賃貸マンション経営においては、収入管理、経費管理、そして節税が重要なポイントになります。専門的な部分は税理士や不動産業者などの専門家の力を借りた方がいいケースも多いですが、基本的なことはオーナー自ら知っておくに越したことはありません。そこで、必要経費の取扱いや節税、そして収入管理のポイントについてご紹介します。
☆確定申告で経費対象となる項目を押さえよう
賃貸マンション経営における税金について、まず所得税をしっかり理解することがポイントです。
賃貸経営における所得は、所得税法上、不動産所得に分類されます。
不動産所得は総収入金額から必要経費を引き、青色申告をしている場合はさらに青色申告特別控除を引いて求めます。
不動産所得から基礎控除等の所得控除を引いた残額があれば、総合課税で所得税が課税されます。
赤字の場合は他の所得と損益通算することで節税できます。
総収入金額は家賃や礼金、返還しないことが確定した敷金等が該当しますので比較的わかりやすいでしょう。
ポイントは必要経費です。
必要経費には、建物の減価償却費、修繕・保守の費用、管理会社に支払う報酬、さらには交際費や交通費等が含まれます。管理人を置く場合は管理人の給料も必要経費になります。
また、借入金がある場合は、支払利息も経費になります。
日々の記帳をしながら領収証等をしっかり保存し、必要経費に該当する支出を漏れなく計上することが節税の第一歩です。正しく記帳することで経費管理のレベルも向上するでしょう。
☆消費税増税前に知っておくべき不動産投資の税制
賃貸マンション経営の場合、消費税については免税になるのが一般的です。
そのため、消費税についてはノーマークというオーナーも多いかもしれません。
しかし、今後さらなる増税が見込まれている消費税については、有効な節税方法がありますので知っておくと役に立つでしょう。
賃貸マンション経営をする場合の消費税の取扱いは、まず家賃収入が非課税売上であることを抑えておく必要があります。
消費税の納税義務者の判定は、過去の課税売上高の規模で判定しますので、非課税売上がほとんどである賃貸経営の場合は通常は免税事業者になります。
しかし、免税事業者になると、支払に関する消費税の税額控除が認められず、支払消費税分の還付を受けることができません。
節税のためには、あえて課税事業者を選択する方法があります。課税事業者になることで、支払消費税額の控除が認められ還付を受けることができるようになるのです。
増税後は還付を受けられる金額が大きくなると考えられますので、課税事業者を選択する節税方法を理解しておくと節税できるようになるでしょう。
☆煩わしい収入管理はクラウドサービスで解決!?
最後は収入管理についてのポイントです。
収入管理は入居者の家賃管理と考えるといいでしょう。家賃収入の管理は、賃貸経営の基本です。
収入管理をしっかりしておかないと、借入金返済を含めた資金繰りを正しく行うことができません。
ワンルームマンション一室程度の規模であれば、家賃管理はそれほど負担にならないでしょうが、数十室の部屋を賃貸するような規模になると、契約期間や未収家賃の管理を含めた収入管理は煩雑な作業になり、負担も大きくなります。
管理会社に丸投げして報酬を支払う方法もありますが、
自分で管理する場合は、クラウドサービスを活用すると便利です。
家賃の未納が一目でわかるようになりますし、確定申告のシステムと連動することによって、所得税の確定申告書の作成も楽にできるようになります。
クラウドサービスであれば、そのようなシステムを無料または低額で利用できますので、楽をしながらコスト削減もできて一石二鳥です。煩わしい収入管理から解放されたい人は、クラウドサービスの活用を検討しましょう。
【記事筆者】
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