不動産を売買した場合や相続した場合には、不動産の名義変更をしなければいけません。不動産は、不動産以外の「動産」と異なり、名義変更手続き（登記）をすることで、対外的に自分の所有物となるからです。
そんな名義変更手続きは、実は自分でも行うことができます。今回は、名義変更手続きの概要と、手続きはプロに依頼すべきか自分で行うべきかを解説していきます。
不動産の名義変更とは？
不動産は登記することで、第三者にその所有権を対抗できます。つまり、登記をして名義を自分にしておかないと、その不動産が自分の所有であることを証明できないということです。まずは、名義変更の概要を解説していきます。
不動産の名義変更は「所有権移転登記」のこと
不動産の名義変更とは、「所有権移転登記」のことを指します。もしくは、新築の場合は「所有権保存登記」になります。いずれにしろ、自分の名義で登記して、その不動産を自分の所有と証明する行為です。登記をしない限り、いくら売買契約書を交わしていても、対外的には自分の所有とはなっていません。
「所有権移転登記」で必要な登記原因について
登記原因とは、その不動産が所有権移転登記をするに至った原因のことです。たとえば、親からの相続で所有権移転登記する場合の登記原因は「相続」となり、中古不動産の売買時に所有権移転登記する場合の登記原因は「売買」となります。
登記原因は、登記する際の登記申請書に記載する事項ですので、必ず必要となる項目です。登記原因は相続や売買以外にもありますが、この2つが主な原因です。また、登記原因を証明する書類なども必要です。
仮に、相続が登記原因だとしたら役所から発行する戸籍などの書類が必要ですし、売買の場合には売買契約書などが必要となってきます。
自分で「名義変更」できるのか？
結論からいうと、登記自体は自分で行うことは可能です。一般的には司法書士に依頼しますが、自分で行うことで報酬を支払わなくて済みます。ただし、不動産を売買するときの抵当権抹消登記・抵当権設定登記・所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが必須なケースが多いでしょう。
不動産を売却するときにローンの残債がある場合、売却代金でローンを完済し抵当権を抹消して、購入者に所有権移転登記をすることになります。購入者が、ローンを組む場合は、抵当権設定登記をします。抵当権抹消登記・抵当権設定登記は金融機関が絡んでくるため、プロである司法書士を指名する場合がほとんどです。
司法書士事務所の探し方
仮に、司法書士に登記を依頼する場合は、仲介業者に紹介してもらうか、自分で探すかの2つの方法があります。仲介業者は提携している司法書士事務所がありますので、紹介してもらうことが一般的でしょう。
一方、どうしても自分で司法書士事務所を指定したければ、ネットなどで探して直接依頼するという方法があります。ただ、やりとりも自分で行う必要がありますし、メリットはあまりないので、仲介業者に紹介してもらったほうが安心です。
不動産の名義変更が必要になる4つのケース
さて、登記の基礎を理解したところで、実際に不動産の名義変更が必要になるケースを見ていきましょう。具体的には、「不動産売買」、「財産分与」、「相続」、「生前贈与」の4パターンです。
（1）不動産売買
最も代表的な名義変更は「不動産売買」です。新築の場合は、まず売主が表題登記というものを行い、その後に買主が所有権保存登記を行います。また、中古の場合には売主から買主へ所有権移転登記を行います。
＊不動産売買での名義変更の流れ
不動産売買での名義変更の流れは以下の通りです。
- 売買契約成立
- 書類の準備（後述）
- 引渡し完了
- 引渡し当日に法務局へ行き申請
上記のような流れになり、抵当権抹消登記があれば、法務局へ行く前に金融機関へ行きます。仮に、司法書士に依頼すれば、法務局へ行くのは司法書士だけです。また、登記はその場で完了するわけではなく、申請をしてから2～3週間後に完了します。
＊名義変更の期限は？
不動産売買における登記に期限はありません。しかし、上述したように登記をしないと第三者に対抗できないので、一般的には引渡し日（当日）に法務局で登記申請をします。
たとえば、Aさんが売主Bから土地を購入したとします。その後、Aさんは登記せずに放置しておき、売主Bさんは善意無過失のCさんとも売買契約を結んだとします。その場合、CさんがAさんより先に登記すれば、その所有権はCさんのものになるのです。
全てのケースではありませんが、不動産の所有権は基本的に登記の先後によって決まります。そのため、引渡し当日に登記申請するのが鉄則と言えます。
＊不動産売買での名義変更に必要な書類は？
不動産売買における名義変更時には、以下の書類が必要になります。
- 売主：登記識別情報（権利書）、印鑑証明書（3か月以内のもの）
- 買主：住民票
- その他：固定資産評価証明書（名義変更年度のもの）、売買契約書
上記のほかに、抵当権抹消登記があれば、金融機関にて必要書類を受け取ります。これは、売主が売買契約締結後、早めに金融機関と話し合っておくことが必要です。そうすれば、引き渡し当日に金融機関へ来訪することで、抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ることができます。
＊司法書士に頼んだ場合の名義変更費用
また、上述したように、仲介業者が紹介してくれる司法書士に登記依頼することも可能です。むしろ、司法書士に依頼する方が一般的でしょう。また、金融機関側が紹介するケースもあります。報酬は司法書士によりますが、一例は以下の通りです。別途登録免許税がかかります。
- 所有権移転登記の報酬：35,000円～
- 抵当権抹消登記の報酬：10,000円～
※あくまでも一例となります。事務所により費用が異なりますのでご注意ください。
（2）財産分与
次に、財産分与に関する名義変更について解説します。財産分与とは、離婚に伴い財産を分け合うことです。当然、不動産も財産になるので離婚時には分与される対象になります。
＊財産分与での名義変更の流れ
離婚による財産分与は、離婚日以降に財産分与による不動産の名義変更をします。離婚日の認定は、協議離婚であれば離婚届けの提出日です。また、裁判離婚であれば裁判審判が確定した日が離婚日として認定されるので、その日以降に不動産名義変更の手続きをするという流れです。
いずれにしろ、離婚時に財産分与する場合は、離婚協議書のような書面にて分与する内容を明確にしておきます。離婚協議書を作成し、離婚をして、その後法務局へ名義変更の手続きに行くという流れです。
＊名義変更の期限
こちらも前項と同様、名義変更の期限が定められているわけではありません。しかし、登記をしないと第三者に対抗できないので、離婚時に遅滞なく登記手続きをしましょう。
＊財産分与での名義変更に必要な書類は？
財産分与で名義変更する際に必要な書類は以下の通りです。以下では、財産を譲り渡す人を「渡す」、譲り受ける人を「受ける」と明記します。
- 渡す：登記識別情報（権利書）、印鑑証明書（3ヵ月以内）
- 受ける：住民票
- その他：固定資産評価証明書、離婚協議書、戸籍謄本
＊マイホームのローン残債があっても名義変更できる？
結論からいうと、住宅ローンが残っていても名義変更は可能です。ただし、原則ローンを借り入れている金融機関の承諾が必要になってきます。というのも、あくまで金融機関は住宅ローンの名義人が居住する前提でローンを融資しているからです。
そのため、離婚とはいえローンの名義人がその家から抜ける（名義人でなくなる）という場合に、金融機関側が承諾するケースは稀でしょう。仮に、新しい名義人で住宅ローンを組みなおせば問題ないのですが、その場合は再度住宅ローン審査が必要になります。
＊司法書士に頼んだ場合の名義変更費用
財産分与に伴う司法書士報酬の一例は以下の通りです。別途登録免許税がかかります。
- 司法書士報酬：46,000円～
- 離婚協議書作成費用：10,000円～
※あくまでも一例となります。事務所により費用が異なりますのでご注意ください。
（3）相続
つづいて、相続に伴う不動産名義変更について解説します。
相続での名義変更の流れ
相続での名義変更は、以下3パターンあります。
- ・法定相続通りに財産を分割
- ・遺産分割協議書を作成して財産を分割
- ・遺言書に従い財産を分割
法定相続は民法に定められた割合で財産を分割します。遺産分割協議書は、相続人同士の話合いで分割割合を決めます。遺言書は、被相続人（亡くなった人）がのこした遺言書に従って分割します。
遺産分割協議書とは
遺産分割協議書とは、遺言書が存在しない場合、もしくは法定相続で分割しない場合に、相続人同士で話し合って財産の分割方法を決めた書面になります。また、一定の要件のもと遺言書があっても遺言書の内容とは異なる分割方法も可能なため、遺産分割協議書を作成するケースもあります。
名義変更の期限
相続に関しての名義変更（相続登記）も期限はありません。しかし、登記をしないと売買や賃貸などの不動産活用ができません。また、相続登記をせずに放置する物件が増え、その結果空き家が増えていることが社会問題となっていますので、相続時も遅滞なく登記をしましょう。
相続での名義変更に必要な書類は？
相続時の不動産名義変更に必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人：戸籍謄本、除籍謄本、住民票の除票
- 相続人：戸籍謄本、住民票
- その他：固定資産評価証明書、相続関係説明図
また、法定相続分以外で名義変更する場合は遺産分割協議書と印鑑証明書や遺言書が必要です。
司法書士に頼んだ場合の名義変更費用
相続時も司法書士へ支払う費用の一例は、以下のように概ね同じです。ほかの登記と同様、別途登録免許税がかかります。
- 司法書士報酬：50,000円～
- 遺産分割協議書作成：10,000円～
※あくまでも一例となります。事務所により費用が異なりますのでご注意ください。
（4）生前贈与
生前贈与とは、財産を所有している人が、主に近親者へ財産を譲り渡すことです。主に、節税効果を狙って利用されることが多いです。
生前贈与での名義変更の流れ
生前贈与する場合には、確定申告をして納税をしたり、税金の特例を利用したりします。そのため、贈与内容を証明するための、「贈与契約書」や「贈与証書」を作成するのが一般的です。
流れとしては、生前贈与する内容を決め、贈与契約書などで明確にします。そして、その書面をもって登記申請をするという流れです。
名義変更の期限
こちらも前項までと同様、名義変更に期限はありません。ただ、生前贈与は主に節税対策なので、名義変更をしないと結局相続時に相続税がかかってきてしまうケースがあります。
生前贈与での名義変更に必要な書類は？
生前贈与の名義変更では、以下の書類が必要です。
- 贈与者：登記識別情報（権利書）、印鑑証明（3ヵ月以内）
- 受贈者：住民票
- その他：固定資産評価証明書、贈与規約書や贈与証書
司法書士に頼んだ場合の名義変更費用
生前贈与時も司法書士へ支払う費用は、以下のように概ね同じです。ほかの登記と同様、別途登録免許税がかかってきます。
- 司法書士報酬：46,000円～
- 贈与契約書作成：10,000円～
- ※あくまでも一例となります。事務所により費用が異なりますのでご注意ください。
司法書士に任せるか自分でやるか！3つ判断基準
さて、このように名義変更にはさまざまなケースがあり、それぞれ手続きの流れや必要書類が異なります。そのため、以下を基準に司法書士に任せるか自分で手続きするかを判断しましょう。
1.登記原因や手続内容を確認する
たとえば、相続時には戸籍謄本を出生まで遡る必要があります。また、遺産分割協議書や贈与契約書、離婚協議書などの書面を作成するときには素人では難しいです。仮に、自分で作成して書式や内容が間違っていれば大変なことになってしまいます。
そのため、このような専門書類の作成などが必要なケースは、司法書士に手続きを一任した方が良いでしょう。
2.名義変更する不動産の数
登記する際は、敷地権化されていない限り、不動産ごとに手続きが必要です。たとえば、一戸建ての場合には土地と建物部分のそれぞれで登記手続きが必要になります。つまり、不動産の数が多いほど手続きは複雑で煩雑になるため、複数の不動産の名義変更をする場合も司法書士に依頼した方が良いです。
3.名義変更にかかる費用
司法書士事務所に連絡すると、名義変更に必要な概算金額を明示してくれます。そのため、その概算金額によって、司法書士に依頼するか自分で手続きするか判断するという方法もあります。
仮に、費用が高く自分で手続きする場合にも、法務局の窓口でヒアリングしながら行うなど、時間がかかってもミスなく行うことが重要です。
最後に
このように、不動産の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的ではありますが、実は自分で行うこともできます。ただ、作成する書面もありますし、取得する書面もあるので素人には難しいケースがあります。
そのため、まずは司法書士に依頼するとどのくらいの金額がかかってくるかをヒアリングしましょう。その金額と手間やリスクを加味して、自分で行うかどうかを検討するという流れです。
監修：三上 隆太郎 （宅地建物取引士）