結婚や子どもが増えたことを機に、賃貸のアパートやマンションから、戸建てや広めのマンションなどを購入される方は多いのではないでしょうか。いざ新居を購入するぞと気合を入れていろいろと調べ始めても、不動産について調べるのは初めてのうえ、大金が動くので失敗できないため、不安はつきません。ここでは、そんな初めての不動産売買の際に、知っておいた方が良い不動産売買の基礎知識についてお伝えいたします。

不動産売買取引の基礎知識

ここでは不動産売買の取引の際に必ず押さえておいたほうが良いポイントをご紹介していきます。

3種類ある手付金まとめ

不動産売買の契約の際に求められることが多い手付金。不動産売買の取引の中で最初に大金が動くタイミングとなります。ここでは手付金の種類や意味をご説明します。

*解約手付

不動産売買の際の手付金と言えば、基本的にこの解約手付のことを指します。解約手付とは、買主側が売主に支払った手付金を放棄することで、手付解除期日までなら理由を問わずに、締結した契約を解除できる手付のことです。

逆に売主側は、受け取った手付金の倍額を買主に支払うことで、買主と同様に契約を解除することができます。
なお、特に契約書に手付について定めがない場合は基本的に解約手付として扱われます。また、売主が不動産会社の場合は強制的に解約手付となります。

*違約手付

違約手付は、違約金としての側面が強く、契約違反が発生した際に買主側に違反がある場合は手付金を没収し、売主側に違反があった場合は手付金の倍額の支払いを行います。

契約違反による損害賠償額の予定と考えられますが、契約に別途損害賠償を請求できる旨の記載がある場合は、損害賠償とは別の、違約そのもののペナルティとなります。また、契約によっては、「契約違反による損害が違約手付の額を超える場合はさらに損害賠償を請求できる」といった内容が記載されている場合もあります。

なお、違約手付として契約に定めた場合は、契約違反による違約手付の請求・支払いがあっても当然のようには契約は解除されませんので、もし解除できるようにしたい場合は別途条文に定める必要があります。

出典:(公財)不動産流通推進センター(https://www.retpc.jp/archives/1538

*証約手付

証約手付とは、売買契約が成立したことの証拠として交付される手付けのことです。具体的な金銭という財物の授受が行われることで、契約が正式に成立したことの証拠となります。
なお、前述の解約手付や違約手付も、証約手付としての性質を持っています。

売買契約書で必ずチェックすべきポイント

ここでは売買契約に記載される重要な事項についてご説明しますので、契約前に必ずチェックしましょう。

(1)売買契約書の「売買物件の表示」欄をチェック

契約書の冒頭に、売買の対象となる不動産の具体的な情報が載っています。土地や建物の所在、面積などが載っていますので、記載内容と自分の想定している不動産にズレがないかしっかりと確認しておきましょう。

購入後に「あれ?この土地は入ってないの?」といったズレが判明すると、また交渉や登記を一からすることになり、大変な時間のロスになります。

(2)売買代金の額、手付金等の額

売買代金や手付金の額が事前に決めた額と合っているか、またその額が妥当かどうかをしっかり確認、検討します。契約後、手付交付後の再交渉は難しいため、ここでしっかりと検討しておきましょう。

一般的に、手付金額は売買代金の10%程度と言われていますが、買主・売主の合意で決めることができます。手付金交付の時点ではまだローンも組んでいない状態ですので、負担が重いという場合は相談してみましょう。

(3)売買契約日、手付金の支払日

売買契約日と手付金の授受は基本的に同日で、手渡し、または預金小切手で支払われる場合が多いです。契約書の事前確認や手付金の用意が必要となりますので、余裕を持った日程を組みましょう。また、手付金が高額になる時は銀行振り込みの場合もありますが、契約日が土日の場合、当日振り込みができませんので、手付金の支払日をいつにするかも確認しておきましょう。

(4)決済日

決済日は、不動産の引渡しや売買代金の残額の支払い、不動産の登記を行ないます。売買代金は高額となるため、銀行振り込みの場合が多く、また、登記も当日すぐに済ませておいた方が買主も安心のため、平日の午前中に行われることが多いです。

買主側は住宅ローンの審査日程を銀行に確認しながら余裕を持った日程にしましょう。売主は住宅が売買の対象の場合、決済日に住宅を引渡すことになりますので、家の片づけをきちんとしておきましょう。

(5)土地の実測売買か公簿売買

土地の取引には、決済前に土地の面積を測量して実測面積によって取引をする実測売買と、実測面積は考慮せず登記簿に記載されている面積をもとに取引をする公簿売買があります。

実測売買にすると、買主側は実測面積が登記簿の面積よりも狭い場合は値段が安くなりますが、広い場合は高くなります。売主も同様に得をする場合もあれば損をする場合もあります。

どちらも一長一短ありますので、当事者、不動産会社で相談して決めましょう。

(6)土地代金の精算方法

前述の実測売買の場合、実測面積と登記簿面積に差がある時は、契約書に記載してある清算単価にもとづいてのその差額を清算します。清算単価は、契約後の変更が難しいので、事前にしっかりと確かめておきましょう。

(7)所有権移転・物件引渡しの時期ご方法

所有権移転・物件引渡しは、基本的に決済日の代金支払いと同時です。支払い後に家の場合は鍵も渡してもらいましょう。また、代金支払い後すぐに司法書士により所有権移転登記も行なわれます。

なお、まれに売主の引越しが遅れ、物件引渡しのタイミングが決済後になることがありますが、その場合は引渡しの遅れが長期化しないように引渡しの時期を決済前にしっかりと決めておきましょう。

(8)物件の付帯設備等の引き継ぎについて

内覧の際に、不動産に付属しているエアコンなどの設備を確認するかと思いますが、実際にどの設備が購入後に残るのか確認する場合は、付帯設備表の写しを事前に不動産会社から貰っておきましょう。付帯設備表とは、売主の自己申告で不動産についている設備の状態や残すかどうかが記載されている書面です。

記載されている内容を見て、必要な設備が残るかどうか、載っていない設備はないかを確認しましょう。また、比較的古いエアコンのように処分前提で売主が持って行く物もありますので、そういったものは不動産会社経由で聞いてみると残してもらえることもあります。

(9)手付解除

前述のとおり、買主は手付解除期日までに手付けを放棄することで、売主は手付金の倍額の支払いで契約を解除できる旨が記載されています。手付解除で無条件解約できるのは手付解除期日までですので、その期日を確認します。

なお、手付金が違約手付である場合でも、この条項を設けて解約手付の性質も持たせることができるため、その点もしっかりと確認しておきましょう。

(10)契約違反による解除

売主、買主のどちらかが契約内容に違反した場合、相手方はこの条項に従って契約の解除と違約金の請求ができます。自分が請求する側だけでなく、される側になる可能性もありますので、適切な内容になっているかしっかりと確認しましょう。

(11)ローン特約について

ローン特約とは、買主が意図せずに住宅ローン審査に落ちた場合に、買主が無条件に売買契約を解除することができる特約のことです。融資利用の特約と記載されていることもありますが、個人がローンを利用して住宅を購入する際にはだいたい付いています。

住宅ローンを組んで家を購入する場合、ローンの本審査は通常、売買契約締結後となります。買主はローンの本審査で落ちた場合、支払い能力がないにもかかわらず住宅を購入することになるという、過度な負担がかかるのを避けるため、このような措置が設けられています。

ローン特約の有無と、ローンを受ける予定の金融機関が記載されているか確認しておきましょう。金融機関の指定をしていない場合、最初のローン審査に落ちた後に予定外の金融機関にローンを申し込まなければいけない可能性がありますので、注意が必要です。

(12)公租公課等の精算方法について

支払い済み、またはこれから請求される予定の税金や共益費、マンションの管理費などの負担の精算方法について定めてあります。

対象となるのは主に下記のようなものがあります。

  • 固定資産税、都市計画税
  • マンションの管理費、修繕積立金、駐車場代など
  • 地域の町内会費など

基本的には不動産の引渡し完了日を基準に前日までを売主が、完了日以降を買主が負担するように按分します。

(13)瑕疵担保責任について

不動産に買主が知り得ない欠陥(隠れた瑕疵)があった場合、買主を保護するために売主が負う責任を瑕疵担保責任と言います。また、売主がこの欠陥を知らなかったとしてもこの責任を負います。

売主が一般人(宅地建物取引業者以外)の場合、瑕疵担保責任は軽くしたり、免責したりすることが可能なため、買主は少なくとも下記の内容が瑕疵担保責任として記載されているか確認しましょう。

  • 雨漏り
  • シロアリの害
  • 建物構造上主要な部位の木部の腐食
  • 給排水設備の故障

 

安易に免責に同意するとのちのちトラブルの原因となります。なお、売主が瑕疵を知りながら買主に告げなかった場合はたとえ免責条項があってもその責任からは逃れることはできません(民法第572条)。

出典: e-Govホームページ(http://www.e-gov.go.jp/index.html

売主が宅地建物取引業者の場合

売主が宅地建物取引業者のように不動産の専門家の場合、より高度な責任が求められるため、契約内容に一定の制限が設けられています。

たとえば、上記で一般人(宅地建物取引業者以外)が売主の場合、瑕疵担保責任を免責できることをお伝えしましたが、売主が宅地建物取引業者の場合は免責できず、期間は最低でも2年以上にする必要があります。なお、2年未満の特約を定めた場合、その特約は無効となります。

その他にも、売主が宅地建物取引業者の場合、一般人の買主を保護するために下記のような制限があります

・未完成物件の契約の制限:宅地建物取引業者は一定の条件を満たさなければ未完成物件を販売してはいけない

・クーリングオフ:一定の条件を満たした場合、買主にクーリングオフの適用がある

・手付金の制限:手付金は売買代金の20%を超えてはならない。また、手付金は解約手付とし、手付解除期限も設定してはならない

・手付金等の保全:手付金が一定額以上の場合は保全措置を講じなければならない

・損害賠償額の予定に関する制限:違約金や損害賠償の予定額の合計額の上限は売買代金の20%ととし、20%を超える部分は無効となる

・物件が新築の場合:主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)については引渡しから10年以上、瑕疵担保責任を負わなければいけない

出典:(公社)全日本不動産協会(https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/kisei/

不動産業者に支払う仲介手数料について

希望の不動産を探す際は、通常不動産業者に仲介を依頼します。ですが、法律上は不動産業者に仲介を頼まなくても、個人間で口頭にて売買契約を締結することも可能です。ここでは不動産業者が必要とされる理由や、仲介を依頼した際にいくら仲介手数料を支払えばよいのかをご説明します。

売買取引で仲介会社が必要とされる理由とは?

売主が自分で買主を探す場合、不動産に看板を立てたり、自費でチラシを入れるといった方法になりますが、その土地を購入したい人がいたとしても短期間では目に留まる可能性は低いため、長期間粘り強く待つ必要があります。

買主が不動産を自分で探す方法としては、知り合いへの聞き込みや、空き地で売主の看板が立っている場所を探すといった方法があります。自費で不動産の状態確認を建築の専門家に依頼したり、登記を取り寄せて権利関係の調査を行うなどを、希望の物件が見つかるまで行う必要があり、こちらもかなりのコストと手間がかかります。

そして売主と買主が出会った後も、価格交渉から始まり、手付金の設定や契約書の作成、さらに契約内容のすり合わせなどが必要となります。特に契約書作成と内容のすり合わせは法律的な知識が不可欠となります。

その他にも、専門家がいない場での売買代金の授受や、売買後すぐの登記手続きなど素人同士で行うにはかなりリスクが高いと言えるでしょう。のような調査や当事者が納得する契約書の作成、司法書士との段取りを行ったり、不要な取引のリスクを減らしてくれるのが売買を仲介する不動産業者となります。

なお、裁判所から売りに出される競売物件は比較的安く購入することが可能なうえ、購入までは手続きに則りスムーズに進みます。ただし、購入後の入居者の退去交渉、残置物などの処分は買主が自己責任で法律に則って行う必要があり、ある程度法律に精通していないと難しいでしょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、売買を仲介した不動産業者へ支払う成功報酬です。成功報酬ですから売買が成立するまでは仲介手数料を支払う必要はありません。また、仲介手数料の上限額の計算方法は法律で定められており、のちほど説明しますが、売買代金によって決まります。

なお、取引に関わる不動産会社の数は関係しないため、売主・買主で不動産業者が共通の1社だけでも、売主・買主に各不動産業者1社ずつの計2社でも支払う仲介手数料は変わりません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額の計算方法は下記のようになります。

〔速算式〕

・仲介手数料=売買代金×3%+6万円+消費税

不動産の売買代金が400万円を超える場合はこの速算式を用いますので、だいたいはこの式で用が足ります。
なお、400万円以下の場合は少し式が変わってきますので、念のため下記にそちらも記載しておきます。

A)売買代金が200万円以下の場合

・仲介手数料=売買代金×5%+消費税

B)売買代金が200万円を超え400万円以下の場合

・仲介手数料=売買代金×4%+2万円+消費税

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産業者によって以下の2つのケースにわかれます。

①決済時に仲介手数料全額の支払い

②売買契約時に仲介手数料の半額、さらに決済時に残金の支払い

なお、②のケースは、媒介報酬は宅地建物の売買の契約が成立した際に半額、媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう求める国土交通省(建設省)による指導(昭和27年通ちょう)に基づいています。

出典:(一財)不動産適正取引推進機構(http://www.retio.or.jp/info/qa7.html

追加で広告活動を依頼したら?

上記で不動産業者に支払う仲介手数料の話をしましたが、基本的に不動産業者自体に支払うお金はそれのみとなります。不動産業者が買主・売主を探すために自主的に行うチラシやWEB媒体での集客など、通常の広告活動による費用は請求されることはありません。これは宅建業法でも定められています。

ただし、例外となるケースもあります。それは売主が早く不動産を売るために特別に追加で広告を依頼した場合です。当然、事前に依頼主の了承が必要であり、また実費の範囲内の請求となります。特別に広告を依頼する際は、事前に見積もりをもらい、費用対効果を考えて依頼しましょう。

その他に依頼主が不動産業者に遠隔地の売主・買主と交渉を依頼したり、不動産の調査を依頼するなどして業者が出張した場合も、実費で費用を請求されることがあります。

不動産売買取引のクーリングオフ

訪問販売で押し売りにあった時等に活躍するクーリングオフ制度。意外に知られていないのが、不動産売買にも一定の条件を満たせば、このクーリングオフの適用があるということです。

不動産売買取引でも適用されるクーリングオフ

クーリングオフが適用される要件は宅建業法(第37条の2)によって定められており、売主が宅建業者であり、契約場所が宅建業者の事務所、またはその関連施設以外であればクーリングオフの適用があります。

出典: e-Govホームページ(http://www.e-gov.go.jp/index.html

クーリングオフが適用対象外になるケース

クーリングオフの適用対象外となるのは以下の3つのケースです。

1)買主が自分で宅建業者の事務所、または関連施設以外を指定して、そこで契約を結んだ場合(たとえば自宅を指定して契約するなど)は、売主が宅建業者でも適用除外となります。

2)契約時にクーリングオフの告知を受けていた場合で、かつ、告知日から8日を経過したときはクーリングオフができなくなってしまします。なお、告知がなければクーリングオフ期間経過も発生しないため、契約から8日以降でもクーリングオフできます。

3)買主が不動産の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った時はクーリングオフの対象外となります。2)で告知がなければクーリングオフ期間も経過しない旨をお伝えしましたが、それでも引渡しと支払いが完了してしまえばクーリングオフをすることはできなくなります。

なお、買主が宅建業者の場合は保護する必要がないためクーリングオフ制度の対象外となりますが、宅建業者でさえなければ個人事業主や法人であってもこの制度の適用対象となります。

*売主が宅地建物取引業者以外の場合

あくまで売主が宅建業者の場合のみの規定ですので、売主が個人や宅建業者以外の事業者の場合はクーリングオフ制度の対象外となります。

*売主(宅建業者)の事務所で契約を行った場合

宅建業者の事務所で契約を行った場合はクーリングオフ制度の対象外となりますので、クーリングオフに基づく解約はできません。

クーリングオフを実行するには

クーリングオフを実行するには、クーリングオフできる旨の告知を受けた日から8日以内に、書面にて契約解除の通知を行う必要があります。FAXやメールの場合、解除通知が届いた・届いてないといったトラブルも考えられますので、内容証明郵便が確実でしょう。

なお、クーリングオフの告知がなかった場合は、契約日から8日以上経過していても、改めて告知されてから8日経過する前や決済前であればクーリングオフできます。

良い不動産業者を選ぶ3つのポイント

ここまでの説明で不動産売買の内容や費用についてはある程度ご理解いただけたかと思います、では、その売買を仲介する不動産業者はどのように選べばよいでしょうか。ここでは押さえておくべき3つのポイントをお伝えいたします。

免許番号を必ず確認する

不動産業者は、必ず国土交通省または都道府県知事の免許を受け、免許番号を交付されます。

この免許番号ですが、事務所には宅建業者票という標識パネルを外部から見える場所に掲げなければならず、その標識に会社名や所在地とともに記載されています。また広告やホームページの会社概要にも記載されていることが多いですが、どこにもこの免許番号が見当たらない場合、無免許の可能性が出てきますので、注意が必要です。

また、免許番号は「国土交通省(5)第1234号」や「〇〇県知事(5)第1234号」という形式ですが、その中の『(5)』という数字はその会社の免許の更新回数を表しています。長く続いた会社が良い会社とは一概に言えませんが、ある程度ノウハウや情報の裏付けとはなりますので、参考にするとよいでしょう。

仲介手数料半額や無料などの安さだけで判断しない

仲介手数料半額や無料をうたう不動産会社をインターネットの広告で見かけることが増えましたが、どういった会社なのでしょうか.

よくあるパターンは、売却される不動産が自社もしくは他社不動産会社の所有不動産で、買主側から仲介手数料をもらわなくても利益を確保できるため、買主側の仲介手数料を半額もしくは無料としている場合です。自社物件の場合は不動産売却代金が利益となり、他社不動産所有物件の場合はその他社からの仲介手数料が利益となります。

逆に売主側の仲介手数料が無料もしくは半額となるケースがありますが、その場合、買主側は値引きがされないケースが多くなります。

気を付けなければならないのは、自社不動産の売買を除くと、仲介手数料を売主、もしくは買主からもらっているということです。そしてここに他の不動産仲介会社が関わってくると利益は半分もしくは0円になることもあります。当然それでは儲けが出ないため、そういった値引きをしている不動産会社は売主を専任媒介契約で囲い込んだり、物件情報を外部に出さないといったことをする可能性があります。

その他にも、ローン代行事務手数料や契約事務手数料といった費用が別途請求されるケースもありますので、最初にしっかりとかかる費用を確認しておきましょう。

営業担当のレスポンスが早いかどうか

営業担当に質問をした際のレスポンスの早さでその営業担当の仕事能力やモチベーションがわかります。また、その内容が丁寧で分かり易いものであれば、価格交渉や売買契約の段取り、内容のすり合わせの際も安心して相談できます。

最後に

手付金などの不動産売買の基礎知識から仲介手数料の仕組み、不動産業者を選ぶポイント等をご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産は売る側も買う側も、そう何度も経験することはなく、一生で一度だけという方も多いかと思います。その大切な取引でできるだけ後悔のないよう、本サイトの情報がお力になれば幸いです。