せっかくアパート経営を始めるのであれば、ぜひ成功を目指しましょう。アパート経営にはリスクが付き物ですが、リスク管理をしっかりして成功を収めている人もたくさんいます。そこで、これからアパート経営を始めたいという人のために、メリットやリスクを中心に、アパート経営を成功させるための秘訣をご紹介します。
☆アパート経営にはどんなメリットがあるの？
アパート経営のメリットは、アパート全体をひとりで所有できる点にあります。すべてを所有することによって、複数の部屋から家賃収入を得ることができるということが最大のメリットですが、他にもメリットはあります。もしも1室しか所有していなかったら、リフォームや替えが必要になったとしても、自分の考えだけでは実行に移せません。しかし、1棟全部を所有することによって、自分の計画したタイミングでリフォームや建て替えが可能になります。また、土地も含めて自分の資産になる点もアパート経営ならではのメリットです。立地のよい物件であれば、建物が古くなったときには建て替えるなどして、資産価値を高めることも可能です。
詳しくは、「アパート経営のメリットってどんなところ？」 をご参照ください。
☆アパート経営をする際の物件選びは？
アパート経営を成功させるためには、物件選びを慎重に行う必要があります。借りる人が住みたいと思うような物件でなければ、空室リスクが高まり収益が上がらなくなってしまうからです。物件選びの条件には立地や築年数、価格などさまざまなものがありますが、すべてを同時に満たすような物件はあり得ません。ですから、アパート経営で物件選びをする際には、条件に優先順位をつけることが大事です。どこまでの条件を重視するのかをはっきりさせておけば、納得のいく物件選びができるはずです。
詳しくは、「アパート経営は物件選びがマスト！成功に近づく物件選びのポイント5つ」 をご参照ください。
☆土地活用としてのアパート経営とは？
既存の土地を有効活用するための手段としてアパート経営を行う人も少なくありません。実は、土地は更地で所有していると固定資産税や都市計画税、相続税などが余分にかかります。土地に建物が建っていることでさまざまな税金の特例を受けられるようになることも、土地の有効利用に繋がります。アパートを建てて人に貸し出すと、ただ維持するのにお金がかかっていた土地が収益を生み出す土地に変わります。その点が土地の活用法として有効なのです。
詳しくは、「既存資産でアパート経営！今ある土地を活用する4ステップ！」 をご参照ください。
☆アパート経営におけるリスクとは？
アパート経営に潜むリスクとして、最も大きいのは空室リスクです。家賃収入を得ることが目的のアパート経営ですから、空室ができて家賃収入が入らなくなることは死活問題です。アパートが老朽化して資産価値が下落していくこともリスクのひとつです。資産価値が低くなっていくと、家賃も値下げの必要が出てくる可能性もあり、収益性も下がってしまいます。他にも、景気の影響でローンの金利が上がり、返済額が高くなるリスクなどもあります。さまざまなリスクがありますが、前もってリスクを正しく理解して対策をしておけば、リスクを軽くすることが可能です。
詳しくは、「アパート経営に潜むリスクとは？知っておきたいリスクと対処法4選」をご参照ください。
☆アパート経営で起こりやすい失敗とは？
アパート経営で失敗しやすいのは、初期投資を抑え過ぎて、収益の上がらない物件で経営を始めようとするパターンです。自己資金100％で行うことにこだわりすぎて、条件のあまり良くない物件で妥協してしまった場合、十分な収益を上げられず失敗に終わってしまう可能性が高くなります。ローンを上手に活用することで、条件のよい物件を購入することができるのであれば、十分に初期投資したほうが収益を上げやすくなります。また、自分で土地を持っている場合、土地のあるエリアに賃貸のニーズがあるかどうかの確認をせずにアパート経営を始めてしまうと、失敗に終わる可能性が高くなります。いくらアパート経営が土地活用になると言っても、周囲のニーズに合わない活用の仕方をしたのでは、利益は出ません。
詳しくは、「アパート経営が失敗するのは何故？ありがちな理由4つ」をご参照ください。
☆アパート経営のための勉強とは？
アパート経営を始めるなら、不動産投資の基本的な勉強は必要です。特別な資格は必要ありませんが、さまざまな法律や税金が絡んでくるため、ある程度のことはわかっていないとトラブルが起こっても対応できません。宅地建物取引主任者や電気工事士といった資格は、たとえ資格の取得に至らなくても、基礎的なことを勉強しておけば、実際のアパート経営に役に立ちます。時間的な余裕がない場合でも、アパート経営に関係する法律や税制などについては勉強しておいたほうがよいでしょう。
詳しくは、「ゼロから始めるアパート経営！知識を身につける勉強方法まとめ」をご参照ください。
☆アパート経営とマンション経営、あなたならどっちを選ぶ？
では、ここで皆さんに、アパート経営とマンション経営のどちらが楽そうに思えるかアンケートを取ってみました。
【質問】
アパート経営とマンション経営、楽しそうなのはどちらですか？
【回答結果】
アパート経営：78名
マンション経営：77名
【調査概要】
調査地域：全国
調査対象：20代以上・男女
調査期間：2017年3月28日～2017年3月29日
有効回答数：155サンプル
★なんとほぼ互角！アパート経営が1票だけリード
今回のアンケートでは、アパート経営を選んだ人がマンション経営を選んだ人より1人だけ多かったという結果になりました。
・アパート経営の方が住んでいる人との距離感が近くて楽しそうだと思います。（50代/専業主婦・主夫/女性）
・マンションは戸数も多く、空きが増えたりすればそれだけリスクも多く年数が経った時にまた維持費がかかる（30代/専業主婦・主夫/女性）
・元手が少なくて済むとおもうし、経営が固くできそうだからです。（20代/会社員/男性）
アパート経営を選んだ人の中には、マンション経営もマンション1棟を丸ごと経営することだと勘違している人が多いようでした。そのような人を除くと、アパートは住む人との距離が近く、コミュニケーションを取りやすいという点を楽しいと感じている人が目立ちました。一方、マンション経営を選んだ人のコメントは次の通りです。
・特に根拠はないが、アパート経営よりマンション経営の方が、収益も多く得られる気がするから。（20代/会社員/男性）
・マンションは女性に人気の物件なので キレイに使ってくれそうですし、空室のリスクはアパート経営に比べると少ないと思います。（40代/パート・アルバイト/女性）
・マンション経営は一部屋からでも可能だから。アパートはリスクが大きすぎる。（50代/専業主婦・主夫/女性）
マンション経営を選んだ人には、楽しいかどうかではなく、経営するならどちらかという視点で回答している人が多いようでした。アパートと比べて多くの収益が期待できそうだということや、トラブルが少なそうだということが中心にコメントされていました。
今回のアンケートでは、アパートによい印象を持っている人はアパート経営を、マンションによい印象を持っている人がマンション経営を選んだようにも感じられました。では、アパート経営とマンション経営にはどのような違いがあるかをご説明しましょう。
☆アパート経営とマンション経営はここが違う！
アパート経営は基本的に建物を1棟丸ごと所有して経営を行います。一方、マンション経営では区分マンションを1室単位で購入して経営します。ですから、初期投資の金額はアパート経営のほうが大きくなります。アパート経営は複数の部屋をまとめて維持管理するため手間はかかりますが、家賃収入が0になってしまう可能性は少ないと言えます。逆に、マンション経営はマンションの1室だけの所有ですから、管理は楽と言えます。しかし、1室しか所有していない場合には、空室リスクが高く、家賃収入が100％か0％かになってしまいます。しかし、マンションのほうが入居率は高い傾向にあるため、立地条件のよいマンションを選んでおけば、空室リスクを減らすことは可能です。
詳しくは、「アパート経営とマンション経営はどう違う？」 をご参照ください。
☆新築と中古アパートの経営はここが違う
新築アパートは、オーナーが主体的にアパート建設に関わることができます。自分好みのアパートにすることが可能な点が新築の魅力です。中古アパートは築年数や構造に幅があり、どの物件を選ぶかによって入居率や収益性が大きく変わります。初期投資の額が小さいのは中古アパートですが、安定した入居率やメンテナンス費用が少ないことを考えると新築アパート経営のほうが収益性は高いと言えます。
詳しくは、「賃貸経営するなら！新築アパートと中古アパートのどちらがおすすめ？」 をご参照ください。
☆まとめ
アパート経営は物件の選択肢が多く、何を重視するかによって選ぶべき物件も変わってきます。メリットやリスクについてしっかり勉強したうえで、どんな条件を優先して物件探しをするか決めましょう。きちんとリスク管理ができていれば、アパート経営はその分だけ成功に近づきます。