賃貸の契約期間とは？違約金は発生するの？

賃貸契約をするときに、契約書に記載されている事項に契約期間という言葉があります。契約期間を満了せずに契約を解除してしまったら、契約違約金を支払わなければいけないという噂も耳にしますが、果たして本当なのでしょうか。
そこで今回は、賃貸契約の契約期間と、違約金が発生するのかについて解説していきたいと思います。契約を解除するタイミングで大家さんと揉めないためにも、しっかりと理解しておきましょう。

 賃貸物件を借りる時の契約期間とは？

賃貸物件を借りるときに、契約書に記載されている契約期間。「契約」と聞くと、契約期間を満了せずに引越してしまうと違約金が発生してしまう気もします。新居へ引越す際は初期費用で多額の費用が必要になるので、可能な限り支出を減らしたいのが本音ですよね。支出を抑えるためにも、契約期間について正しく理解しておきましょう。

 賃貸契約期間は一般的に2年

賃貸物件の契約期間は一般的に2年になっています。2年が経過すると、契約を更新するか解約するかの２択になります。契約を更新する場合には、契約更新料として一般的に家賃の約1ヶ月分程度の費用が必要になります。

賃貸契約期間の途中で解約を申し込むとどうなる？

賃貸を契約している途中に、勤務先の変更や止むを得ない事情によって、2年以内に解約をしなければいけない場合もあります。契約を途中で解除してしまう場合、契約解除料を請求されると考えている方もいらっしゃいますが、基本的には契約解除料は請求されません。そのため契約満了せずに引越しても、余計な費用が発生してしまうことはありません。

解約予告期間はどのくらいで設定されるのか

解約解除料は発生しませんが、契約解除の場合には「解約予告期間」という決まりがあります。「解約予告期間」とは、退去が決まったら、大家さんに事前に退去日を伝えなければいけない期限であり、多くの大家さんが解約予告期間を１～2ヶ月に設定しています。

そのため1ヶ月以内に引越すことになった場合でも、家賃は日割りになるのではなく、1ヶ月分支払う必要があるので注意が必要です。ただし高級賃貸等で、契約解除の2ヶ月前に申請しなければいけない物件もあるので、契約するときに契約書に目を通しておく必要があります。

契約内容は最初に確認をする

契約解除料は基本的に発生しませんが、中には例外もあります。例えば敷金礼金を取らない代わりに、2年以内に解約する場合は契約解除料を取る大家さんもいます。物件ごとに契約内容は変わってくるので、最初に契約内容を確認しておくことが重要になります。わからない点があれば、契約前に不動産会社にしっかりと聞きましょう。

賃貸物件の更新の流れ

賃貸物件の更新の際は、どのような手続きになっているのでしょうか。更新料は家賃１ヶ月分の費用が発生するので、自動で更新されていたら心配になりますよね。突然翌月の請求が増えてしまわないためにも、更新の流れを理解しておきましょう。

契約期間が切れる間に更新をするかのヒアリング

契約期間を更新するかどうかは、契約期間前に確認があります。契約を更新する場合は、契約更新の書類を提出する必要があり、契約を解除する場合は、解約解除の旨を管理会社や大家さんに伝える必要があります。
また更新料を支払いたくないという理由で引越しをする場合でも、遅くとも１ヶ月前には申請をしなければ日割りで引越すことができなくなるので、注意が必要になります。

更新を伝えるのはいつまで

契約を更新するかどうかは、定められた期日までに管理会社や大家さんに伝える必要があります。詳しくは更新に関する書類が届くので、その書面に記載されているはずです。
また契約更新の旨を伝えていなかったとしても、自動的に更新されることになるので注意が必要になります。契約更新に同意していなかった場合でも、同意したものとして契約更新料が請求される可能性があります。

更新を行う場合の費用

契約更新の費用は、一般的には家賃１ヶ月分になります。ただし地域や大家さんによっては、更新料を請求しないこともあるので、必ずしも必要になるというわけではありません。（※大阪は不要な場合が多いです。）一度大家さんや管理会社に相談してみるといいかもしれません。

更新時の家賃は上がるの？下がるの？

契約期間の更新時には、家賃が上下することがあります。物価の上昇や契約時は特別価格であったなどの理由から、家賃を上げてくる大家さんもいます。一方で空室が目立つ物件などでは、家賃を下げる代わりに継続して入居することをお願いする大家さんもいます。

ただし本来は正当な理由がなければ家賃値上げはできません。借地借家法第32条1項に以下の条文があります。この条件に合致する値上げであるか確認をしましょう。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

賃貸物件からの退去時

契約期間に更新を行わずに退去する方も多いと思います。大家さんからしても、いきなり空室になると賃貸収入がなくなってしまうので、退去時にはいくつかのルールが設けられています。スムーズに退去するためには、ルールを正しく理解しておかなければいけません。

賃貸退去を申し込む時

賃貸物件を退去する場合には、退去する旨を管理会社や大家さんに伝えなければいけません。基本的には１ヶ月前までに申請する必要があり、中には２ヶ月前までに申請しなければいけない物件もあるので、契約書を確認しておく必要があります。
また１ヶ月前までに申請していなかった場合は、１ヶ月以内のどこで引越しをしても１ヶ月分の家賃を請求されることになるので、事前に申請しておく必要があります。

賃貸退去後に発生する費用は

現在の物件を退去した後には、次の入居者の為にクリーニングが入ります。このクリーニング代金は賃借人の負担になることが多く、退去後に発生する費用になります。ただし契約時に敷金を支払っている場合は、敷金からクリーニング代が支払われるので、新たにお金を請求されることはあまりありません。
また敷金なしの物件でも、退去時のクリーニング代金を最初の初期費用に含めている物件もあるので、まずは契約時の内容を確認してみましょう。

賃貸退去時に立会いは必要？

退去時には基本的に立会いが必要になります。管理会社や大家さんに部屋に何もない状態であることを確認してもらい、鍵を返すことになります。鍵は最初にもらったものだけでなく、合鍵なども全て返す必要があります。また退去時には、室内の汚れやキズが最初からあったものであるかどうかを相手に伝える場でもあります。万が一立会いをせずに退去した場合は、自分の身に覚えがない費用まで負担する可能性があるので注意しましょう。

賃貸退去時に敷金は返ってくる？

退去する際に、最初に預けていた敷金は返金されることになっています。ただし室内のクリーニング代等が敷金から天引きされるので、預けていた金額が全て返金されるわけではありません。また退去した後にハウスクリーニングが行われるので、敷金の返金には時間がかかることも頭に入れておく必要があります。

場合によっては追加費用を請求されることも

退去時には、基本的には預けていた敷金が返金されますが、場合によっては追加費用を請求される場合もあります。故意的な傷が目立つ場合や、タバコの汚れなどがある場合は、修繕費や通常以上のクリーニングが必要になります。
ただし経年劣化など借主負担でない費用もあるので、どの部分にどれだけの費用が必要となったのかはきちんと確認することをおすすめします。

契約時に確認しておきたいこと

賃貸物件を一度ご自身で契約したことがある方は、契約の内容に関して理解していると考えている人も多いのではないでしょうか。たしかに契約の流れを経験することで、契約時にわからないことは少なくなりますが、逆に契約を知っているからこその落とし穴もあります。

賃貸の契約期間は2年とは限らない

契約時の落とし穴の一つが、契約期間です。一般的な契約期間は2年であることが多いのですが、物件によっては変わってくることがあります。以前の物件が2年であったからといって、新居の契約期間も2年であるとは限らないので、契約時には契約書をしっかり確認しましょう。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、契約期間が満了すると物件から退去しなければいけない契約のことを指しています。普通借家契約では契約は自動更新されますが、定期借家契約は契約期間で退去することを前提に契約されます。定期借家契約の場合、貸主は「更新がなく期間の満了とともに契約が終了すること」を借主に説明しなければなりません。この説明を怠ったときは、定期借家としての効力はなくなり普通借家契約となります。

定期借家契約の更新はできるのか

定期借家契約は満了日に契約が終了しますが、双方の合意があれば居住することが可能です。ただし定期借家契約には更新という制度がないので、再度契約を交わすことになります。再契約を交わすため、敷金礼金を再度請求されることもあるので、注意する必要があります。

契約更新時に交渉はできる？

契約更新時に、可能であれば行いたいのが家賃の交渉ではないでしょうか。現在の金額に満足していても、月々1,000円変わるだけでも年間12,000円の支出を減らすことはできます。しかし実際に家賃の値下げなんてできるのでしょうか。

家賃の値下げを申し出ることはできるか

結論から言うと、家賃の値下げ交渉は非常に難しいと言えます。もちろん例外はありますが、都心の人気の物件は空室になってもすぐ入居者が決まるので、大家さんからしたら家賃を下げるメリットがあまりないからです。また特定の居住者だけ値段を下げると、他の住民からクレームがくることも考えられるので、あまり期待はできません。

家賃の値上げを要求されたら？

大家さんによっては、様々な理由で家賃の値上げを要求してくる人もいます。しかしこれらの要求は正当な理由がなければ従う必要はなく、要求に応じないことを理由に退去させられることもありません。ただし今後も大家さんの元で住むことに変わりはないので、穏便に交渉を行うことをおすすめします。

まとめ

いかがでしょうか。賃貸期間の契約期間と聞くと、契約を満了しなければ違約金が発生してしまうような気がします。しかし実際は、例外を除けば違約金も発生しないので、安心して新居に引っ越すことができます。ただし大家さんにも都合があるので、解約予告期間までに退去申請をしなければ、余計な出費を払うことになります。新居の初期費用だけでは多額の費用が必要になるので、余計な出費を出さないためにも、契約書をしっかりと確認しておく必要があります。