。
不動産の登記で土地や建物の所有者をはっきりさせる
住宅や土地などの不動産は、その外観からは本当の所有者が誰か分かりません。
例えば、空き地や賃貸用アパート・マンションの場合、不動産を見ただけではその所有者はまず分かりません。戸建て住宅や分譲マンションで、なおかつ、表札がある場合でも、居住者が所有者の親族であったり、借家であったりという可能性もあります。
また居住者が、建物は所有しているが土地は借地といった場合に、土地も自分のものだと勘違いしているケースもあります。
そうした不確かな見かけ上の所有者と不動産取引をした場合、契約締結や代金支払いをしても本当の所有者がでてきて権利を主張されて、取引が極めて不安定になってしまうことが予想されます。そのため、何らかの方法で本当の所有者を特定する必要があります。
安心して不動産の取引を行うため
上記のように不動産の本当の所有者が分からないと、安心して円滑な不動産取引が行えません。
そのため、不動産登記という形で「不動産の物理的な現況」と「誰が所有しているかの権利関係」を法務局にある公の台帳（登記簿）に記載し、一般公開することで、土地や建物などの不動産の権利関係を誰でも調べることができるようにしています。
また、不動産登記をすることで、同じ不動産に対して利害関係を有する第三者にも権利を主張できるようになりますので、売買などで所有権を取得した場合、今後起こるかもしれないトラブルを防ぐためにも登記は必要です。
「登記簿謄本」と「登記事項証明書」の違いとは
登記記録は法務局で「登記簿謄本」を取得して確認しますが、登記簿の取得方法を調べていると「登記事項証明書」という文字も目にすることがあるかと思います。
この「登記簿謄本」と「登記事項証明書」ですが、実は同じものを指しており、登記記録の管理方法が紙ベースの台帳（登記簿）からコンピュータ化したことで、それに合わせて名称が「登記事項証明書」に変更となりました。
なお、不動産の登記事項証明書には以下の3種類があります。
・全部事項証明書：抹消された登記も含めてすべての登記事項が記載された証明書。ただし、他の登記事項証明書でも同様ですが、コンピュータ化に伴い登記簿からデータを移行の際に効力を有していない登記は省略されるため、それ以前のものは閉鎖登記簿の謄本発行を別途請求する必要があります。
・現在事項証明書：現在効力を有する登記事項が記載された証明書です。過去に抹消された登記は記載されません。
・閉鎖事項証明書：建物滅失登記や土地合筆登記で閉鎖された不動産の登記事項が記載された証明書です。
不動産の登記簿謄本の効力について
不動産の登記簿謄本は、謄本の記載内容がその時点での登記記録と違いがないことを登記官が公的に証明しているため、他の公的機関や金融機関で自分がその不動産の所有者であることを証明する際には、多くの場合この登記簿謄本の提出を求められます。
なお注意が必要なこととして、登記官が証明するのは謄本と登記記録が「同じである」ことであって、その登記記録の「内容が正しい」ことを証明しているわけではないという点です。
たとえば、相続が発生して被相続人Aから相続人Bに不動産の所有権が移転した場合、実際の所有者は相続人Bですが、相続登記を済ませていないと登記記録上では所有者はまだ被相続人Aのままです。この場合、登記官が登記簿謄本で証明するのは「登記記録に所有者が被相続人❛❛Aと記載されている❜❜」という事柄であって、「現在の所有者が被相続人A❛❛である❜❜」という事柄ではないということです。
登記義務のない権利部（甲区・乙区）
不動産の登記記録は、不動産の物理的な現況が記載されている表題部と、誰が所有しているかの権利関係などが記載されている権利部に分かれています。
所有権などの権利に関する登記は権利部に記録されていますが、登記義務のある表題部と違い、権利部への登記は任意となります。つまり、権利部への登記をして自分の権利を公示するかどうかは権利者にゆだねられており、自分で登記しなければ、例えば売買で不動産を購入しても所有権の登記名義人は前所有者のままとなってしまいます。
なお、所有権は法的に売主・買主の意思表示のみによって移転しますので、前所有者から売買などで不動産の所有権を取得した場合、基本的に新たな所有者は登記がなくてもその所有権を取得し、不動産を自由に使用する権利を得ます（民法第176条、民法206条）。
ただし、前所有者がさらに他の第三者にも二重にその不動産を売却していると、その第三者も所有権を主張できるようになり、先に登記した方が最終的な所有権を得ることになります（民法第177条）。そのため、不動産売買をした際は登記が必要不可欠です。
出典：電子政府の総合窓口e-Gov（http://www.e-gov.go.jp/index.html）より民法検索が可能
相続登記を放置するとどうなる？
不動産売買以外に登記の有無が問題となるのが、相続にともなう所有権等の移転登記で、一般的に相続登記と呼ばれるものです。
通常、被相続人が遺言書なく不動産を残して亡くなった場合、妻や子などの相続人は相続人全員の合意による遺産分割協議もしくは法定相続割合に応じて相続登記をします。しかし、権利部の登記は任意であり、この相続登記をしなくても特に罰則もないことから登記をせずにそのまま放置するケースが多く見られます。
この相続登記の放置が本格的に問題となるのが、その次の代での相続が発生したときです。
その頃になると最初の被相続人からみると孫の代になっており、最初の代での相続人とその次の代での相続人で総勢10人近くになっている場合もあります。そして遺産分割協議書を作成して相続登記をするためには、その相続人全員の合意と実印、印鑑証明書が必要となります。
このように相続登記を後回しにしていると次の世代の人たちに思わぬ苦労をかけてしまうことになります。
「登記事項証明書」の読み方
ここでは登記事項証明書に記載されている内容について解説します。
土地と建物は別々に登記される
基本的に登記記録は土地ならば1筆、建物ならば1個の不動産ごとに登記されており、同じ場所にある土地と建物は別々に記録されます。表題部には不動産の物理的な現況が記録され、不動産を特定するために利用されます。
【表題部とは】
表題部には不動産の物理的な現況が記録され、不動産を特定するために利用されます。記録される内容としては、土地では所在、地番、地積（面積）、地目（宅地・田・畑等の用途）など、建物では所在、家屋番号、種類（建物の用途）、構造や床面積などです。
権利部（甲区）とは
権利部（甲区）には、不動産の権利に関する登記のうち所有権に関する登記が記録され、ここを確認すると現在の所有者がわかります。なお、権利部（甲区）への登記の前提として表題登記がすでにされている必要があります。
所有権に関する登記には、所有権保存登記や所有権移転登記、処分の制限の登記、またはそれらの変更・更正登記などがあります。
権利部（乙区）とは
権利部（乙区）には、不動産の権利に関する登記のうち前述の所有権に関する登記以外の登記が記録されます。なお、権利部（乙区）への登記の前提として、権利部（甲区）に所有権保存登記がすでにされている必要があります。
その内容は多岐に渡りますが、記録される権利の一部を以下に記載します。
- （根）抵当権
- 地上権
- 地役権
- 賃借権
上記の権利に関する登記ごとに、設定登記、移転登記、変更・更正登記、抹消登記があります。（例：抵当権設定登記、地上権変更登記、地役権抹消登記など）
土地家屋調査士と司法書士の役割
登記記録は表題部と権利部とに分かれており、表題部には不動産の現況が、権利部には不動産の権利関係が記載されている旨を説明してきましたが、それぞれを代理登記できる専門家も表題部と権利部では異なります。
表示に関する代理登記は土地家屋調査士が専門で受け持ち、建物新築時の表題登記や土地の地積測量図の作成、境界確定測量などを行います。
それに対して、権利に関する代理登記は司法書士が専門で受け持ち、所有権保存の登記やローンを組んだ際の抵当権設定登記などを行います。
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）の取り方
ここまで登記事項証明書の記載内容について説明してきましたが、ここからはその取得方法について説明します。
①法務局で取得
法務局で、窓口に交付申請書を提出するか、一部の法務局に設置してある証明書等発行請求機に必要事項を入力することで、登記事項証明書を請求することができます。
地番と家屋番号とは？
登記事項証明書の交付申請をする際に、どの不動産について申請しているかを特定するために、以下の情報が必要となります。
〔土地〕
所在は、不動産が存在する市区町村字です。たとえば、「特別区南町一丁目」といった形で記載します。
地番は、1筆の土地ごとに付されている番号です。たとえば、「101番」といった形で記載します。
〔建物〕
所在は、不動産が存在する市区町村字及び番地です。
番地ですが、建物の存在する土地の地番をもとにしており、土地の所在が特別区南町一丁目、地番が101番の場合、建物の所在は「特別区南町一丁目101番地」となります。
家屋番号は、1個の建物ごとに付されている番号です。基本的に土地の地番をもとにつけられ、たとえば土地の地番が101番の場合、家屋番号は「101番」となります。
地番の調べ方について
交付申請書にも記載がありますが、地番や家屋番号は、日常生活で使用する住所に含まれる住居表示番号（〇番〇号）とは異なる場合があります。
調べ方としては以下のようなものがあります。
・登記識別情報もしくは登記済証（権利証）：登記した際に交付される登記識別情報もしくは登記済証（権利証）を確認する方法です。ご自身の不動産の場合、これが一番確実な方法となります。土地の場合は所在と地番が、建物の場合は所在と家屋番号が記載されています
・固定資産税納付書：こちらもご自身の不動産について調べる場合にお薦めの方法です。毎年税務署より送られてくる固定資産税の納付書に、所有する不動産の所在や地番、家屋番号が記載されています。
・法務局への問い合わせ：不動産の住居表示が分かっている場合、その不動産を管轄する法務局へ直接もしくは電話で住居表示を伝え、地番照会すると、所在と地番、家屋番号を調べてもらえます。
・ブルーマップ：不動産の住居表示が分かっている場合、その不動産を管轄する法務局に備え付けてあるブルーマップで調べることができます。なお、規模の大きい図書館にも置いてあることがあります。
②郵送で取得
郵送で、不動産を管轄する法務局に登記事項証明書の交付申請書を送り、交付請求する方法です。往復の郵便切手と封筒が必要となりますので、注意が必要です。交付申請書は法務局のページよりダウンロードすることができます。
出典：法務局（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00002.html）
③オンラインで取得
インターネットを利用して登記事項証明書の交付請求をする方法です。パソコンとインターネットがあれば時間を選ばず簡単にできます。また、直接窓口に行く必要がなく、他の方法よりも手数料が安くなっているためおススメです。
「登記事項証明書」の発行手数料は？
登記事項証明書の発行手数料は、以下のようになっています。
- 交付申請書による書面請求：600円（郵送の場合、郵送料は自己負担）
- オンライン請求（送付の場合）：500円（郵送料を含む）
- オンライン請求（窓口交付）：480円
出典：法務省・登記手数料（http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/）
不動産の登記費用と相場
ここからは実際に不動産の登記をする際にかかる費用についてご説明します。
不動産の登記変更が必要なのは？
不動産の現況の変化や、権利関係が変化すると不動産登記が必要になります。たとえば不動産の売買により所有者が変わった際に、所有権移転登記により登記名義人を変更する必要がでます。その他、不動産の贈与や相続によっても所有者が変わりますので、登記をして権利を保全する必要があります。
なお、1筆の土地を半分に分けて売買する場合は、土地を分けるために分筆登記をし、分けた土地の所有権移転登記をするといった形で、表題部と権利部の両方の登記をする必要があります。
不動産の登記変更と登録免許税
不動産登記をする際に、国に登録免許税を納める必要があります。納税方法は、法務局などで購入できる収入印紙を登記申請書に貼付ける方法となります。この登録免許税は、登記原因によって納税額が変わってきます。
たとえば土地を売買によって取得して所有権移転登記をする場合、登記原因は「売買」となり、登録免許税は以下のようになります。
登録免許税＝固定資産税評価額 × 2.0％（2019年 3月 31日迄は軽減措置で1.5％）
土地を相続して所有権移転登記をする場合、登記原因は「相続」となり、登録免許税は以下のようになります。
登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4％
また、登録免許税の軽減措置も数年ごとに変わりますので注意が必要です。
出典：国税庁・登録免許税の税額表（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）
登録免許税以外に必要な費用とは
不動産登記にかかる費用は登録免許税以外に、司法書士や土地家屋調査士などの専門家への報酬があります。
司法書士、土地家屋調査士に支払う報酬の相場
司法書士に登記の依頼をする場合の代理報酬はおおよそ以下のような金額となります。
- 売買による所有権移転登記（土地・建物）：5.4～8.2万円
- 相続による所有権移転登記（土地・建物）：5～6.7万円
- 所有権保存登記：1.8～2.9万円
- 抵当権設定登記：3～4万円
- 抵当権抹消登記：1.2～1.7万円
- 所有権登記名義人住所変更登記：1～1.3万円
土地家屋調査士に登記の依頼をする場合の代理報酬はおおよそ以下のような金額となります。
- 土地地目変更登記：4～4.5万円
- 土地合筆登記：4.2～4.9万円
- 土地分筆登記：21～25万円（法務局に提出済みの地積測量図がある場合）
- 土地分筆登記：41～57万円（過去の測量資料等がない場合）
- 建物表題登記：7.5～8.9万円（2階建ての一般住宅の場合）
- 建物表題登記：15.5～17.8万円（8階建ての店舗・事務所・共同住宅からなる建物の場合）
日本司法書士会連合会及び日本土地家屋調査士会連合会のアンケート結果より全体平均値を抜粋しました。あくまで平均値のため、個別案件によっても変わってきます。
出典：日本司法書士会連合会（http://www.shiho-shoshi.or.jp/consulting/remuneration.html）
出典：日本土地家屋調査士会連合会（http://www.chosashi.or.jp/gaiyou/disclosure.html）
各種書類の取り寄せ費用
登記のために必要となる書類の取得費用も必要となります。
- 住宅用家屋証明書：登録免許税軽減のために市町村長から交付してもらう証明書
- 不動産登記情報：登記するにあたって事前調査のために必要となる登記記録が記載された書類
- 全部事項証明書：住宅ローンを組んでいる場合に登記完了後に金融機関に提出する登記事項証明書
税金
登録免許税などの登記にかかる税金以外にも、贈与により不動産を取得した場合は贈与税、相続により不動産を取得した場合は相続税、売買により利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
なお、居住用の住宅に関しては減税や控除のあることが多いので、税金が発生する場合は税務署や専門家に相談してみましょう。
不動産の登記を自分で出来るのか
前述のとおり、不動産登記にはさまざまな費用が掛かります。なんとか費用を安く抑えたいという方の中には、自分で登記をすれば司法書士や土地家屋調査士などの専門家への報酬を節約できるのではないかと考える方もいらっしゃるかと思います。
実はほとんどの登記は自分で出来る
司法書士や土地家屋調査士は不動産登記を代行しますが、法律上、特に所有者本人が登記をしてはならないという規定はありません。つまり、所有者本人も登記することは可能なのです。なお、法務局のホームページ上には登記申請書の様式とその記載例も載っています。
出典：法務局（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）
「自分でした登記申請」が認めてもらえないケースとは
では、どんな時でも自分で登記できるかというと、以下のように難しいケースもあります。
不動産売買時の登記
不動産の売買時に住宅ローンを組んで購入することがありますが、融資に当たって金融機関は担保として購入後の不動産に抵当権を設定します。金融機関にとっては、ローンの担保となるこの抵当権の設定登記にミスや瑕疵があると大変困ります。
登記のミスから債権額の更正登記や設定登記自体を再度申請することになった場合に、その申請前に第三者が抵当権を設定すると担保としての価値が大きく減ってしまうためです。そのため、金融機関が関わっている場合、司法書士に頼まずに自分で登記することは難しいでしょう。
また金融機関名義の抵当権の設定登記は通常、第三者による抵当権の設定を防ぐため、売買による所有権移転登記や新築時の所有権保存登記と同時にします。そのため、結果的に所有権移転登記や所有権保存登記も同じ司法書士に依頼することが多くなります。
金融機関側からすると司法書士によりきちんと登記が行われればよいので、もし金融機関の用意した司法書士の報酬見積もりが高すぎるといった場合は、自分で司法書士を探して見積もりを取り、金融機関に相談してみましょう。
不動産の登記変更を自分で行うデメリット
上記の問題以外にも、登記をする機会はそうないため不慣れから登記ミスをする恐れがあります。また、登記申請の記載方法や登録免許税の軽減措置などを調べる手間や、必要書類の不足もしくは不要な書類を無駄に取得してしまうことも考えられます。
なにより、不動産の売買による所有権移転登記のように自分以外も当事者がいる場合に、自分での登記を無理に進めてその登記でミスがあると、それ以降登記への協力が得られなくなってしまう恐れがあります。
そういう意味では、自己資金で建てた家の所有権保存登記は所有者本人しか当事者がいないので、登記ミスなどのリスクはありますが比較的敷居は低いでしょう。
表題登記も自分でできるのか？
新築時に行う登記に建物表題登記がありますが、これも所有者のみで登記ができます。
ただし、建物表題登記には建物図面や各階平面図などの図面を不動産登記法に基づいて描く必要があります。この図面は、建築会社の作成した図面とは微妙に床面積の範囲や計算方法が異なるため、自分でその異なる個所を測量しながら作成することになります。その手間や労力を考えると、土地家屋調査士へ依頼したほうが無難でしょう。
最後に
以上、登記記録の内容や登記簿謄本の取得方法、登記の必要性などをご紹介してきました。登記の必要性についてお話した際に相続登記について触れましたが、相続登記は実際に放置されるケースが多く、一度問題が表面化すると解決にはかなりの手間がかかります。あまりに手間と時間がかかるため、売買などの取引が中止になることもあります。また、口頭で土地の贈与したのちに登記していないといったケースもトラブルになりやすいです。
不動産をお持ちの方は、まず手始めに一度、登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せて権利関係を確認してみると、将来のトラブルを未然に防げるかもしれません。また、定期的に所有物件の登記事項証明書を入手して、確認することをお勧めします。
監修：大長 伸吉（不動産コンサルタント）