リート投資を始めたばかりの方にとっては理解しにくい「増資」。増資はリートだけではなく、株式投資などでも見られますが、これら他の投資における増資との違いとはいったい何なのでしょうか。分かりにくいと思われるリートにおける増資も、増資にいたる理由やメカニズムを知ることで有利に投資活動を進めることができるようになるでしょう。ここでは、増資を行う理由やこれを投資活動に活かすためのポイントをご紹介します。
リートの増資はどんな目的がある？
リート投資ではよく聞くこの「増資」というものは一体何のために行われるのでしょうか。まず、増資はひとことでいうと証券（株式）の募集の数を増やすことを意味します。例えば、今まで100口だった投資口が増資によって200口に増えるといったものです。こうなると、当然J-REITの資金力は2倍に増すことになります。
では、なぜ資金を集めているのでしょうか。これにはさまざまな理由が考えられますが、多くの場合、新規物件の獲得やリニューアル工事にあてる費用として資金を集められています。今現在J-REITが保有している物件だけでは、どうしても年数が経過するとともに価値の目減りが起きますので、これを防ぐための手段として新規物件の獲得やリニューアルを行っているのです。
増資するとリート市場では何が起きる？
それでは、上で紹介したように増資、つまり投資口の募集数を増やした場合にはリート市場ではどのようなことが起こるのでしょうか。これは株式投資でもいえることですが、一般的に証券の募集数が増えた場合、既存の証券の価値は減少します。例えば、上で取り上げた100口を200口にしたという場合では、増資後の証券の価値は半分まで目減りしてしまいます。
ここで注目したいのが分配額です。分配額は証券を保有する大きな目的のひとつですが、上がった利益を分配する際に人数が増えてしまえばそれだけ1口あたりの分配額は減少します。これを一般に証券の希薄化などと呼んだりしますが、この希薄化が起こることを懸念して、市場全体の動きとしては売りの傾向、つまり価格が下落する傾向にあります。
増資のタイミングは『買い』のサイン！
市場全体の基本的な考え方からすると、増資で価格は下落するとご紹介しましたが、一概にそうとも言えないのがリート投資の面白いところです。確かに、証券というものの原理原則から考えると、増資を行えば証券は希薄化します。しかし、実際に分配される利益が減るかどうかというのは増資の理由がはっきりしなければ実際は判断することができないのです。
例えば、増資の発表があったとき、その増資の理由が現在の資産価値の維持を目的としたものであったとします。この場合は原理原則通り証券の希薄化が起こり、1口当たりの利益も減りますので価格は下落していきます。ただ、逆に増資の理由が新たな利益獲得のためのプラス要因によるものであった場合はどうでしょうか。この場合は、投資口を2倍に増やしたとしても、増資後の利益が2倍以上になれば1口当たりの分配額は当然増えることになります。このようなことを考えると、増資は絶好の買いのサインだということもできるのです。
マイナス金利だからこそリートがおすすめ！
日銀の新たな金融緩和政策として注目されたマイナス金利ですが、この金融政策が不動産に与える影響というのはどのようなものなのでしょうか。マイナス金利が実行されてから、住宅ローンに代表されるローン関係の金利は軒並み低下傾向にあります。これによって恩恵を受けている人たちも多いですが、恩恵を受けているのはなにも私たち個人だけとは限りません。マイナス金利の影響でローンの金利が低下したことで大きな追い風を感じているのはリートも同じです。
リートは個人が不動産投資を行うときと同様に、資金調達の一部は金融機関からの借り入れに頼っています。こうなると当然低金利の方が有利になりますので、リート市場全体としてもマイナス金利時代は非常に追い風といえるのです。マイナス金利がさらに加速すれば、リートの価格はどんどん上がっていくことが予想されます。このような時代だからこそ、リートはおすすめの投資といえますね。