リートは少ない資金で始められるうえに、利回りも高めな不動産投資として人気を集めています。しかし投資ですから当然そこにはリスクもあります。投資のリスクをコントロールするうえで重要な指標となるのがリートの格付けです。信頼できる格付け機関が独自の基準で判定する格付けは、信用力そのものといえます。今回はリートの格付けとはどういうものなのか、銘柄を選ぶ際に格付けをどう利用すべきなのか、リートの格付けについてまとめてみました。

そもそもリートとは？

リートとは投資家から資金を集めてオフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入を投資家に分配する金融商品です。J-REITとも呼ばれる日本のリートは、リート投資法人という会社のような形になっています。

リート投資法人は株式会社の株式に当たる投資証券を発行し、投資家が証券会社を通してこれを購入するのです。投資証券の価格は株式と同様に投資家の需要と供給によって決定されます。マンション投資やアパート経営など実物の不動産に投資して運用することに比べて、管理などの手間も必要なく、少ない資金で始めることが可能です。

リート投資法人は利益の90％を超える分配をすれば法人税が課税されないため、収益のほとんどが配当金として分配されます。そのため株式よりも安定した配当金が期待できる金融商品といえるでしょう。

また複数の不動産物件によってファンドを構成しているため、リスクが分散されるというメリットもあります。

リートの格付け定義は公表する機関ごとに変わる

リートも株式と同様に発行している会社の信用力がとても大切になります。信用力を判断するうえで重要な指標となるのがリートの格付けです。格付けは信用度の高い順からAAA、AA、A、BBB、BB、Bのようにアルファベットで表記されます。格付け機関は複数あり、日本の格付け投資情報センターや日本格付け研究所、米国のスタンダード＆プアーズなどが代表的な格付け機関です。

格付け機関がそれぞれの基準で格付けを行うため、同じリート投資法人であっても格付けする機関によってAAであったりAであったりすることもあるのです。一般的に外資系格付け機関の基準は厳しく、国内系の外資系格付け機関の基準はゆるめだといわれています。そのためリート投資法人を比較する場合には、同じAAの格付けであってもどの機関の格付けであるかをチェックする必要があるのです。

リートは信用力が肝心！格付けAA以上に注目しよう

A以上の格付けであれば信用力の高いリートといえますが、特に投資家から注目されているのが格付けAA以上のリートです。これは日銀がリートを買い入れる際の条件の一つが格付けAA以上となっているためです。日銀がAA以上のリートを買い入れすることで価格の下落を防止する効果が期待でき、リスクも低くなります。また日銀が購入しているということで、今までリートに縁のなかった投資家が市場に参入するきっかけにもなっているのです。

但し日銀が購入するにあたっては格付け以外の条件もあります。そのため日銀が格付けAA以上の全銘柄を買い入れしているというわけではありませんので、実際に購入する際には注意が必要です。

格付けが高い銘柄のメリットとデメリット

格付けが高いリートは信用力の高いリートといえますが、信用力と利回りの高さは別なものです。一般的に格付けが高いリートはリスクの少ない分、利回りが低めになる傾向があります。逆に格付けの低いリートは、リスクは多少増えますが利回りは高めであるといえるでしょう。

リートの銘柄を選択する場合には長期で投資するのかそれとも短期間か、利回りはどれぐらい欲しいのかなども考慮しながら総合的に判断することが重要です。リートによってもそれぞれの特性があり、オフィスビルや商業施設に特化したリート、マンションやホテルなど複数の不動産を運用する複合型リートなど、その用途や運用状況によってもリスクや利回りは違ってきます。利回りの高さだけに目を奪われずに、格付けなどの信用力も重視しながら慎重に銘柄を選ぶようにしましょう。