不動産賃貸契約を結ぶときに必要になってくるのが、仲介手数料や敷金・礼金などの初期費用です。これらの費用はどのような意味があり、どうして支払わなければならないものなのでしょうか。最近、仲介手数料・敷金・礼金が無料という広告をよく見ることがありますが、なぜそのようなことが可能なのでしょうか。
今回は仲介手数料やその他の初期費用など、その必要性や仕組みなどについて解説をしますので、よく知っていただき納得のいく不動産取引をしてくださいね。

賃貸契約の仲介手数料とは?


賃貸物件の仲介とは貸主と借主の間に立って、不動産賃貸物件の契約を推し進めることを言います。仲介をする対価として、貸主・借主から不動産会社に仲介手数料が支払われます。仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立しなかった場合、支払う必要はありません。それではまず仲介手数料のルールや内容についてご説明いたします。

賃貸の仲介手数料のルールについて

不動産会社が賃貸契約で受け取れる仲介手数料の上限は、家賃の1ヶ月分プラス消費税(※)と定められています。これは一つの業者が貸主及び借主の両方からもらう時も、貸主側と借主側の二つの不動産会社が関与する場合でも家賃の1ヶ月分プラス消費税というルールは変わりません。
仲介手数料の上限は1ヶ月分ですので、もし不動産会社が貸主から0.5ヶ月分の仲介手数料を受領した場合には、借主からもらえる仲介手数料は同じ0.5ヶ月分となります。

例えば10万円の家賃の住宅を借りた場合には8,000円の消費税がかかりますので、仲介手数料の上限は108,000円となります。貸主から0.5ヶ月+消費税の54,000円の仲介手数料を受領した場合には、借主からもらえる仲介手数料は同額の54,000円ということになります。

なお、貸主・借主のどちらからか1ヶ月分の仲介手数料をもらう場合には、当事者の相手の承諾が必要と定められています。しかし実際には不動産会社が承諾を得ることなしに借主に1ヶ月分の仲介手数料を請求し、借主が支払っている場合も多くあります。

仲介手数料については無料にしたり安くしてもらうことは可能ですが、1ヶ月以上の金額を受領することはできません。しかし貸主または借主の依頼を受けて通常以上の活動をしたり、交通費等の費用が生じた場合には別途請求することができます。
(※)出典:宅地建物取引業法(宅地建物取引業法第46条)
URL:http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=327AC1000000176&openerCode=1#567

媒介の元付業者と仲介の客付業者

不動産契約の仲立ちには、貸主あるいは売主をサポートする元付業者と、借主或いは買主をサポートする客付業者とがあります。媒介も仲介もほとんど同じ意味ですが、元付業者には媒介を使い、客付け業者には仲介という言葉を使うのが一般的です。元付業者と客付業者はお互いに情報を交換し、お互いの顧客の為に不動産のマッチングを行います。

元付業者は物件を自社物件として扱いますので、情報量も多く責任感も強いのが特徴と言えます。他方、客付け業者は広く物件情報扱いますので、他社が扱う多くの不動産物件を紹介できるというメリットがあります。なお客付と元付を共に扱う場合を両手と言い、仲介手数料を独占することができます。

支払った仲介手数料のお金の流れを理解する

仲介手数料は原則的には契約が完了したのちに支払いますが、一般的には契約を締結したときに半分を、引き渡し時に半分を支払う場合が多いです。
近年の不動産賃貸市場は供給量が多く、借り手市場にシフトしてきています。それゆえ仲介手数料を半月分とか、無料とする不動産業者もいてお金の流れは変わりつつあります。更に敷金や礼金が無料、入居して数か月は家賃が無料のフリーレントの物件もあります。
しかし目先だけの安さにつられ、後で失敗したということの無いようにしましょうね。

仲介手数料無料・半月分の物件とは


最近よく電車の中吊りや新聞広告などで仲介手数料無料・半月分の物件というのを見かけることがありますが、どのようなカラクリがあるのでしょうか。

意外と知られていない!実は半月分が原則の仲介手数料

先に述べたように賃貸契約では、不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は貸主および借主から合わせて1ヶ月分までとなります。
それゆえ不動産会社は貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分を成功報酬としてもらえるのが普通です。しかし現実は借主が1ヶ月分を負担している場合が多く、考えれば納得できないですよね。

仲介手数料無し物件のカラクリとは?

近年は賃貸物件の空き室が増える傾向にあり、貸主としては借主が負担すべき仲介手数料を負担し契約を急ぐケースもあります。いつ埋まるかわからない部屋を空けておくよりも、契約を急ぎ家賃を確実に得る方が得であると考えるわけですね。
このような仲介手数料無料の物件は両手の業者場合が多く、不動産会社としても裁量の余地がありますので、無料或いは値引きができる訳ですね。

不動産店の店頭や新聞の折り込みなどに、仲介手数料無料という物件を見かけることがあります。しかし仲介手数料がかからなくても、その他に費用を請求されるという場合もありますので、仲介手数料が無料の理由をきちんと聞いておく必要があります。
また不動産会社が所有する自社物件を賃貸する場合にも、仲介業務が存在しませんので、手数料は発生しませんのでお得ですね。

手数料の有り無し以外にもお得な契約条件が無いか確認する

賃貸物件の初期費用として、仲介手数料の他に敷金や礼金を支払わなければなりません。最近は敷金や礼金を無料にする物件もありますので、仲介手数料だけにこだわらずに初期のトータル費用として考えるべきでしょう。
中には数か月分の家賃を無料にしてくれるフリーレント物件もありますの、で条件が合えば利用したいですね。

多様化する仲介手数料の金額

賃貸物件の仲介手数料は、家賃の1ヶ月分が上限と定められていますが、両手の場合には無料にしてくれる場合もあります。また自社物件については、仲介手数料そのものがありませんのでお得です。片手でも場合によっては、元付業者が仲介手数料を一部負担し、0.5ヶ月分で良いとする物件など仲介手数料は多様化しています。初期費用がどうしても足りない場合には、仲介手数料の値引き交渉をしてみるのも良いかもしれません。

仲介手数料は安ければそれでいいのか?

仲介手数料は安いのはありがたいですが、安ければよいというものではありません。別途、部屋のクリーニング代や害虫の駆除料金・新しい鍵の交換料金を請求されたというケースもあります。
また仲介手数料を値引きしたため、不動産会社のサービスが低下したというのでは、何のために交渉したのかわからなくなります。極端な値引きに固執せずにトータルのサービスを含めて考えるべきでしょう。

 

不動産賃貸契約の初期費用!相場、 安くするコツは?


不動産を借りる場合にはいろいろな初期費用が掛かりますが、相場はいくらぐらいなのでしょうか。次に初期費用を安くするコツを次に解説いたします。

初期費用の内訳

不動産賃貸の初期費用としては、仲介手数料の他に敷金や礼金が必要になります。また火災保険料や引越しの費用がかかりますし、新しい住宅に住むには家電や家具を新しくしたくなりますよね。初期費用について、ひとつずづつ見ていきたいと思います。

仲介業者に大家さんと交渉してもらう

仲介手数料については不動産会社に交渉しますが、両手の場合には値引きしてくれる可能性があります。大きな割合を占める敷金・礼金については、不動産会社に対して大家さんに交渉してもらうようお願いしてみましょう。
以前は敷金・礼金は各2ヶ月が主流でしたが、今は各1ヶ月が多くなっていますので、大幅な値引きは難しいかもしれません。3月~4月は人事異動や入学・卒業シーズンで不動産会社が最も忙しい時です。忙しいシーズンは交渉が難しくなります。オフシーズンでは、空室がつづくと大家さんは早く部屋を埋めなければと焦りがでてくるため、この時期を狙って交渉することにより、仲介手数料を安くできる可能性があります。

フリーレントありの物件を選ぶ

初期費用を抑えたいと思う人はフリーレントの物件を選ぶのも一つの方法であり、不動産会社に問い合わせするのが良いでしょう。オフシーズンであれば、貸主は早く部屋を埋めたいと考えフリーレントの物件を紹介してくれる可能性があります。またインターネットの賃貸住宅の検索サイトでも、フリーレント物件がありますので問い合わせてみましょう。

クレジットカードで分割払い

十分な手持ち資金がない人には、クレジットカードの分割で支払うという方法もあります。しかしクレジットカードに対応していない不動産会社があるのと、分割払いをすると金利が発生することを頭に入れておく必要があります。またクレジットカードで決済すると月々の生活にしわ寄せが来ますので、計画性をもって利用するようにしましょう。

家具・家電付き物件を選ぶ

半年程度しか住む予定のない場合には、家具・家電付き物件を選べば初期費用を抑えることはできます。しかし家具や家電の分を含めて家賃を高めに設定されている場合もあります。長期間住みたいと思う人は、家具や家電を購入した方が安くなることもありますので、比較検討するべきでしょう。

最後に


いかがでしたか?仲介手数料はもったいないから無料にできないかと考える人もいると思います。
しかし借主が部屋を探すためのさまざまなサポートをしてもらう対価として支払われ、不動産会社経営の原資となります。値引き交渉をするのも良いですが、仲介手数料の意味を考え交渉すべきものでしょう。